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Ein Einkaufszentrum suchen

In Österreich gibt es mehr als 130 Einkaufszentren. Durch relativ konstante Umsätze und Besucherzahlen sind sie für kaufkräftige Interessenten eine attraktive Anlageform, sofern ausreichend Mieter gefunden werden können. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, die bei der Wahl nach einer geeigneten Immobilie berücksichtigt werden sollten. Folgende Überlegungen helfen bei der Suche nach einem Einkaufszentrum zum Kaufen.

1. Wodurch zeichnet sich ein Einkaufszentrum aus?

2. Welche Arten von Shoppingcentern gibt es in Österreich?

3. Wo können Interessenten ein Einkaufszentrum kaufen?

4. Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt?

5. Warum lohnt es sich, jetzt in ein eigenes Einkaufszentrum zu investieren?

6. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie?

7. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Shoppingcenter?

8. Welche Rechte und Pflichten hat der Eigentümer eines Einkaufszentrums?

1. Wodurch zeichnet sich ein Einkaufszentrum aus?

Bei einem Einkaufszentrum handelt es sich um ein großes, einheitlich geplantes Handelsgebäude, in dem mehrere voneinander getrennte Geschäfte, Dienstleistungsbetriebe, Restaurants, Cafés und Freizeiteinrichtungen untergebracht sind. Die Lokale verteilen sich auf mehrere Ebenen und arbeiten jeweils auf eigene Rechnung. Einkaufszentren, auch Shoppingcenter genannt, werden von einer zentralen Stelle verwaltet, die einzelnen Handelsflächen werden vermietet.

Dadurch unterscheiden sich Zentren insofern von Kaufhäusern, dass diese von einem einzigen Betreiber geführt werden und sie einzelne Abteilungen ohne Abtrennung der Geschäftsräume haben. Ein Kaufhaus erzielt aus den Mieteinnahmen einen Gesamtumsatz, der dem Eigentümer gehört.

2. Welche Arten von Shoppingcentern gibt es in Österreich?

  • Klassische Einkaufszentren: Sie werden auch als Shopping Malls bezeichnet und machen den Großteil der Zentren in Österreich aus. Laut österreichischer Fachvereinigung für Einkaufszentren hat das Gebäude mindestens 20 Geschäfte, die sich auf 4.000 Quadratmeter vermietbare Fläche verteilen. Eine durchschnittliche Immobilie hat eine Fläche von 21.200 Quadratmeter und circa 50 Geschäfte.
  • Fachmarktzentren oder Retail Parks: Hierbei handelt es sich um große Gebäudekomplexe mit mindestens fünf Fachmärkten. Sie stehen vorwiegend in Industriegebieten.
  • Factory-Outlets: Sie sind meist wie klassische Einkaufszentren konzipiert. Es gibt aber auch Outlet Villages, in denen wie in einem Dorf jedes Geschäft in einem eigenen kleinen Gebäude untergebracht wird. Häufig bieten sie ein zusätzliches Freizeitangebot, das Kunden anlocken und Einkaufen zum Erlebnis machen soll. 

3. Wo können Interessenten ein Einkaufszentrum kaufen?

Einkaufszentren sind außergewöhnliche Spezialimmobilien, das Angebot ist entsprechend überschaubar. Am meisten Erfolg verspricht die Suche in Wien und Umgebung, da hier die größte Verkaufsflächendichte vorherrscht und die Kundenfrequenz am höchsten ist. An zweiter Stelle folgen Burgenland und Tirol. Schlusslicht ist Vorarlberg mit deutlichem Abstand zu Kärnten auf dem vorletzten Platz.

Auf regionaler Ebene konzentriert sich der Markt auf Stadtränder und Industriegebiete, wobei hier vor allem große Objekte stehen. Wer ein Einkaufszentrum in Nähe zu einem Stadtzentrum sucht, hat abseits der großen Städte in Bezirkshauptstädten die besten Chancen auf eine lukrative Investition.

 

Tipp: Bei der Suche nach einer passenden Immobilie können auf Handelsflächen spezialisierte Makler helfen. Sie verfügen über das nötige Insiderwissen, kennen den Markt und wissen das Potential des Gebäudes richtig einzuschätzen.

4. Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt?

Während bis 2015 die Anzahl an österreichischen Einkaufszentren gewachsen ist, gibt es seit 2016 einen leichten Rückgang und damit einen Zuwachs beim Angebot an Kaufobjekten. Während die Nachfrage nach kleinen Objekten sinkt, steigt sie bei großflächigen Einkaufszentren mit Ausbaumöglichkeiten. Waren im Jahr 2000 österreichweit zwei Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche vermietet, sind es mittlerweile doppelt so viele.

Den aktuellen Tendenzen zufolge scheint der Markt gesättigt zu sein. Für Investoren bedeutet dies, dass der Kauf eines bestehenden Shoppingcenters einem Neubau eindeutig vorzuziehen ist.

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5. Warum lohnt es sich, jetzt in ein eigenes Einkaufszentrum zu investieren?

Der Zeitpunkt für den Kauf eines Einkaufszentrums ist günstig: Kreditzinsen sind niedrig und durch den Konkurs einer großen österreichischen Baumarktkette stehen überdurchschnittlich viele Handelsflächen frei, die sich für einen Umbau zum Shoppingcenter anbieten.

Zwar ist einige Jahre lang der erzielbare Umsatz annähernd stagniert, aufgrund der Entwicklung des Vorjahres kann allerdings für die Zukunft ein Aufschwung erwartet werden, da die Zentren ihren Marktanteil weiter ausbauen konnten.

6. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie?

  • Standort: Vor allem bei kleinen Shoppingcentern ist es wichtig, dass sie sich möglichst nahe zu Stadtzentren und in belebten Straßen oder Fußgängerzonen befinden. Sie können nur eine kleine Anzahl an Geschäften unterbringen und haben deshalb ein eingeschränktes Angebot. Bei großen Zentren mit Freizeitangebot sind Kunden eher dazu bereit, größere Entfernungen in Kauf zu nehmen. Geeignete Standorte sind Industriezentren, die ausreichend Platz für viele Parkplätze haben.
  • Zustand: Ein Gebäude, das sich in einem guten Zustand befindet, benötigt keine großartigen Sanierungsmaßnahmen. Das Vorhandensein von intakten Lüftungs- und Heizsystemen, Brandschutzvorrichtungen, Ruhebänken, Klimaanlagen, Parkplätzen, Tiefgaragen, Schiebetüren, Rolltreppen und sanitären Einrichtungen ist hilfreich und senkt die Kosten für eine Neueröffnung. Insbesondere in Bezug auf den Brandschutz kann das Hinzuziehen eines Experten zur Gebäudebesichtigung dabei helfen, den tatsächlichen Wert der Immobilie und die Kosten für eventuelle Umbaumaßnahmen richtig einzuschätzen.
  • Größe: Geschäftslokale von unterschiedlicher Größe erweitern den potentiellen Interessentenkreis der Mieter. Während sich Einzelunternehmen ein kleines Geschäft leisten können, fungieren bekannte Ketten mit großen Verkaufsflächen als Kundenmagnet.

  • Attraktivität für Mieter: Nicht nur Kunden, sondern auch Mieter wollen für das Objekt begeistert werden. Die Attraktivität steigt für sie, wenn zusätzlich zum Geschäft Lagerflächen und Präsentationsflächen vorhanden sind, die Nachbarn nicht direkte Konkurrenten sind und Abwechslung beim Warenangebot herrscht. Es ist hilfreich, wenn gemessen an der Größe der Geschäfte jeweils ausreichend Mitarbeiterparkplätze vorhanden sind.
  • Erreichbarkeit: Große Einkaufszeiten, die sich neben Hauptverkehrsrouten oder Autobahnauffahrten befinden, haben eine hervorragende Lage. Wichtig ist jedoch auch, dass sie mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. In Innenstädten ist die Erreichbarkeit mit dem Auto zwar von Vorteil, aber nicht unbedingt notwendig. Allerdings muss das Gebäude für Lieferanten erreichbar sein.
  • Wettbewerbsanalyse: Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse wird eruiert, ob es sowohl bei potentiellen Mietern als auch bei Kunden ausreichend Nachfrage gibt. Indem das Einzugsgebiet ermittelt wird, kann abgeschätzt werden, mit welcher Kundenfrequenz zu rechnen ist. Dabei ist wichtig, die Konkurrenz in der näheren Umgebung zu untersuchen: Welche Geschäfte sind dort untergebracht? Welche Zusatzangebote gibt es? Wie hoch ist die Passantenfrequenz? Wie weit ist die Entfernung? Wie betreibt die Konkurrenz Werbung? Womit kann sich das eigene Einkaufszentrum abheben?

7. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Shoppingcenter?

Vorteile Nachteile

+ Das Gebäude ist eine Kapitalanlage. Je nach Standort und Auslastung kann es an Wert gewinnen und teurer verkauft werden.

- Es entstehen hohe Anfangskosten, die meist nur mittels Kredit mit langer Laufzeit finanziert werden können.
+ Der Besitzer kann die Höhe der Miete vorgeben und sich seine Mieter selbst aussuchen. - Der Besitzer muss sich um eine gute Auslastung bemühen und möglichst für jedes Lokal einen Mieter finden.
+ Der Eigentümer erzielt regelmäßige Mieteinkünfte und kann nach Beendigung der Finanzierungsphase hohe Gewinne erzielen. - Der Eigentümer ist Ansprechpartner für eine große Anzahl an Mietern und muss eventuell auch zwischen diesen vermitteln. Er hat die Interessen vieler Parteien zu vertreten.
+ Der Besitzer trägt ein eingeschränktes Geschäftsrisiko. Er ist nicht für den Erfolg der einzelnen Geschäfte verantwortlich, sondern erhält unabhängig von deren Umsatz regelmäßige Mieteinnahmen. Bei großen Zentren fallen einzelne vorübergehende Leerstände nicht ins Gewicht. - Mieten können nicht willkürlich erhöht werden und es gibt keine finanzielle Beteiligung am Erfolg der einzelnen Unternehmen. Außerdem muss der Vermieter Maßnahmen ergreifen, um die Attraktivität des Standorts zu steigern und zum Beispiel Marktforschung und Marketingstrategien durchführen. In diesem Sinne ist er zwar nicht für den Erfolg der einzelnen Geschäfte, jedoch für den des Gesamtkonzeptes verantwortlich.
+ Sobald der Finanzierungskredit zurückgezahlt wurde, hat das Unternehmen einen sehr hohen Wert und eine gute Bonität. Das erleichtert die Beantragung neuer Kredite. - Leerstehende Lokale mindern die Mieteinnahmen. Rentiert sich der Betrieb nicht, kann ein Verkauf des Gebäudes aufgrund des eingeschränkten Interessentenkreises schwierig werden.
+ Durch den Kauf eines etablierten Bestandsobjekts kann sich der Eigentümer lange Bauzeiten sparen und direkt mit der Vermietung der Geschäftsräume Geld verdienen. - Ein eigenes Einkaufszentrum ist kostenintensiv, da ständig Instandsetzungsmaßnahmen und Erneuerungen notwendig sind. Diese Kosten können nicht auf die Mieter übertragen werden.
+ Das Objekt kann abgeschrieben werden und senkt damit die Steuerlast. - Ein Bestandsobjekt schränkt die Planungsmöglichkeit ein, eventuell können geplante Umbaumaßnahmen aufgrund von Statik oder Platz nicht realisiert werden.

8. Welche Rechte und Pflichten hat der Eigentümer eines Einkaufszentrums?

Die wichtigsten Vorgaben gibt es zu:

  • Barrierefreiheit: Laut österreichischem Gleichstellungsgesetz müssen alle öffentlichen Gebäude barrierefrei sein. Bei sehr alten Einkaufszentren kann diesbezüglich Nachrüstungsbedarf herrschen und es muss zum Beispiel ein Aufzug eingebaut werden.
  • Zahlung der Vertragsgebühr: Für Mietverträge für Geschäftsräume muss eine Gebühr gezahlt werden. Diese beträgt für unbefristete Verträge bis zu einem Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Bei befristeten Verträgen sind es bis zu einem Prozent des 18-fachen Jahresbruttomietzinses.
  • Einhalten des Mietrechtsgesetzes: Für Geschäftsräume gilt das österreichische MRG Der Mieter hat einen starken Kündigungsschutz. Einzige Ausnahme ist die Kündigungsfrist, die bei Geschäften drei Monate beträgt. Eine Kündigung ist nur bis zum letzten Tag eines Jahresquartals möglich.
  • Steuerpflicht: Für Mietobjekte, die geschäftlich genutzt werden, kann eine unechte Steuerbefreiung oder eine freiwillige Steuerpflicht von 20 Prozent gelten. Diese hat den Vorteil, dass der Steuerzahler vorsteuerabzugsberechtigt ist.
  • Für die Mieteinnahmen muss Einkommenssteuer gezahlt werden.
  • Zahlung der Kaufnebenkosten: Dazu gehören unter anderem 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer, 1,1, Prozent Grundbuchgebühr, Notar- und Maklerkosten.

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