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Praxis und Ordination – funktionelle Räume mit angenehmem Ambiente finden

In Österreich gibt es mehr als 44.000 praktizierende Ärzte und jedes Jahr werden es mehr. Das gilt besonders für Allgemeinmediziner. Die Suche nach einer geeigneten Ordination bietet viele Möglichkeiten, es gibt freie Objekte in unterschiedlichen Lagen, Größen und Preisklassen. Je nach Spezialgebiet stellen Ärzte, Therapeuten und Psychologen unterschiedliche Anforderungen an die Immobilie. Die folgende Übersicht beantwortet die wichtigsten Fragen rund um die Suche nach einer Praxis.

1. Was zeichnet eine Praxis aus?

2. Welche Kriterien muss eine Ordination erfüllen?

3. Welche Vor- und Nachteile hat eine eigene Ordination?

4. Miete, Kauf oder Pacht: Was bietet sich an?

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

6. Wann bietet sich eine Gemeinschaftpraxis an?

 

1. Was zeichnet eine Praxis aus?

Unter einer Praxis oder Ordination werden jene Räume verstanden, in denen ein freiberuflich arbeitender Arzt praktiziert. Je nach Spezialgebiet sind Praxen unterschiedlich ausgestattet, in der Regel verfügen sie aber über einen Eingangsbereich mit Anmeldung, einen Warteraum, einen Sprechstundenraum, ein Büro und mindestens einen Behandlungsraum. Auf dem Land sind häufig Hausapotheken angeschlossen.

Daneben gibt es noch eine Sonderform der Arztpraxis, die Gemeinschaftspraxis. In einer Gemeinschaftspraxis teilen sich verschiedene Ärzte die Ordination mit gemeinsamem Eingangs- und Anmeldungsbereich sowie einem Patienten-WC für alle. Die Ärzte verfügen darüber hinaus über ihnen fix zugeteilte Praxisräume, zu denen die anderen Ärzte keinen Zutritt haben.

2. Welche Kriterien muss eine Ordination erfüllen?

Allgemeine Kriterien

  • Raumanzahl: Eine Ordination muss mindestens über einen separaten Anmeldebereich, einen Warteraum, einen Behandlungsraum, sanitäre Anlagen für Personal und Patienten, einen Lagerraum und einen Bürobereich oder ein separates Büro verfügen.
  • Barrierefreiheit: Eine Arztpraxis ist ein öffentlich zugängliches Gebäude und muss als solches den OIB-Richtlinien entsprechen. Dazu gehört zum Beispiel, dass die sanitären Einrichtungen von Rollstuhlfahrern ohne fremde Hilfe genutzt werden können und keine Stufen oder sonstige Hindernisse vorhanden sind.
  • Diskretion: In einer Ordination wird maximale Diskretion gewünscht. Deshalb muss garantiert werden können, dass kein Wort aus den Behandlungs- und Besprechungsräumen nach außen dringt. Das ist ein Kriterium, das vor allem bei der Suche nach einer Praxis in einem Altbau zu berücksichtigen ist.
  • Lage: Je nachdem, um welche Art von Praxis es sich handelt, sind unterschiedliche Lagen optimal. Allgemein ist eine zentrale Lage mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und möglichst vielen Parkplätzen zu empfehlen. Spezialärzte mit Terminvereinbarungen können gegebenenfalls einen weniger zentralen Standort wählen, allerdings muss auch dieser gut zu erreichen sein.

Spezielle Kriterien

Welche weiteren Kriterien bei der Suche nach einer Ordination zu berücksichtigen sind, hängt von der Spezialisierung des Arztes ab:

  • Allgemeinmediziner und Hausarzt: Die optimale Praxis eines Allgemeinmediziners hat eine Anmeldung mit großzügiger Diskretionszone und direktem Zugang zum Lagerraum für Medikamente sowie ein großes Wartezimmer. Mehrere Behandlungsräume ermöglichen es, einige Patienten gleichzeitig zu behandeln, sodass zum Beispiel eine Infusion nicht den Betrieb aufhält und der Warteraum entlastet ist. Die Ordination muss vor allem in Dörfern möglichst zentral liegen, damit sie auch Personen ohne Auto leicht erreichen können. Ärzte mit Ordinationen, an die eine Hausapotheke angeschlossen ist, müssen laut österreichischem Apothekengesetz einen Standort wählen, der mindestens sechs Kilometer von der nächsten öffentlichen Apotheke entfernt ist.
  • Privatärzte, Fachärzte, Psychologen und Therapeuten: Da Patienten meist einen Termin vereinbaren müssen, können Ordinationen mit kleinen Warteräumen und Anmeldungsbereichen gewählt werden. Diese können sich im selben Raum befinden. Können nicht mehrere Patienten gleichzeitig behandelt werden, wie etwa bei einem Hautarzt oder Frauenarzt, reicht ein einzelner Behandlungsraum aus.
  • Tierärzte: Hier sollte die Möglichkeit vorhanden sein, den Wartebereich aufzuteilen oder bei Bedarf einen weiteren Raum zur Verfügung stellen zu können, damit Tiere, die sich nicht vertragen, getrennt werden können. Parkplätze direkt vor der Haustüre sind für Haustierbesitzer, die ihre Tiere tragen müssen, sehr hilfreich.

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3. Welche Vor- und Nachteile hat eine eigene Ordination?

Vorteile Nachteile

+ Selbständigkeit

- Arzt muss sich selbst versichern

+ als Facharzt freie Zeiteinteilung möglich, daher gut mit dem Familienleben vereinbar

- zumindest ein Hausarzt muss sich im Krankheitsfall um eine Vertretung kümmern

+ sehr gute Karrierechancen am Land

- mehr Organisation (Arbeitszeiten und Urlaub der Mitarbeiter, Reinigungspersonal, Bestellung von Arztbedarf) als bei einer Fixanstellung gefordert

+ Arzt kann sich sein Personal selbst aussuchen

 

- Miete, Betriebskosten, Personal, Reinigung, Versicherung als monatliche finanzielle Belastung, die das Einkommen schmälert

+ höheres Einkommen im Vergleich zu Spitalsärzten

- Schwankungen bei den monatlichen Einkommen insbesondere bei Therapeuten und Psychologen möglich. Bei fehlendem Erfolg können die Einnahmen zu niedrig sein, um Betriebskosten und Miete zu zahlen.

 

4. Miete, Kauf oder Pacht: Was bietet sich an?

Eine Arztpraxis mieten

Für Jungärzte ist das Mieten einer Ordination die beste Option. Sie können testen, ob die Räume groß genug sind und der Grundriss funktional ist, ohne sich langfristig zu binden. Außerdem ist es eine gute Möglichkeit um herauszufinden, ob die Selbständigkeit das Richtige ist.

Auch erfahrene Ärzte können von einigen Vorteilen des Mietens profitieren. So haben sie keine beziehungsweise geringe Anschaffungskosten, keine Belastung durch einen Kredit und bleiben räumlich flexibel. Außerdem senkt der Mietzins die Steuerbelastung des Arztes dauerhaft. Im Falle einer Berufsaufgabe oder Pensionierung müssen sie sich nicht um die Weitervermittlung der Immobilie kümmern.

Ein Nachteil der Miete ist, dass sie eine dauerhafte Ausgabe bleibt und steigen kann. Wird jahrelang Miete gezahlt, kann diese insgesamt höher sein, als wenn das Objekt gekauft worden wäre. Ein Mietobjekt stellt außerdem keine finanzielle Sicherheit dar.

Eine Arztpraxis pachten

Röntgengeräte, Zahnarztstühle und -instrumente, Medizintechnik, EDV und weitere Praxis- sowie Laborausstattung sind teuer. Bei der Pacht fallen diese Kosten für die Praxisgründung weg, wodurch insbesondere Jungärzten der Einstieg in die Selbstständigkeit erleichtert wird. Die Kosten beschränken sich auf die tatsächliche Nutzungsdauer. Auch die Erhaltung, Instandhaltung und Wartung gehört zu den Pflichten des Verpächters, sofern es diesbezüglich keine anderen vertraglichen Vereinbarungen gibt.

Ein Pachtvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass ein bestehendes Unternehmen bereitgestellt wird. Für den neuen Pächter bedeutet das, dass er bei guter Arbeit den Kundenstamm übernehmen kann. Das ist vor allem für Physiotherapeuten, Psychologen und alle weiteren Spezialärzte interessant.

Ein Nachteil der Pacht ist, dass es sich häufig um Ordinationen mit veraltetem Inventar handelt, wenn der Vorgänger über viele Jahre hinweg Pächter war. Deshalb muss vor Unterzeichnung des Pachtvertrags mit dem Verpächter geklärt werden, ob dieser die Kosten für eine Erneuerung übernehmen oder der Pachtzins entsprechend gesenkt wird.

Da der Pachtvertrag frei gestaltet werden kann, kann er für den Pächter ungünstige Vereinbarungen, etwa in Bezug auf die Instandhaltungskosten, enthalten. Aufgrund des Umfangs und der Verbindlichkeit des Vertrags empfiehlt es sich, fachlichen Rat einzuholen.

Eine Arztpraxis kaufen

Für Ärzte, die sich langfristig niederlassen möchten, ist der Kauf die beste Variante. Eine eigene Ordination hat den Vorteil, dass sich die monatliche finanzielle Belastung spätestens nach Rückzahlung des Kredits auf die Betriebskosten reduziert. Als Eigentum stellt die Immobilie eine Sicherheit und Altersvorsorge dar. Bauliche Maßnahmen innerhalb der Räumlichkeiten kann der Besitzer nach eigenem Ermessen durchführen. Lediglich für Veränderungen, die Mitbesitzer des Hauses betreffen, bedarf es deren Zustimmung.

Nachteile des Kaufs sind fehlende räumliche Flexibilität und hohe Anschaffungskosten. Wird kein Nachfolger gefunden, kann es aufgrund des eingeschränkten Interessentenkreises schwierig werden, einen Käufer für die Immobilie zu finden. 

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

Baurechtliche Vorschriften

Eine als Praxis gewidmete Immobilie muss über eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,50 Metern, Fenster in Ordination und Anmeldung, je ein WC für Patienten und Personal sowie einen Tresor für lagernde Medikamente verfügen. Werden Spezialgeräte, Labors oder spezielle Haustechnik benötigt, bedarf es einer entsprechenden Genehmigung. Daneben gibt es noch viele weitere baurechtliche Vorschriften. Zwischen den Bundesländern können sich diese unterscheiden.

Bundes-Behindertengleichstellungsgesetz

Eine Arztordination stellt eine öffentliche Einrichtung dar und hat als solche barrierefrei zu sein. Sie muss zum Beispiel über behindertengerechte WCs, breite Türstöcke und Rampen im Falle von unebenen Böden oder Treppen verfügen.

Hygieneverordnung

Ärzte sind dazu verpflichtet, die Ordination in hygienisch einwandfreiem Zustand zu halten und so zu arbeiten, dass die fachspezifischen Qualitätsstandards erfüllt werden. Der Arzt muss dokumentieren, ob die Mitarbeiter über allgemeine Hygieneerfordernisse informiert wurden, welche Abfälle entsorgt wurden, wer die Verantwortung für die Reinigung und die Aufbereitung von Instrumenten hat. Daneben gibt es noch Hygienevorschriften in Bezug auf bau- und einrichtungstechnische Voraussetzungen, Behandlungsräume, Ordinationspersonal, Patientenhygiene, Wundversorgung oder medizinische Gebrauchsgegenstände.

Arbeitsrecht

Für Mitarbeiter einer Praxis wie Assistenten, Sprechstundenhilfen, Apothekenpersonal und Reinigungskräfte gilt das österreichische Arbeitsrecht mit entsprechenden Bestimmungen zu Kündigung, Urlaub, Gehalt, Überstunden und Arbeitsschutz.

Berufshaftpflichtversicherung

Die Berufshaftpflichtversicherung ist in ganz Österreich für sämtliche niedergelassene Ärzte, Wohnsitzärzte und angestellte Ärzte mit freiberuflicher Nebentätigkeit verpflichtend. Die Mindestversicherungssumme je Schadensfall muss bei zwei Millionen Euro liegen, die jährliche Haftungshöchstgrenze muss mindestens das Dreifache davon betragen und die Versicherung ist während der gesamten Dauer der Berufspraxis aufrechtzuerhalten.

Arztbefugnis

Praktizierende Ärzte müssen eine Berechtigung zur Berufsausübung und einen Eintrag in die Ärzteliste vorweisen. Sie haben eine Aufzeichnungspflicht bezüglich der Patientenkommunikation sowie -behandlung und eine ärztliche Schweigepflicht.

Steuerpflicht

Niedergelassene, selbstständige Ärzte müssen als Einzelunternehmer Einkommensteuer und eventuell Umsatzsteuer zahlen.

6. Welche Alternativen zur Einzelpraxis gibt es?

Gruppenpraxis

Ärzte können sich zu einer OG oder GmbH zusammenschließen und eine gemeinsame Praxis eröffnen. Einen Arzt anzustellen ist verboten, er ist lediglich als Vertretung zulässig. Alle Mitglieder haben gemeinsam zu entscheiden, ob es sich um eine Gruppenpraxis mit Direktverrechnung mit den Krankenkassen, eine Wahlarztpraxis mit Kostenerstattung oder eine Praxis ohne Kostenerstattung handeln soll.

Apparategemeinschaft

Wenn sehr teure medizinisch-technische Geräte oder ein Labor benötigt werden, bietet sich eine Apparategemeinschaft an. Jeder Arzt verfügt über eine eigene Praxis, die Kosten für die Geräte werden geteilt.

Ordinationen zum Kauf nach Bundesländer

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