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Ideale Gewerbeflächen für Kiosks und Imbisse

Kiosk & Imbiss – auf wenig Raum viel Geld verdienen

Ein Kiosk oder Imbiss kann an der richtigen Stelle platziert und professionell geführt ein sehr lukratives Unternehmen sein. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt steht nicht der Preis im Vordergrund, sondern es gibt viele wichtigere Faktoren, die über den Erfolg entscheiden. Die nachfolgende Übersicht beantwortet die wichtigsten Fragen, die sich Interessenten vor und während der Suche nach einem Kiosk oder Imbiss zum Kaufen, Mieten oder Pachten stellen sollten.

1. Was zeichnet einen Kiosk oder Imbiss aus?

2. Welche Kriterien muss die Immobilie erfüllen?

3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigener Imbiss?

4. Was ist die beste Option: Mieten, kaufen oder pachten?

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

1. Was zeichnet einen Kiosk oder Imbiss aus?

Kiosk

Unter einem Kiosk wird eine kleine, rechteckige oder runde Bude verstanden, die an der Frontseite über einen Verkaufstresen verfügt. Links und rechts daneben werden die Wände als Verkaufsflächen genutzt, um zum Beispiel Zeitungen und Zeitschriften auszuhängen. Im Kiosk ist Platz für maximal zwei Personen, Kunden können ihn nicht betreten.

In einem Kiosk werden neben Printmedien vor allem Zigaretten und sonstige Tabakwaren, Feuerzeuge, Getränke, Chips und Süßigkeiten verkauft.

Imbiss

Ein Imbiss ist ein Verkaufsstand, an dem warme Snacks und Getränke verkauft werden. Er ist rechteckig und verfügt über eine breite Verkaufstheke, an der mindestens zwei Kunden nebeneinander anstehen können. Links und rechts von der Theke sind direkt an das Gebäude kleine Ablageflächen angebracht, an denen Kunden ihre gekauften Snacks im Stehen verzehren können. Als Alternative gibt es in unmittelbarer Nähe Stehtische, Sitzmöglichkeiten sind eher selten.

Die warmen Speisen werden frisch zubereitet, weshalb die Stände über eine entsprechende Ausrüstung wie Grillflächen, Öfen, Mikrowellen und Kühltruhen verfügen. Typische Imbisse sind Würstlstände oder Dönerbuden, Fastfood wird am häufigsten verkauft. In jüngster Zeit eröffnen aber auch immer mehr Imbisse mit alternativem Angebot, wie Salatbars oder Suppenimbisse. Auf vielen Lebensmittelmärkten, wie etwa dem Wiener Naschmarkt, gibt es Kombinationen aus Verkaufsständen und Imbissen.

Imbisswagen und Foodtrucks

Der Imbisswagen ist eine mobile Variante eines Imbisses. Er wird zum Beispiel bei Musik- oder Sportveranstaltungen, Wochenendmärkten oder Flohmärkten eingesetzt, der Stellplatz wird für die Dauer des Betriebes gemietet. Durch die Mobilität des Foodtrucks ist der Betreiber flexibel und kann sich dort platzieren, wo je nach Saison und Veranstaltungsprogramm der Region viel Laufkundschaft zu erwarten ist. Allerdings muss er sich jedes Mal aufs Neue um eine Genehmigung für den Stellplatz kümmern.  

2. Welche Kriterien muss die Immobilie erfüllen?

Lage

Eine gute Lage mit hoher Passantenfrequenz ist für den Erfolg eines Imbisses entscheidend. Eine unmittelbare Nähe zu Attraktionen, Sehenswürdigkeiten und Veranstaltungsorten schlägt sich zwar auf Miete, Pacht und Kaufpreis nieder, doch dies relativiert sich durch die Einnahmen, die erzielt werden können.

Sehr gute Standorte sind in Einkaufsstraßen und Ausgehvierteln, in Nähe zu Theatern, in Bahnhöfen und direkt neben Haltestellen von U-Bahnen oder Straßenbahnen.

Größe

Da ein Kiosk in der Regel nur von einer Einzelperson betrieben wird, ist eine Größe empfehlenswert, bei der alle Produkte in Reichweite sind. So kann der Verkäufer die Zeitungs-, Postkarten- und Souvenirstände außerhalb des Ladens im Auge behalten und die Kunden schnell bedienen. Allerdings muss auch genug Platz für Lagerreserven vorhanden sein. Je kleiner die Bude, umso kleiner ist das Sortiment. Um die benötigte Größe zu ermitteln, muss sich der zukünftige Betreiber deshalb vorab selbst die Frage beantworten, was er verkaufen möchte.

Eine Imbissbude muss größer sein. Es muss Platz für zwei Personen, Zubereitungsflächen und -geräte, Lager, Regale, Kühltruhen, Waschbecken und Entsorgungsmöglichkeiten gegeben sein.

Ausstattung

Bei einem Kiosk reicht eine simple Ausstattung aus. Regale und Auslagen zur Warenpräsentation, ein Rollo, Fenster oder eine Klapptür für die Durchreiche, gute Beleuchtung und ein Stromanschluss gehören dazu. In Bezug auf die technische Ausstattung ist in Österreich seit 2017 eine Registrierkasse Pflicht. Eine gepflegte äußere Fassade mit Platz für Werbemöglichkeiten lockt Kunden an.

Da in einem Imbiss Lebensmittel zum direkten Verzehr angeboten werden, muss die Ausstattung maximale Lebensmittel- und Betriebshygiene garantieren können. Dazu gehören zum Beispiel Absaug- und Lüftungsanlagen, Handwaschbecken und ein Kanalanschluss.

Wird bereits vorhandene Ausstattung übernommen, dann ist zu prüfen, ob sie hoch- und neuwertig ist. Muss sie erneuert werden, ist dies bei Miete und Kaufpreis zu berücksichtigen.

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3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigener Imbiss?

Vorteile Nachteile

+ Selbstständigkeit, theoretisch freie Zeiteinteilung

- Vom Wetter abhängig

+ Aufgrund der Größe kann ein Imbiss oder Kiosk auch alleine oder nur zu zweit betrieben werden.

- Aufgrund der Größe rentieren sich Angestellte meist nicht.

+ Eigene Ideen (zum Beispiel besonderes Sortiment) können umgesetzt werden.

- Im Falle einer Erkrankung und bei fehlendem Personal bleibt der Betrieb geschlossen und es gibt keine Einnahmen.

+ Bei guter Lage und gutem Angebot hohe Verdienstmöglichkeiten

- Kein konstantes Einkommen, daher schwer kalkulierbar

+ Ein eigener Betrieb steigert die Motivation zu arbeiten und eigenes Geld zu verdienen.

- Der Betreiber ist stark von der Nachfrage abhängig und muss in Zeiten mit der höchsten Kundenfrequenz offen haben. Bei Imbissen bedeutet dies häufig Nachtarbeit.

+ In ruhigen Zeiten kann der Betrieb vorübergehend geschlossen werden, es fallen keine Betriebskosten an.

- Der Betreiber muss sich selbst versichern und die Kosten für Miete, Pacht, Kredite, Betriebskosten und Wareneinsatz tragen. Daher hat er eine hohe Verantwortung.

 

- Betreiber trägt das Geschäftsrisiko alleine
  - Mehr Arbeitsstunden als bei einem Angestelltenverhältnis

4. Was ist die beste Option: Mieten, kaufen oder pachten?

Einen Kiosk oder Imbiss mieten

Wer sich nicht langfristig festlegen und jederzeit die Möglichkeit zur Kündigung haben möchte, für den ist das Mieten eines Kiosks die beste Variante. Bei unbefristeten Mietverträgen kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung einer vereinbarten Frist kündigen. Das hat den Vorteil, dass er bei fehlendem Geschäftserfolg frühzeitig die Reißleine ziehen kann und ihm mit Betriebsaufgabe keine weiteren Kosten entstehen.

Dafür ist aber beim Anmieten zu bedenken, dass kein Inventar vorhanden ist oder der Vormieter dafür eine Ablöse verlangen kann. Je nachdem, welche Produkte verkauft werden sollen, können hohe Investitionen, etwa für Küchenmaschinen oder Kühleinrichtungen, notwendig werden. Häufig können diese nicht ohne Kredit finanziert werden. Dieser muss zusätzlich zur Miete monatlich zurückgezahlt werden, was den Gewinn schmälert. Außerdem muss an sehr guten Standorten damit gerechnet werden, dass die Miete langfristig steigen wird.

Einen Kiosk oder Imbiss kaufen

Ist genug Eigenkapital vorhanden und ist sich der Imbiss-Besitzer sicher, dass er den Betrieb langfristig führen möchte, dann ist der Kauf die interessanteste Option. Aktuell gibt es in Österreich sehr günstige Kredite, wodurch die monatlichen Kreditraten nur geringfügig höher sind als Mieten vergleichbarer Objekte. Sobald der Besitzer schuldenfrei ist, muss er nur noch für Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Betriebskosten aufkommen. Der Gewinn steigt, ebenso wie der Wert des Betriebs, da das Gebäude zum Anlagevermögen gehört.

Ein Nachteil davon, einen Imbiss zu kaufen, ist die fehlende Flexibilität. Stellt sich heraus, dass die Arbeit in der Gastronomie nicht das richtige für den Besitzer ist oder das Geschäft nicht gut läuft, muss er einen Käufer für das Objekt finden. Das kann bei weniger guten Lagen schwierig werden, da der Interessentenkreis ohnehin schon eingeschränkt ist.

Einen Imbiss oder Kiosk pachten

Die für Personen ohne oder nur mit geringem Eigenkapital günstigste Variante ist die Pacht. Der Pächter erhält das alleinige Nutzungsrecht sowohl für die Räumlichkeiten als auch für die vorhandenen Geräte und das Inventar. Er hat somit geringe Einstiegskosten und kann sofort Gewinn erzielen. Sofern das Lokal davor nicht lange leer stand, kann auch alte Stammkundschaft und ein guter Ruf übernommen werden.

Allerdings kann ein schlechter Ruf ebenso vorhanden sein. Dann muss das gepachtete Objekt rundum erneuert werden und sich optisch sowie bezüglich des Angebots vom Konzept des vorigen Pächters unterscheiden. Inwiefern der Kiosk renoviert sowie verändert wird und wer die Kosten dafür übernimmt, muss der neue Pächter mit dem Verpächter klären. Die diesbezüglichen Vereinbarungen haben Bestandteil des Pachtvertrags zu sein, da es sonst während und nach dem Pachtverhältnis zu Streitereien kommen kann.

Der Pachtvertrag ist in der Regel zeitlich begrenzt. Das bedeutet einerseits, dass der Pächter auch bei Ausbleiben des Erfolgs bis zum Ende der Vertragszeit zahlen muss, andererseits kann der Verpächter sich weigern, den Vertrag zu verlängern. 

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

Die rechtlichen Bestimmungen hängen davon ab, was verkauft wird und in welchem Bundesland dies geschieht.

Standortbezogene Gesetze

Die österreichische Bau- und Gewerbeordnung hat je nach Bundesland unterschiedliche Vorschriften in Bezug auf Größe, Vordächer, Pulte, Werbeelemente, Beleuchtung und Erscheinungsbild. In Wien, der Stadt mit der höchsten Dichte an Würstlständen und Kiosken, darf die Grundfläche zum Beispiel maximal zwölf Quadratmeter betragen und der Stand höchstens 2,80 Meter hoch sein. Abhängig vom Standort können auch unterschiedliche Betriebszeiten erlaubt sein.

Gastgewerbeverordnung

Unter bestimmten Voraussetzungen benötigen Imbiss- und Kioskbetreiber keinen Befähigungsnachweis und können ein freies Gewerbe anmelden, etwa wenn:

  • alkoholfreie Getränke in verschlossenen Gefäßen verkauft werden
  • einfache Speisen wie Würste, gebratenes oder gegrilltes Fleisch, Salate, belegte Brote oder Pommes angeboten werden
  • für den Verzehr nicht mehr als acht Verabreichungsplätze vorhanden sind

Soll hingegen anderer Alkohol als Flaschen- und Dosenbier ausgeschenkt werden, muss ein Befähigungsnachweis erbracht werden.

Sobald Lebensmittel zubereitet werden, muss in jedem Fall eine Betriebsanlagengenehmigung eingeholt und das Gewerbe angemeldet werden. Mit der Anmeldung gehen weitere Pflichten wie die Allergiekennzeichnung oder der Aushang der Preisangaben und des Jugendschutzgesetzes einher.

Hygienevorschriften

Die Hygienevorschriften sind in Österreich streng und werden regelmäßig vom Gesundheitsamt kontrolliert. Sie beinhalten zum Beispiel verbindliche Vorgaben zu Abfallwirtschaft, Lebensmittelhygiene, Arbeiten in Küchenbereichen, Reinigung der Arbeitsflächen und Lagerung verderblicher Waren. 

Kiosks und Imbisse zum Kauf nach Bundesländer

Kiosks und Imbisse zur Miete nach Bundesländer