Ein eigener Club oder eine Diskothek ist bei erfolgreicher Führung ein lukratives Geschäft. Für Eintritt und Getränke können überdurchschnittlich hohe Preise verlangt werden, auch als Anlageform verspricht die Spezialimmobilie eine gute Rendite. Je genauer ein Interessent seine Anforderungen benennen kann, umso schneller führt die Suche nach einem Club oder einer Diskothek zum Mieten, Kaufen oder Pachten zum Ziel.
1. Welche typischen Merkmale haben Clubs und Diskotheken?
2. Wodurch zeichnet sich der Immobilienmarkt für Nachtlokale aus?
3. Wie hoch sind die Preise für Clubs und Diskotheken?
4. Welche Überlegungen helfen dabei, einen geeigneten Club oder eine Diskothek zu finden?
5. Welche Vor- und Nachteile haben Kauf oder Miete und Pacht?
Eine typische Diskothek ist ein großer Gastronomiebetrieb, in dem vornehmlich Getränke verkauft werden. Der Verkauf von Speisen ist eher selten und beschränkt sich meist auf kleine Snacks. Abgesehen von Barhockern entlang der verschiedenen Barstationen gibt es nur wenige Sitzmöglichkeiten. Für Gäste ist der Hauptgrund für einen Diskobesuch die Möglichkeit zu tanzen. Die Musik wird von einem DJ live aufgelegt. In der Regel haben die Lokale mehrere voneinander abgetrennte Tanzbereiche, in denen unterschiedliche Musikstile gespielt werden.
Ein typischer Club ist kleiner als eine Diskothek, häufig besteht er aus einem einzelnen Raum und hat Sitzecken mit gepolsterten Sitzmöbeln. Neben DJs treten Live-Bands auf. Clubs haben sich meist auf einen Musikstil oder eine bestimmte Szene spezialisiert. Heutzutage werden oftmals auch Diskotheken als Clubs bezeichnet.
Beiden Nachtlokalen ist gemein, dass sie auf starke Beleuchtung verzichten, erst abends öffnen und lange Öffnungszeiten bis in die frühen Morgenstunden haben. Die Öffnungstage beschränken sich meist auf das Wochenende und Abende vor Feiertagen. Diskobesucher sind in der Regel zwischen 16 und 30 Jahre alt, bei Clubs und Lounges ist die Altersgrenze höher.
Österreichweit gibt es aktuell nur eine sehr eingeschränkte Auswahl an freien Clubs und Diskotheken. Der Markt konzentriert sich auf Wien mit Objekten zwischen 200 und 450 Quadratmetern Fläche. Diskotheken, die zum Kauf angeboten werden, sind äußerst selten, Clubs zur Miete dominieren.
Wer einen Club kaufen oder mieten möchte, kann überlegen, eine Bar entsprechend umzubauen. Dann ist die Auswahl an freien Objekten in unterschiedlichen Größen, Lagen und Preisklassen wesentlich größer. Wien bietet das beste Angebot, aber auch in Linz, Salzburg, Graz und Klagenfurt stehen mehrere Objekte frei.
Außerhalb der Landeshauptstädte gibt es nur vereinzelte Angebote, vornehmlich in den Bezirkshauptstädten.
Die Preise hängen sehr stark von der Lage, der Ausstattung und dem bisherigen Erfolg des Lokals ab. Günstige Mieten für einfach ausgestattete Tanzlokale in ländlichen Gegenden starten bei circa 2.000 Euro für circa 300 Quadratmeter. Solche Preise gibt es in Wien nur für Objekte, die sanierungsbedürftig oder Rohbauten sind. Im Durchschnitt liegen die Mieten für 300 Quadratmeter in guter Lage bei mindestens 4.000 Euro.
Wer eine Diskothek oder einen Club in Wien kaufen möchte, kann für Objekte in sehr guten Lagen und mit moderner Ausstattung mit circa 1.700 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter rechnen. Österreichweit liegen die durchschnittlichen Preise bei circa 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Wie ist die Lage?
Kleine Clubs haben am meisten Erfolg, wenn Sie sich in beliebten Ausgehvierteln und Stadtzentren befinden. Hier ist die Nachfrage am größten, was dazu führt, dass auch Lokale in Seitenstraßen oder höheren Etagen gut funktionieren können. Allerdings sollte dann die Möglichkeit bestehen, auf die Lage aufmerksam machen zu können, etwa durch aus der Ferne erkennbare Leuchtreklame.
Der ideale Standort für Großraumdiskotheken ist an Stadträndern oder in Industriegebieten. Aufgrund des hohen Fassungsvermögens ist für Diskos eine Alleinlage von Vorteil, da zum Beispiel genug Platz für viele Parkplätze und lange Menschenschlangen vor dem Einlass ist.
In welchem Zustand befindet sich das Objekt?
Je besser der Zustand eines Clubs oder einer Disco, umso weniger muss in Sanierungen und Renovierungen investiert werden. Vor allem in Bezug auf Brandschutz, Sicherheit, Barrierefreiheit und Technik können bei einem veralteten Zustand hohe Investitionskosten entstehen. Häufige Schwachstellen von alten Diskotheken sind außerdem die Größe der Lagerräume, sanitäre Einrichtungen, Bausubstanz sowie Belüftungssysteme.
Um den Zustand der Gewerbeimmobilie richtig einschätzen zu können, ist es hilfreich, gemeinsam mit einem Experten für Gebäudesanierung vor Ort eine Liste mit allen Mängeln zu erstellen und zu ermitteln, wie hoch die Kosten für deren Beseitigung wären. Diese können bei Preisverhandlungen als Argument für eine Preissenkung angeführt werden.
Welche Ausstattung ist vorhanden?
Clubs und Diskotheken sind Spezialimmobilien. Dementsprechend verfügen sie meist schon über eine entsprechende Grundausstattung. Dazu gehören sanitäre Anlagen, eine Garderobe, eine oder mehrere Tanzflächen, Kühlräume, Zapfanlagen, Lagerräume, verschiedene Barbereiche, eine Bühne oder ein DJ-Podest, Hochleistungs-Lüftungssysteme und Starkstromanschlüsse. Um herauszufinden, ob die vorhandene Ausstattung ausreichend und brauchbar ist, ist ein vorab ausgearbeitetes Geschäftskonzept hilfreich.
Bei Clubs und Diskotheken in Alleinlagen ist es wichtig, dass diese über viele Parkplätze verfügen. Das gilt vor allem dann, wenn keine direkte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz vorhanden ist.
Welche Infrastruktur ist vorhanden?
Ein guter Standort verfügt über eine der Größe des Lokals angemessene Anzahl an Parkplätzen, eine gute Verkehrsanbindung sowie Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel. Der Betrieb wird durch Mülldeponien in der Nähe und ausreichend breite Straßen für die Lieferanten erleichtert, ebenso durch eine leistungsstarke Strom- und Wasserversorgung.
Die Möglichkeit, Werbeplakate in Straßennähe anzubringen, ist von Vorteil, ebenso wie eine Umzäunung des Geländes. Diese kann vor Schadenersatzansprüchen benachbarter Betriebe schützen, sollten Gäste unter Alkoholeinfluss randalieren.
Wer ist die Zielgruppe und wie groß darf die Immobilie folglich sein?
Je spezieller die Zielgruppe, umso kleiner der Club. Den Betrieb klein zu halten, hat nicht nur den Vorteil, dass Kosten gespart werden können, sondern auch, dass das Lokal schneller voll wirkt und sich die Gäste wohl fühlen. Kleine Immobilien mit weniger als 200 Quadratmetern Fläche sind ideal als Szene-Clubs, zum Beispiel für Fans bestimmter Musikstile.
Eine Diskothek, in der Mainstream-Musik gespielt wird oder die über verschiedene Clubbereiche mit unterschiedlichen Musikstilen verfügt, kann als großes Gebäude mit mehr als 400 Quadratmetern gut funktionieren, da ein breiter Interessentenkreis angesprochen wird.
Welche rechtlichen Vorgaben gelten für den Betrieb?
In Österreich gelten strenge Vorschriften bezüglich Gewerbeordnung, Hygiene, Bauordnung, Barrierefreiheit, Mitarbeiterfreundlichkeit, Gebäude- und Brandschutz.
Eine standortbedingte Rechtsvorschrift ist die Sperrzeit, die je nach Bundesland unterschiedlich sein kann. In Oberösterreich müssen Diskos und Clubs zum Beispiel zwischen 4 und 18 Uhr geschlossen haben, in Wien gilt für Diskotheken 4 bis 18 Uhr, für Nachtklubs hingegen 6 bis 18 Uhr. Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, können von der Gemeinde andere Sperrstunden vorgeschrieben werden. So müssen Lokale in Wohngebieten oder Stadtzentren meist früher schließen, in Industriegebieten in ländlichen Regionen sind längere Öffnungszeiten möglich. Dafür muss bei der zuständigen Gemeinde eine Genehmigung eingeholt werden.
Wie stark ist der Wettbewerb?
Je kleiner das Einzugsgebiet und je mehr Clubs und Diskotheken sich im eigenen Einzugsgebiet befinden, umso stärker ist der Wettbewerb. Das ist vor allem bei Städten und Ausgehvierteln mit hoher Clubdichte zu bedenken. Bei Großraumdiskos am Land gibt es nur selten direkte Konkurrenz, allerdings ist auch hier eine ausreichend große Entfernung zum nächsten Tanzlokal wichtig. Das gilt insbesondere für Bezirke mit wenig Einwohnern. Hier ist es wichtig, die Altersstruktur der Bevölkerung zu analysieren.
Mit einem guten Angebot und beliebter Musik, besonderen Attraktionen wie Themenpartys oder Getränkerabatten, einer modernen Einrichtung, einem außergewöhnlichen Lichtkonzept, einem Alleinstellungsmerkmal und langfristig durchdachten Marketingstrategien kann eine Diskothek auch dann Erfolg haben, wenn die Konkurrenz groß ist.
| Kauf | Miete und Pacht |
| + Der Eigentümer kann Entscheidungen bezüglich Umbauten oder dem Einrichtungsstil des Betriebs alleine treffen. | + Die Anfangskosten sind niedriger als beim Kaufpreis, sie beschränken sich in der Regel auf die erste Miete, eine Kaution, eine Ablöse und eventuelle Maklerkosten. |
| + Als Eigentum hebt das Lokal den Wert des Unternehmens. Dadurch ist es nach der Finanzierungsphase leichter, bei Banken einen Kredit zu bekommen. | + Die monatliche Miete ist in der Regel niedriger als eine Kreditrate für ein vergleichbares Objekt. |
| + Der Käufer braucht keine Erhöhung von Pacht oder Miete oder eine Kündigung zu befürchten. | + Je nach Vertragsvereinbarungen muss der Vermieter oder Verpächter die Kosten für Instandsetzungen und Instandhaltungen übernehmen. |
| + Nach der Finanzierungsphase reduzieren sich die laufenden Kosten auf Betriebs- und Personalkosten. | + Bei einem Pachtvertrag wird ein lebendes Unternehmen übernommen, der Pächter ist voll ausgestattet und kann von einem vom Vorgänger erarbeiteten guten Ruf profitieren. |
| + Die Immobilie kann im Wert steigen, sie ist eine interessante Geldanlage, die vermietet oder verpachtet werden kann. | + Bei fehlendem Erfolg kann der Mieter kündigen, er muss sich bei einem unbefristeten Vertrag nicht um einen Nachfolger kümmern. |
| + Das Gebäude kann von der Steuer abgeschrieben werden. | + Der Mieter oder Pächter bleibt räumlich flexibel und muss bei einem gewünschten Wechsel nur die Kündigungsfrist oder das Ende der Vertragsbefristung abwarten. |
| - Mit dem Kauf sind hohe Kosten verbunden. | - Der Vermieter oder Verpächter bleibt Eigentümer des Lokals, es muss mit ihm zusammengearbeitet werden. |
| - Häufig muss ein Kredit aufgenommen werden, der eine langjährige Verpflichtung der Bank gegenüber darstellt und nur in Verbindung mit einer Hypothek möglich ist. | - Wer über einige Jahrzehnte hinweg Miete oder Pacht zahlt, könnte für die gezahlte Summe ein eigenes Lokal besitzen. |
| - Der Käufer trägt ein hohes Geschäftsrisiko. Hat er keinen Erfolg, muss er einen neuen Käufer finden. | - Mieter und Pächter haben keine Standortsicherheit. Die Verträge können gekündigt werden. |
| - Soll die Immobilie verkauft oder vermietet werden, dann kann dies lange dauern, da es sich um eine Spezialimmobilie mit eingeschränktem Interessentenkreis handelt. | - Um Veränderungen am Gebäude vornehmen zu können, muss der Eigentümer um Erlaubnis gefragt werden. |
