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Ideale Gewerbeobjekte für Campingplätze

Campingplatz: Ein Paradies für Sommer oder Saison

Mit dem eigenen Wohnwagen ist das Zuhause überall dabei, so das Credo vieler Camping-Urlauber. Der Camping-Urlaub wird immer häufiger dem All-Inclusive-Urlaub mit Flug und Hotel vorgezogen. Wer von dem naturnahen Freiheitsgefühl nicht genug bekommt, kann aber auch sein persönliches Urlaubsparadies zum Beruf machen. Mit dem Betrieb eines Campingplatzes als Kauf- oder Pachtobjekt ist dieses Lebensgefühl dauerhaft gesichert. Es sollte jedoch rechtlich und organisatorisch einiges beachtet werden, damit der berufliche Neuanfang erfolgreich wird.

1. Was zeichnet einen Campingplatz aus?

2. Welche Lage ist für einen Campingplatz günstig?

3. Sollte ein Campingplatz gekauft, gemietet oder gepachtet werden?

4. Wo finden Interessenten geeignete Grundstücke?

5. Was sollte beim Kauf eines Grundstücks beachtet werden?

6. Was ist rechtlich beim Betrieb eines Campingplatzes wichtig?

7. Wie werden Campingplätze bewertet?

 

1. Was zeichnet einen Campingplatz aus?

Unter einem Campingplatz wird ein Grundstück verstanden, auf dem sich Zelte aufbauen oder Wohnwagen parken lassen. Sie können gemietet, gepachtet oder gekauft werden. Im Gegensatz zu einem Zeltplatz sind auf dem Campingplatz nicht nur Zelte, sondern auch Wohnmobile oder Wohnwagen zugelassen.

Wer sich im Urlaub für einen Campingplatz entscheidet, lässt sich im Gegensatz zu einem Hotelurlaub auf einen reduzierten Lebensstil ein. Campingplatze sind zwar oft in der Natur gelegen, bieten aber alle nötigen sanitären Einrichtungen. Neben Wasser- und Stromanschlüssen ist jeder Campingplatz mit einer Grundausstattung gemeinschaftlicher, sanitärer Anlagen ausgestattet.

Folgende sanitäre Anlagen sollten auf einem Campingplatz vorhanden sein:

  • Duschen
  • Toiletten
  • Waschbecken
  • Geschirrspülmöglichkeit
  • Waschplatz

Je nach Größe und Stellplatzanzahl des Campingplatzes sind meist verschiedene Stationen mit dieser Ausstattung vorhanden. Die Einrichtung, Wartung, Reinigung und gegebenenfalls Sanierung dieser Anlagen gehören zu den Kernaufgaben eines Campingplatz-Betreibers.

2. Welche Lage ist für einen Campingplatz günstig?

Beim Kauf oder der Pacht eines Campingplatzes ist die Lage von existenzieller Bedeutung für den Erfolg des Unternehmens. Hierbei kann die Erstellung eines Flächennutzungsplans sehr hilfreich sein. Stimmt die Lage und die Ausstattung des Campingplatzes, steht dem wirtschaftlichen Erfolg nichts entgegen.

Die Lage des Campingplatzes ist dabei sowohl von der weiteren als auch der näheren Umgebung des Ortes abhängig. Jede Region Österreichs stellt von beeindruckender Natur bis zu sehenswerten Großstädten viele Voraussetzungen bereit, die Auswirkungen auf die Lage haben. Je nach Art des Objekts haben die Kunden spezifische Anforderungen, etwa eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Besonders in der städtischen Umgebung befindet sich zudem viel Konkurrenz auf wenig Raum. Allein vier größere Campingplätze sind direkt um Wien gelegen, verteilt an den verschiedenen Ortsgrenzen. Zudem muss der Campingplatz auch auf die Aktivitäten abgestimmt sein, die im Umfeld zur Verfügung stehen.

Hier die wichtigsten Kriterien bei der Standortwahl:

  • Kunden

Wie bei jedem Geschäftsmodell sollten verfügbare Kaufobjekte im Vorfeld im Hinblick auf die potenziellen Kunden betrachtet werden. Was macht genau diese Lage für potenzielle Kunden attraktiv? Wieso sollten sie hier campen? Ein wesentlicher Faktor für eine günstige Kundensituation ist die Nähe zu Regionen, die von touristischem Interesse sind. Dazu gehören besondere Naturschauplätze wie Seen, Berge oder Meere. Die Nähe zu Großstädten oder kleinen touristischen Örtlichkeiten durch eine günstige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann ebenfalls attraktiv sein.

Die Beweggründe für Campingplatzbewohner sind dabei sehr unterschiedlich. Meist wollen sie entweder die Natur genießen oder günstig in Stadtnähe wohnen. Zusätzlich profitieren Campingbetreiber von dem anhaltenden Trend zum Natururlaub, vorzugsweise in Naherholungsgebieten, von denen Österreich einige bietet. Die Lage trägt also zu einem großen Teil dazu bei, welche Kunden der Campingplatz anzieht.                                   

  • Konkurrenz

Mindestens genauso wichtig wie die Kundensituation ist bei der Lage die vorhandene Konkurrenz. Sie ist im Campinggeschäft je nach Gebiet ein entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg. Aber auch hier ist ein Blick auf die Kundensituation ausschlaggebend. Zwischen den Campern, die einmalig über ein Wochenende verreisen wollen und saisonalen Campern, die sich jedes Jahr auf ihren Stamm-Campingplatz freuen, liegen große Unterschiede.

Die einen suchen das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, mit welchem sich auch ein neuer Campingplatz problemlos gegenüber Konkurrenten durchsetzen kann. Schwieriger wird es bei Stammkunden und Langzeit-Campern, die die etablierte Konkurrenz vorziehen. Manche Campingplätze bieten für solche Kunden einen ganzjährigen Service in Form von Dauerstellplätzen an.

  • Aktivitäten

Die Lage hängt nicht zuletzt von den Aktivitäten ab, die in der Umgebung ausgeübt werden können. Da Natur- und Städteurlaube in Österreich auch in Kombination auftreten, werden Campingplätze hier gleich in zweierlei Hinsicht gebucht. In Österreich sind in der Natur gelegene Campingplätze mit Blick auf die schneebedeckten Alpenpässe besonders attraktiv. Dies bieten nicht nur eine schöne Aussicht aus dem Caravan, sondern auch die Möglichkeit, neben dem Camping Wanderausflüge zu unternehmen oder professionelle Führungen in Anspruch zu nehmen. In urbanen Gegenden steht dagegen eher die Städtebesichtigung im Vordergrund.

Um solche Freizeitaktivitäten mit dem Campingplatz zu verbinden, wird mit zusätzlichen Serviceleistungen ein umfangreiches Angebot abgedeckt. Fahrradausleihen oder die Betreuung beim Kauf von Nahverkehrstickets erspart Kunden unnötigen Aufwand und überzeugt sie von der Kompetenz des Campingplatzes.

3. Sollte ein Campingplatz gekauft, gemietet oder gepachtet werden?

Beim Kauf eines Campingplatzes stehen sich, wie bei jeder Investition in Immobilien, Chancen und Risiken gegenüber. Erst durch eine umfangreiche Abwägung unter Berücksichtigung relevanter Faktoren kann hier eine fundierte Entscheidung getroffen werden. Beim Campingplatz-Kauf geht das Grundstück auf den Käufer über. Alternativ dazu kommt die Pacht des Campingplatzes in Betracht. Stellplätze auf Campingplätzen werden dahingegen gemietet.

Die wichtigsten Eigenschaften und Vorzüge lassen essenzielle Unterschiede bei der Verwendung des Campingplatzes erkennen:

 

Art des Vertrags Eigenschaften                              Vorzüge                                       
Miete
  • Zeitweise Gebrauchsgewährung eines Stellplatzes gegen die Entrichtung von Miete
  • Wenig Verantwortung für Mängel und Sanierung
  • Keine feste Bindung an die Immobilie
  • Geringes finanzielles Risiko
Pacht
  • Nutzung des Campingplatzes mit zusätzlicher Überlassung von Rechten (beispielsweise dem Recht zur gewerblichen Nutzung)
  • Wenig Verantwortung für Mängel und Sanierung
  • Keine feste Bindung an die Immobilie
  • Geringes finanzielles Risiko
Kauf
  • Eigentümerwechsel des Campingplatzes an den Käufer inklusive aller Rechte
  • Freie Gestaltungsmöglichkeit des Campingplatzes
  • Langzeitinvestition
  • Senkung der fixen Kosten nach der Abzahlung

Ob Miete, Kauf oder Pacht vorzuziehen ist, hängt in erster Linie von der Nutzungsintention des Interessenten ab. Die Miete eines bestimmten Stellplatzes ist interessant für kurzzeitige oder saisonale Urlauber. Wer einen Campingplatz gewerblich nutzen will, muss sich dazu zwischen Pacht und Kauf entscheiden. Abhängig davon, ob die nötigen Kapitalanlagen und der Unternehmergeist vorhanden sind, um den Campingplatz selbst zu gestalten, ist die Vertragsart zu empfehlen, die ihm diese Nutzung ermöglicht. Andererseits ist auf Verkäuferseite entscheidend, inwiefern er bereit ist, das Grundstück zu übereignen. Häufig werden Campingplätze aufgrund des hohen benötigten Eigenkapitals zunächst gepachtet, bis die Erträge des Pächters ihn zum Kauf befähigen.

4. Wo finden Interessenten geeignete Grundstücke?

Die hohe Anzahl von etwa 300 Campingplätzen in Österreich beweist, wie beliebt diese Art der Unterkunft im Land ist. Es besteht zum einen die Möglichkeit, bereits vorhandene Campingplätze zu kaufen oder zu pachten. Da dies einen wesentlich geringeren Kostenaufwand in Bezug auf die Planung und Bebauung des Campingplatzes bedeutet, stellt dies oft die günstigere Variante dar. Auch das Geschäftsrisiko ist bei etablierten Plätzen besser abzuschätzen. Falls der Wunsch sowie das Kapital für einen neuen Campingplatz vorhanden ist, können Grundstücke über Makler und Privatanbieter in der gewünschten Umgebung gesucht werden.

5. Was sollte beim Kauf eines Grundstücks beachtet werden?

Wenn ein neuer Campingplatz angelegt werden soll, muss ein Grundstück gekauft werden, das die nötigen Voraussetzungen für die Bebauung erfüllt. Die rechtlichen Bedingungen sind der jeweiligen Landesordnung zu entnehmen. Bei einer Besichtigung ist eine intensive Vorbereitung durchaus sinnvoll. Das Hinzuziehen eines Maklers ist dabei empfehlenswert. Die Spezialisten kennen sich in der Branche aus und wissen, ob sich der finanzielle und tatsächliche Aufwand bei einer Immobilie lohnt. Spezialisierte Makler bedeuten zwar zusätzliche Kosten, die langfristig nach dem Kauf der richtigen Immobilie aber dennoch lohnenswert sind. Da es sich bei der Besichtigung in den meisten Fällen um unbebaute Grundstücke handelt, reicht nicht die bloße Vorstellungskraft, um die Nutzung der Fläche zu planen. Der Flächenwidmungsplan zeigt auf, ob sich das Grundstück für eine Nutzung als Campingplatz eignet. Nicht zuletzt ist die Bodenbeschaffenheit im Sinne der Bebaubarkeit und Nutzung durch Campingbewohner von hoher Wichtigkeit.

6. Was ist rechtlich beim Betrieb eines Campingplatzes wichtig?

Auch wenn alle übrigen Faktoren für Pacht oder Kauf stimmen - die rechtlichen Bedingungen können der Verwirklichung des Campingtraums Steine in den Weg legen. Bereits beim Vertragsabschluss werden juristische Schranken gesetzt. Bei der bloßen Miete eines Campingplatzes ist beispielsweise nicht die gewinnbringende gewerbliche Vermietung an Dritte erlaubt. Beim Pachtvertrag ist dies zwar legal, Änderungen in Form von Umbauten darf der Pächter allerdings nicht ohne Zustimmung des Eigentümers durchführen. Allein das Eigentum beim Kauf der Immobilie ermöglicht die vollständige Verfügungsgewalt über das Objekt.

Um den Campingplatz errichten und betreiben zu dürfen, wird eine rechtliche Erlaubnis benötigt. Je nach Landesrecht, wie zum Beispiel im Camping- und Mobilheimplatzgesetz des Burgenlandes, werden spezielle Regelungen festgelegt. In dem Landesrecht wird festgelegt, wie eine Bewilligung erteilt und ein Campingplatz eingerichtet sowie geführt wird. Ohne die erforderliche Bewilligung kann das Grundstück bestenfalls als Ackerland verkauft werden. Idealerweise sollte die rechtliche Möglichkeit der Errichtung eines Campingplatzes bereits vor der Besichtigung des Grundstücks kontrolliert werden.

7. Wie werden Campingplätze bewertet?

Ähnlich wie bei der Sterne-Klassifizierung von Hotels ist eine Bewertung von Campingplätzen grundsätzlich sehr sinnvoll. So kann sich der Kunde in Kategorien wie Service, Sauberkeit, Standplatz und Gesamteindruck bereits vor der Ankunft über den Zustand des Campingplatzes informieren. Diese Sicherheit in Form einer einheitlichen Klassifizierung für Campingplätze existiert in Österreich allerdings nicht.

Durch Internetportale für Campingplatz-Bewertungen zeigen sich zwar klare Empfehlungen, einer neutralen, eingehenden Prüfung wurden diese aber nicht unterzogen. Gegen eine Klassifizierung spricht, dass Campingplätze einem individuellen Freizeit- und Erlebniswert unterliegen und eine objektive Bewertung das Bild des Campingplatzes verzerren kann. Als Alternative zu einer Klassifizierung können Reiseführer über die verschiedenen Camping-Gebiete in Österreich herangezogen werden, die nicht nur Campinginteressierten, sondern auch den Betreibern attraktive Regionen und Campingkonzepte aufzeigen.

Campingplätze nach Bundesländer