In Österreich gibt es mehr als 130 Einkaufszentren. Durch relativ konstante Umsätze und Besucherzahlen sind sie für kaufkräftige Interessenten eine attraktive Anlageform, sofern ausreichend Mieter gefunden werden können. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, die bei der Wahl nach einer geeigneten Immobilie berücksichtigt werden sollten. Folgende Überlegungen helfen bei der Suche nach einem Einkaufszentrum zum Kaufen.
1. Wodurch zeichnet sich ein Einkaufszentrum aus?
2. Welche Arten von Shoppingcentern gibt es in Österreich?
3. Wo können Interessenten ein Einkaufszentrum kaufen?
4. Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt?
5. Warum lohnt es sich, jetzt in ein eigenes Einkaufszentrum zu investieren?
6. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie?
7. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Shoppingcenter?
8. Welche Rechte und Pflichten hat der Eigentümer eines Einkaufszentrums?
Bei einem Einkaufszentrum handelt es sich um ein großes, einheitlich geplantes Handelsgebäude, in dem mehrere voneinander getrennte Geschäfte, Dienstleistungsbetriebe, Restaurants, Cafés und Freizeiteinrichtungen untergebracht sind. Die Lokale verteilen sich auf mehrere Ebenen und arbeiten jeweils auf eigene Rechnung. Einkaufszentren, auch Shoppingcenter genannt, werden von einer zentralen Stelle verwaltet, die einzelnen Handelsflächen werden vermietet.
Dadurch unterscheiden sich Zentren insofern von Kaufhäusern, dass diese von einem einzigen Betreiber geführt werden und sie einzelne Abteilungen ohne Abtrennung der Geschäftsräume haben. Ein Kaufhaus erzielt aus den Mieteinnahmen einen Gesamtumsatz, der dem Eigentümer gehört.
Einkaufszentren sind außergewöhnliche Spezialimmobilien, das Angebot ist entsprechend überschaubar. Am meisten Erfolg verspricht die Suche in Wien und Umgebung, da hier die größte Verkaufsflächendichte vorherrscht und die Kundenfrequenz am höchsten ist. An zweiter Stelle folgen Burgenland und Tirol. Schlusslicht ist Vorarlberg mit deutlichem Abstand zu Kärnten auf dem vorletzten Platz.
Auf regionaler Ebene konzentriert sich der Markt auf Stadtränder und Industriegebiete, wobei hier vor allem große Objekte stehen. Wer ein Einkaufszentrum in Nähe zu einem Stadtzentrum sucht, hat abseits der großen Städte in Bezirkshauptstädten die besten Chancen auf eine lukrative Investition.
| Tipp: Bei der Suche nach einer passenden Immobilie können auf Handelsflächen spezialisierte Makler helfen. Sie verfügen über das nötige Insiderwissen, kennen den Markt und wissen das Potential des Gebäudes richtig einzuschätzen. |
Während bis 2015 die Anzahl an österreichischen Einkaufszentren gewachsen ist, gibt es seit 2016 einen leichten Rückgang und damit einen Zuwachs beim Angebot an Kaufobjekten. Während die Nachfrage nach kleinen Objekten sinkt, steigt sie bei großflächigen Einkaufszentren mit Ausbaumöglichkeiten. Waren im Jahr 2000 österreichweit zwei Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche vermietet, sind es mittlerweile doppelt so viele.
Den aktuellen Tendenzen zufolge scheint der Markt gesättigt zu sein. Für Investoren bedeutet dies, dass der Kauf eines bestehenden Shoppingcenters einem Neubau eindeutig vorzuziehen ist.
Der Zeitpunkt für den Kauf eines Einkaufszentrums ist günstig: Kreditzinsen sind niedrig und durch den Konkurs einer großen österreichischen Baumarktkette stehen überdurchschnittlich viele Handelsflächen frei, die sich für einen Umbau zum Shoppingcenter anbieten.
Zwar ist einige Jahre lang der erzielbare Umsatz annähernd stagniert, aufgrund der Entwicklung des Vorjahres kann allerdings für die Zukunft ein Aufschwung erwartet werden, da die Zentren ihren Marktanteil weiter ausbauen konnten.
| Vorteile | Nachteile |
+ Das Gebäude ist eine Kapitalanlage. Je nach Standort und Auslastung kann es an Wert gewinnen und teurer verkauft werden. |
- Es entstehen hohe Anfangskosten, die meist nur mittels Kredit mit langer Laufzeit finanziert werden können. |
| + Der Besitzer kann die Höhe der Miete vorgeben und sich seine Mieter selbst aussuchen. | - Der Besitzer muss sich um eine gute Auslastung bemühen und möglichst für jedes Lokal einen Mieter finden. |
| + Der Eigentümer erzielt regelmäßige Mieteinkünfte und kann nach Beendigung der Finanzierungsphase hohe Gewinne erzielen. | - Der Eigentümer ist Ansprechpartner für eine große Anzahl an Mietern und muss eventuell auch zwischen diesen vermitteln. Er hat die Interessen vieler Parteien zu vertreten. |
| + Der Besitzer trägt ein eingeschränktes Geschäftsrisiko. Er ist nicht für den Erfolg der einzelnen Geschäfte verantwortlich, sondern erhält unabhängig von deren Umsatz regelmäßige Mieteinnahmen. Bei großen Zentren fallen einzelne vorübergehende Leerstände nicht ins Gewicht. | - Mieten können nicht willkürlich erhöht werden und es gibt keine finanzielle Beteiligung am Erfolg der einzelnen Unternehmen. Außerdem muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, um die Attraktivität des Standorts zu steigern und zum Beispiel Marktforschung und Marketingstrategien durchführen. In diesem Sinne ist er zwar nicht für den Erfolg der einzelnen Geschäfte, jedoch für den des Gesamtkonzeptes verantwortlich. |
| + Sobald der Finanzierungskredit zurückgezahlt wurde, hat das Unternehmen einen sehr hohen Wert und eine gute Bonität. Das erleichtert die Beantragung neuer Kredite. | - Leerstehende Lokale mindern die Mieteinnahmen. Rentiert sich der Betrieb nicht, kann ein Verkauf des Gebäudes aufgrund des eingeschränkten Interessentenkreises schwierig werden. |
| + Durch den Kauf eines etablierten Bestandsobjekts kann sich der Eigentümer lange Bauzeiten sparen und direkt mit der Vermietung der Geschäftsräume Geld verdienen. | - Ein eigenes Einkaufszentrum ist kostenintensiv, da ständig Instandsetzungsmaßnahmen und Erneuerungen notwendig sind. Diese Kosten können nicht auf die Mieter übertragen werden. |
| + Das Objekt kann abgeschrieben werden und senkt damit die Steuerlast. | - Ein Bestandsobjekt schränkt die Planungsmöglichkeit ein, eventuell können geplante Umbaumaßnahmen aufgrund von Statik oder Platz nicht realisiert werden. |
Die wichtigsten Vorgaben gibt es zu:
