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Ein Kaufhaus suchen

Kaufhäuser haben in Österreich eine lange Tradition. So gibt es zum Beispiel in Wien viele alteingesessene Betriebe, die zu Sehenswürdigkeiten geworden sind. Nicht nur für Konsumenten, sondern auch für Investoren und Unternehmer sind die großen Warenhäuser interessant. Bei der Suche nach einem geeigneten Kaufhaus zum Kaufen oder Mieten helfen die Antworten auf folgende Fragen.

1. Welche Merkmale hat ein Kaufhaus?

2. Wo gibt es in Österreich die meisten Kaufhäuser?

3. Wie ist die Auswahl an freien Kaufhäusern?

4. Wie sind die Kaufhäuser beschaffen?

5. Wie hoch sind die Kosten für ein eigenes Kaufhaus?

6. Welche Faktoren bestimmen den Kaufpreis eines Kaufhauses?

7. Wie ist der Trend bei Kaufhäusern in Österreich?

8. Welche Vor- und Nachteile hat ein Kaufhaus?

1. Welche Merkmale hat ein Kaufhaus?

Bei einem Kaufhaus handelt es sich um ein großes Einzelhandelsgeschäft mit einem branchenhomogenen Angebot an Handelswaren. Typische Verkaufsprodukte sind Kleidung, Möbel, Bücher, Kinderspielzeug, Dekorationsartikel oder Elektronik. Neben Kaufhäusern, die sich auf eine Produktart spezialisiert haben, gibt es Markenstores, die verschiedene Produkte einer bestimmten Marke verkaufen.

Ein typisches Kaufhaus hat mehr als 3.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, die sich auf mehrere Etagen erstreckt. Anders als bei einem Einkaufszentrum gibt es keine einzelnen Geschäfte, sondern es handelt sich um einen einzigen großen Verkaufsbereich, der in einzelne Abteilungen aufgeteilt ist. Der Kunde kann im Prinzip an jeder beliebigen Kasse im Haus für seinen gesamten Einkauf zahlen.

In Kaufhäusern wird Wert auf eine persönliche Beratung gelegt, weshalb jede Abteilung einen Abteilungsleiter hat, der seine Abteilung und das dazugehörige Personal führt. Dadurch unterscheidet sich das Kaufhaus von einem Fachmarkt, in dem Selbstbedienung vorherrscht.

Häufig werden auch Warenhäuser als Kaufhäuser bezeichnet. Ursprünglich war das unterscheidende Merkmal, dass in Warenhäuser auch Lebensmittel angeboten werden. Heutzutage wird diesbezüglich aber kaum mehr differenziert, die beiden Bezeichnungen werden synonym verwendet.

2. Wo gibt es in Österreich die meisten Kaufhäuser?

Am höchsten ist die Dichte an Kaufhäusern in Oberösterreich, gefolgt von Niederösterreich und der Steiermark. Am wenigsten Kaufhäuser gibt es in Vorarlberg. Die Städte mit den meisten Kaufhäusern sind Wien, Graz, Linz und Wels.

Die größten Kaufhäuser mit mehr als 80.000 Quadratmetern Verkaufsfläche befinden sich in Wien, Graz und Linz. Auch in Salzburg und Innsbruck gibt es Geschäfte mit mehr als 50.000 Quadratmetern. Österreichweit sind solch große Objekte allerdings besondere Ausnahmen.

3. Wie ist die Auswahl an freien Kaufhäusern?

Die Auswahl an freien Kaufhäusern, die zur Miete oder zum Kauf angeboten werden, ist in Bezug auf Lage, Ausstattung und Preis abwechslungsreich, jedoch überschaubar. Im Schnitt haben die Objekte weniger als 500 Quadratmeter Fläche, es handelt sich also vornehmlich um kleine Kaufhäuser. Einige wenige Ausnahmen gibt es in Wien, Wiener Neustadt und den Gewerbezonen rund um die Landeshauptstädte, wo Handelsflächen mit 800 Quadratmetern und mehr angeboten werden.

Insgesamt konzentriert sich der Markt für Kaufhäuser auf Wien und den Wiener Ballungsraum. Auch in Niederösterreich ist das Angebot überdurchschnittlich gut. In den restlichen Bundesländern gibt es nur vereinzelt freie Kaufhäuser.

4. Wie sind die Kaufhäuser beschaffen?

Bei den Objekten, die aktuell am Immobilienmarkt angeboten werden, handelt es sich zum Großteil um ältere Bestandsimmobilien außerhalb von Stadtzentren. Insgesamt sind die Objekte in einem guten Zustand. Vor allem in ländlichen Regionen und kleinen Bezirksstädten entsprechen sie jedoch nicht mehr den gewerberechtlichen Anforderungen und müssten saniert werden.

Bezüglich ihrer Beschaffenheit gibt es bei Kaufhäusern in Wien die größten Unterschiede. Hier gibt es sowohl freie Flächen in schicken Altbauten mit historischer Fassade als auch moderne, neuwertige Gebäude mit großen Glasflächen.

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5. Wie hoch sind die Kosten für ein eigenes Kaufhaus?

Die Kosten hängen stark von Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts ab. Für kleine Geschäftsflächen in Industriegebieten am Land starten die Mietpreise zum Beispiel bei circa acht Euro pro Quadratmeter. In sehr guten Lagen in kleinen Städten kostet der Quadratmeter durchschnittlich zwischen 15 und 18 Euro. Für eine Top-Lage in einem Stadtzentrum liegt die Miete bei circa 25-30 Euro pro Quadratmeter.

Auch bei den Kaufpreisen gibt es je nach Lage starke Preisdifferenzen. Für hervorragende Lagen in Wien müssen mindestens 6.600 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Ältere, sanierungsbedürftige Objekte am Land gibt es schon ab 620 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittspreise für gute Lagen liegen bei 1.500 Euro.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen folgende Kosten an:

  • Finanzierungskosten: Das sind jene Kosten, die durch die Aufnahme eines Kredits entstehen.
  • Grundbuchkosten: Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch fallen 3,5 Prozent vom Kaufpreis an.
  • Pfandrecht: Wurde das Kaufhaus mittels Kredit finanziert, werden 1,2 Prozent des Pfandrechts für die Grundbucheintragung des Geldgebers fällig.
  • Notarkosten: Für die Vertragserstellung und Beglaubigungen können bis zu drei Prozent des Kaufpreises verlangt werden.
  • Eventuell Maklerhonorare, Kosten für Gutachten

6. Welche Faktoren bestimmen den Kaufpreis eines Kaufhauses?

  • Lage: Je besser die Lage, umso höher der Preis. Am teuersten sind Objekte in Stadtzentren und Einkaufsstraßen. Hier betragen die Kaufpreise und Mieten ein Mehrfaches von vergleichbaren Objekten am Land. Der Aufpreis für eine gute Lage lohnt sich meist, da eine stärkere Passantenfrequenz herrscht und damit mehr Kunden in das Kaufhaus kommen. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung mit Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz aus.
  • Infrastruktur: Zu einer guten Infrastruktur gehören zum Beispiel viele Parkplätze, eine Tiefgarage im Haus oder in unmittelbarer Nähe mit ausreichend reservierten Flächen für Mitarbeiter, eine gute Erreichbarkeit für Lieferanten, ein hervorragendes Wasser-, Kanal- und Müllentsorgungssystem und eine gute WLAN-Verbindung, die Besuchern zur Verfügung gestellt werden kann. Wenn das Kaufhaus nicht selbst über eine Lebensmittelabteilung verfügt, sind Cafés und Restaurants für Shoppingpausen von Vorteil, da der Kunde dadurch nicht den Standort wechseln muss.
  • Ausstattung: Je mehr von der vorhandenen Ausstattung weiterverwendet werden kann, umso niedriger sind die Zusatzausgaben. Allerdings müssen Regale, Kassen, Schaufensterpuppen, Umkleidekabinen, Verkaufstresen, sanitäre Einrichtungen und alle weiteren Ausstattungsgegenstände in einem neuwertigen Zustand sein. Von einem neuen Kaufhaus erwartet der Kunde eine entsprechend moderne, hochwertige Einrichtung.
  • Betrieb: Ein geöffnetes Kaufhaus ist teurer als ein Objekt, das erst wieder neu eröffnet werden muss. Der höhere Preis ergibt sich durch eine bereits vorhandene, funktionierende Ausstattung, vorhandene Kunden und verlässliche Unternehmensdaten. Wer überlegt, ein leerstehendes Gebäude kaufen oder mieten zu möchten, kann mithilfe eines Architekten veranschlagen, wie viel zusätzlich zum Kaufpreis investiert werden müsste und ob sich der Aufwand gemessen an den Preisen für bereits laufende Betriebe lohnt. Hierbei ist auch die Zeit zu berücksichtigen, in der umgebaut und folglich kein Geld verdient wird.
  • Zustand: In alte Bausubstanz muss mehr investiert werden als in ein neuwertiges Objekt. Das betrifft vor allem Maßnahmen zur Verbesserung von Sicherheit, Lüftung, Brandschutz und Barrierefreiheit. Um die zu erwartenden Kosten gut kalkulieren zu können, ist es hilfreich, sich vorab über die geltenden baurechtlichen Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes zu informieren.
  • Konkurrenz: Sobald ein Standort gefunden wurde, wird eine Konkurrenzanalyse durchgeführt. Wer berücksichtigt, wo das nächste Kaufhaus ist, was es verkauft, wie hoch die Kundenfrequenz ist, wodurch sich das eigene Haus hervorheben könnte und welche Vor- und Nachteile es gegenüber der Konkurrenz hat, kann ein konkurrenzfähiges Konzept entwickeln oder einen anderen Standort wählen.

 

Tipp: Um herauszufinden, ob der angebotene Preis gerechtfertigt ist, hilft der Vergleich mit ähnlichen aktuellen Angeboten am Markt.

7. Wie ist der Trend bei Kaufhäusern in Österreich?

Während sich viele Kaufhäuser in den letzten Jahrzehnten außerhalb der Städte angesiedelt haben, steigt seit einigen Jahren wieder die Attraktivität von Stadtzentren als Standorte. Ein Grund dafür ist das veränderte Kaufverhalten der Konsumenten, die aufgrund der Option, online bestellen zu können, weniger dazu bereit sind, die Wege in die Außenbezirke zurückzulegen. Mit einem Shop in der Stadt kommt das Geschäft wieder zum Kunden.

Auch in Bezug auf das Warenangebot gab es in den letzten Jahren merkliche Veränderungen. Der Trend geht zu Kaufhäusern, die sich auf eine einzige Marke und Ware spezialisiert haben. Das Multi-Brand-Konzept macht für Flagship-Stores Platz.

Wie schon vor 100 Jahren setzen viele Kaufhäuser wieder vermehrt auf ein Shoppingerlebnis. Der Kunde soll nicht nur einkaufen, sondern durch ein Zusatzangebot dabei unterhalten werden. Produktvorführungen, Shopping-Abende mit DJ-Musik oder Workshops ergänzen das Warenangebot.

8. Welche Vor- und Nachteile hat ein Kaufhaus?

Vorteile Nachteile
+ Ein eigenes Kaufhaus ist eine interessante Wertanlage. Bei guter Lage sind hohe Renditen möglich. - Die Anschaffungskosten sind hoch und können nur mittels Kredit und Hypothek finanziert werden.
+ Anders als bei einem Einkaufszentrum, wo der Eigentümer Mieteinnahmen macht, gehört der Gewinn aus dem Warenverkauf dem Eigentümer. - Es herrscht ein hoher Verwaltungsaufwand. Der Betreiber muss sich nicht nur um den Wareneinkauf, sondern zum Beispiel auch um Personal, Marketing und sonstige laufende Kosten kümmern.
+ Der Eigentümer kann entscheiden, welche Waren verkauft werden und wen er einstellen möchte. - Die Einnahmen sind nicht konstant, wodurch es schwer sein kann, einen langfristigen Budgetplan zu erstellen.
+ Der Besitzer hat keine Verantwortung gegenüber Mietern, da er keine einzelnen Läden vermietet, sondern Personal anstellt. - Der Standort und damit die Immobilie kann an Attraktivität verlieren. Der Eigentümer trägt das alleinige Geschäftsrisiko.
+ Es gibt keine Leerstände, die gesamte Verkaufsfläche wird genutzt. - Der Eigentümer muss für die Kosten für das Gebäude alleine aufkommen.
+ Das Gebäude kann von der Steuer abgesetzt werden. - Auch nach Rückzahlung der Finanzierungskosten bleiben die monatlichen Ausgaben aufgrund von Größe, Betriebskosten, Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen hoch.
+ Das Gebäude steigert den Wert des Unternehmens und dient Banken gegenüber als Sicherheit. - Der Besitzer muss sich auf eine Warenart oder Marke spezialisieren und dadurch sein Angebot eingrenzen.

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