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Ideale Gewerbeimmobilien für Restaurants und Gasthäuser

Gasthäuser & Restaurants – Die richtige Immobilie für einen Gastronomiebetrieb

In Österreich gibt es über 12.500 Gasthäuser und Restaurants. Gastwirt zu sein ist sehr lukrativ, wenn der Betrieb professionell geführt wird und ein starker Arbeitswille vorhanden ist. Doch auch die Immobilie hat Einfluss auf den Erfolg. Bei der Suche nach einem Gasthaus oder Restaurant in Österreich sind vorab folgende Fragen zu beantworten:

1. Was zeichnet ein Restaurant oder ein Gasthaus aus?

2. Welche Kriterien muss ein Gastronomiebetrieb erfüllen?

3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Gasthaus oder ein Restaurant?

4. Welche Vor- und Nachteile haben Miete, Kauf und Pacht?

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen bei der Immobiliensuche eine Rolle?

 

1. Was zeichnet ein Restaurant oder ein Gasthaus aus?

Ein Gasthaus oder Restaurant ist ein gastronomischer Betrieb, in dem Speisen und Getränke verkauft werden. Diese werden direkt vor Ort verzehrt.

Gasthäuser und Restaurants unterscheiden sich voneinander in Ausstattung, Angebot und Zielpublikum.

Ein klassisches Gasthaus ist eher rustikal und einfach eingerichtet, mit Holzmöbeln und -vertäfelungen, einem großen Gastraum und einzelnen Stuben. Auf aufwendige Gedecke und große Tischdecken wird meist verzichtet. Das Speisenangebot in einem Gasthaus ist regional und deftig. In vielen ländlichen Gebieten gibt es reservierte Stammtische für wiederkehrende, einheimische Gäste und Vereine. Die Lokale sind soziale Treffpunkte für die Dorfbevölkerung. Dementsprechend haben sie oft verlängerte, flexible Öffnungszeiten.

Vereinzelt verfügen Gastwirtschaften zusätzlich über Gästebetten. Dann werden sie als Gasthöfe bezeichnet. Die Zimmer sind wie der Gastronomiebereich zweckmäßig eingerichtet.

Bei einem Restaurant handelt es sich um eine gehobene Form eines Gastronomiebetriebs. Es verfügt über eine hochwertige, neuwertige Ausstattung. Unterschiedlich große Tische mit Tischdecken, gepolsterte Bänke und Stühle sowie ein gehobener Service werden erwartet. Anstelle eines großen Gastraumes bevorzugen Restaurantbesucher ein intimes Ambiente. Das Speisenangebot ist international, häufig haben sich Restaurants auf ein bestimmtes Thema spezialisiert, wie zum Beispiel Italiener, Inder oder vegetarische Restaurants. Im Vergleich zum Gasthaus haben Restaurants kürzere Sperrstunden, viele öffnen erst abends.

Eine Ausnahme bilden Selbstbedienungsrestaurants, die funktional eingerichtet sind und auf Massenabfertigung abzielen.

In Bezug auf den Stil gibt es kein typisches Restaurant, die Gestaltung hängt in erster Linie davon ab, welche Kücheangeboten wird.

Restaurants mit außergewöhnlichem Service und Spitzenküche können als Sterne- oder Haubenrestaurants ausgezeichnet werden. 

2. Welche Kriterien muss ein Gastronomiebetrieb erfüllen?

Lage

Je zentraler die Lage in Städten und je näher zu Sehenswürdigkeiten oder landschaftlichen Attraktionen, umso leichter ist es für ein Restaurant, Laufkundschaft für sich zu gewinnen. Die hohen Preise für Miete, Pacht oder Kauf rentieren sich. Auch preislich günstigere Standorte in Nebenstraßen können funktionieren, dann muss aber mehr in Werbung und Marketing investiert werden.

Restaurants, die sich nicht in Hinterhöfen oder zweiten Stockwerken befinden, haben bessere Erfolgschancen, da sie von der Straße aus mit Tagesmenüs oder Spezialgerichten werben können und leichter gefunden werden.

Restaurants in Alleinlagen haben viel Potential, wenn sie sich durch eine Besonderheit, etwa einen großen Spielplatz oder einen schönen Gastgarten, auszeichnen.

Auch in Wohngebieten können Restaurants Erfolg haben, wenn nur wenig Konkurrenz vorhanden ist und kein zu ausgefallenes Speisenangebot geplant ist.

Gaststätten sind für ländliche Regionen typisch. Sie befinden sich an für die Dorfbevölkerung wichtigen Orten, wie zum Beispiel im Ortszentrum oder neben der Dorfkirche. Befindet sich das Gasthaus außerhalb des Dorfes, sind für den Erfolg eine schöne Allleinlage in der Natur, ein Gastgarten oder ein besonderes Angebot für Kinder, wie zum Beispiel ein Spielplatz, wichtig.  

Ausstattung

Egal ob Käufer, Pächter oder Mieter, der Interessent an einer Gastronomie-Immobilie muss die Ausstattung und das Gebäude genau prüfen. Brandmeldeanlagen, Notausgänge, getrennte sanitäre Anlagen für Damen und Herren, ein Aufenthaltsraum und separates WC für Personal, eine großzügige Küche mit Spülbereich, Kühl- und Lagerräume, eine funktionierende Zapfanlage und eine gute Wärmedämmung sind Voraussetzung.

Wird das Restaurant gepachtet, wird eine Einrichtung in einwandfreiem, neuwertigem Zustand erwartet. Der Pächter muss prüfen, ob alle Geräte funktionieren und genehmigt sind. Das gilt auch dann, wenn die Einrichtung des alten Mieters abgelöst wird.

Je nachdem, was verkauft werden soll und ob eine Gaststätte oder ein Restaurant eröffnet wird, werden unterschiedliche Anforderungen an das Inventar gestellt. Bei einem Gasthaus werden ältere, einfache Möbel akzeptiert, ein Restaurant muss hingegen neuwertig eingerichtet sein.

Bei der Besichtigung der Immobilie wird geprüft, wie viel Platz für Bestuhlung, Tische und Küchenausstattung vorhanden ist, wie viele Gäste gleichzeitig bewirtschaftet werden können und welche Auswirkungen dies auf die Kosten für Einrichtung und Personal hat.

Größe

Große Restaurantketten wählen entsprechend große Lokalitäten. Für Betriebe mit allgemein beliebten Speisen wie österreichischer, italienischer oder asiatischer Küche empfiehlt sich in guten Lagen eine mittelgroße Immobilie. Bei ausgefallenen Konzepten wie veganen Restaurants ist ein Einstieg in die Gastronomie mit einem kleinen Lokal die risikoärmste Entscheidung. Von Haubenrestaurants wird ein intimes Ambiente mit nur wenigen Tischen erwartet.

Wie groß die Immobilie sein soll, hängt somit von der zu erwartenden Gästeanzahl und Auslastung, von der gewünschten Betriebsart (Buffet, Selbstbedienung, Bedienung) und vom Speisenangebot ab.

Konkurrenzfähigkeit

Ein Faktor, der mit der Lage zusammenhängt und für den Erfolg entscheidend ist, ist die Konkurrenz. Der zukünftige Gastronom muss sich folgende Fragen stellen:

  • Wie weit ist das nächste Restaurant entfernt?
  • Was bietet die Konkurrenz an?
  • Wie gut sind die Konkurrenzbetriebe besucht?
  • Besteht Nachfrage oder ist sie gedeckt?
  • Welche Preise verlangen die Konkurrenten und welches Klientel haben sie?
  • Wie kann ich mich von den anderen Betrieben unterscheiden? (zum Beispiel besonderes Speisenangebot, ausgefallene Einrichtung, schöner Gastgarten)

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3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Gasthaus oder Restaurant?

Vorteile eines eigenen Restaurants

Sich mit einem eigenen Gastronomiebetrieb selbstständig zu machen, ist vor allem deshalb attraktiv, weil hohe Einnahmen erzielt werden können. Der Betreiber arbeitet für sich selbst, wodurch er einen maximalen Verdienst erzielt. Ein weiterer Vorteil ist, dass er sich frei entfalten und selbst entscheiden kann, welche Speisen sowie Getränke er anbieten möchte und welchen Stil die Gaststätte haben soll.

Der Betreiber kann sich sein Personal selbst aussuchen und muss nicht mit Kollegen zusammenarbeiten, die ihm unsympathisch sind. Als Chef hat er mehr Freiheiten als seine Angestellten und kann sich zum Beispiel zurückziehen, sobald der Betrieb ohne ihn läuft.

Auch die Öffnungszeiten sind frei gestaltbar, sofern die gesetzlichen Sperrstunden eingehalten werden. Der Betreiber kann entscheiden, von wann bis wann geöffnet ist, ob am Wochenende geschlossen bleibt und ob es einen Ruhetag oder Betriebsurlaub gibt.

Bei einem Gasthaus besteht die Möglichkeit, durch die Erweiterung zum Gasthof und die Beherbergung von Gästen zusätzliche Einnahmen zu erzielen.

Nachteile eines eigenen Restaurants

Ein Gasthaus oder Restaurant erfordert hohen Arbeitseinsatz, mit langen Arbeitszeiten, die bis spät in die Nacht gehen können und dementsprechend nicht unbedingt familienfreundlich sind. Erst, wenn kompetentes Personal gefunden wurde, kann sich der Chef zurückziehen – mit Ausnahme von kleinen Betrieben, in denen aufgrund der hohen Personalkosten kein Chefkoch und Restaurantleiter eingestellt werden kann.

Die psychische und körperliche Belastung wird häufig unterschätzt. Der Betreiber ist alleine für den Erfolg und die Finanzierung verantwortlich und er muss sich neben dem laufenden Betrieb um organisatorische Angelegenheiten (Bestellung von Waren, Einstellung und Bezahlung von Personal, Buchhaltung) kümmern.

Außerdem kann es passieren, dass die eigenen Vorstellungen vom idealen Restaurantbetrieb bei den Kunden nicht ankommen, die Konkurrenz ein besseres Angebot hat oder neue Trends das eigene Konzept unattraktiv machen. Deshalb kann sich ein Gastronom nicht auf konstante Einnahmen verlassen. Äußere Faktoren, wie Ferienzeiten, schlechtes Wetter bei Betrieben mit Gastgärten oder ein neuer Betrieb in der Nähe, können zu starken Schwankungen führen. Dadurch ist eine langfristige Kalkulation schwierig. Das Geschäftsrisiko ist insbesondere bei weniger guten Lagen oder einer Konzentration auf eine eingeschränkte Zielgruppe als hoch einzustufen.

4. Welche Vor- und Nachteile haben Miete, Kauf und Pacht?

Miete Pacht Kauf

+ Anfangskosten sind überschaubar

+ Die Pacht beinhaltet die Einrichtung, daher niedrige Anfangskosten

+ Die Gaststätte gehört zum Eigentum und steigert den Unternehmenswert

+ Guter Kündigungsschutz mit relativ kurzer Kündigungsfrist von drei Monaten

+ Pachtverträge sind befristet, vor Ablauf kann dem Pächter nicht gekündigt werden

+ Der Betreiber muss keine Kündigung befürchten, der Standort ist gesichert

+ Betrieb kann auch mit wenig Eigenkapital eröffnet werden

+ Es muss kein bis wenig Eigenkapital vorhanden sein

+ Größtmögliche Entscheidungsfreiheit in Bezug auf die Gestaltung und Veränderung der Immobilie

+ Bei fehlendem Erfolg kann der Betrieb ohne große Verluste schnell geschlossen werden

+ Ein laufender Betrieb wird übernommen, weshalb der neue Pächter von einem guten Ruf und Stammkunden profitieren kann

+ Die Immobilie ist eine Altersvorsorge und für Banken eine Sicherheit, durch die günstige Kredite möglich sind

+ Der Mieter bleibt räumlich flexibel

+ Der Pächter kann nach Auslaufen des Pachtvertrags den Betrieb ohne Kosten aufgeben

+ Der Besitzer kann nach Betriebsaufgabe die Immobilie bei guter Lage gewinnbringend verkaufen

- Miete muss während der gesamten Betriebsdauer gezahlt werden

- Die Pacht liegt über den durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Objekte und muss bis zum Ende bezahlt werden

- Hohe Investitionskosten

- Der Mieter hat eingeschränkte Freiheiten in Bezug auf Umgestaltungen

- Der Pächter hat kaum Freiheiten bei der Gestaltung der Innenräume und der Wahl des Inventars

- Der Besitzer trägt die gesamte Verantwortung für den Betrieb

- Der Vermieter bleibt Besitzer, die Immobilie steigert nicht den Unternehmenswert

- Häufig ist eine prozentuale Umsatzbeteiligung des Verpächters Bestandteil des Pachtvertrags

- Meist muss ein Kredit inklusive Hypothek aufgenommen werden, der über viele Jahre hinweg zurückgezahlt werden muss

- Bei Nennung von triftigen Gründen kann der Vermieter kündigen

- Nach Auslaufen des Pachtvertrags kann der Verpächter ohne triftige Gründe kündigen

- Bei fehlendem Erfolg kann die Immobilie nicht so leicht aufgegeben werden, da ein Käufer, Pächter oder Mieter gefunden werden muss

- Hohes Streitpotential bezüglich der Zuständigkeit für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

- Oft veraltetes, abgenutztes Inventar

- Der Gastronom muss alleine für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufkommen

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen bei der Immobiliensuche eine Rolle?

Bauordnung

Für Restaurants und Gaststätten gibt es spezielle baurechtliche Vorgaben, zum Beispiel in Bezug auf die Mindestausstattung oder die Anzahl der Toiletten, die je nach Umfang der Bestuhlung des Gastraums vorhanden sein müssen. Sind Aus- oder Umbauten geplant, lohnt es sich vor der Entscheidung für einen Gastronomiebetrieb zu prüfen, ob diese rechtlich erlaubt sind.

Brandschutz und Sicherheit

Viele Restaurants und Gaststätten am Land und in kleinen Städten entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards. Sobald es zu einem Eigentümerwechsel kommt, müssen entsprechende Sanierungen und Aufrüstungen vorgenommen werden.

Betriebsanlagengenehmigung

Ohne eine entsprechende Genehmigung und die Anmeldung des Gewerbes darf der Betrieb nicht aufgenommen werden. Bei der Suche nach einer Gastro-Immobilie ist zu prüfen, ob alle Bedingungen dafür erfüllt werden oder wie viel investiert werden müsste, um die Genehmigung zu erhalten.

Lebensmittelrecht und Hygienevorschriften

In Österreich gibt es unter anderem strenge Regeln zur Personalhygiene, Entsorgung von Küchen- sowie Speiseabfällen, Reinigung und Zustand von Arbeitsflächen oder auch Lagerung sowie Verwertung von Waren. Ob diese eingehalten werden, wird regelmäßig vom Hygieneamt überprüft. Dabei wird kein Unterschied zwischen Gasthaus und Restaurant gemacht.

Sperrzeiten

Ein Gasthaus oder Gasthof darf von 6:00 bis 2:00 Uhr geöffnet haben, ein Restaurant von 8:00 bis 2:00 Uhr. Gastgärten dürfen von 8:00 bis 22:00 Uhr und im Sommer bis 23:00 Uhr geöffnet haben. In der Silvesternacht und in der Zeit zwischen Faschingssamstag und Aschermittwoch ist dieses Gesetz außer Kraft.

Rauchverbot

Mit Mai 2018 gilt in österreichischen Gasthäusern und Restaurants ein komplettes Rauchverbot, auch Raucherräume sind nicht mehr erlaubt.

Persönliche Voraussetzungen

Bevor die Suche nach einem Restaurant oder einem Gasthaus beginnt, muss sich der Interessent klar werden, ob er zum Gastronom geeignet ist, denn auch hier gibt es Vorschriften. Ein Befähigkeitsnachweis setzt Folgendes voraus:

  • eine Eigenberechtigung
  • die österreichische Staatsbürgerschaft oder eine Staatsbürgerschaft eines EU- oder EWR-Landes oder eine Gleichstellung sonstiger Ausländer
  • eine entsprechende Ausbildung oder Ablegung einer Prüfung bei den österreichischen Meisterprüfungsstellen 

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