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Hotelimmobilien – mit dem eigenen Hotel in die Selbstständigkeit

In Österreich gibt es mehr als 63.000 Beherbergungsbetriebe, bei über 12.000 davon handelt es sich um Hotels mit Sterneklassifizierung. Trotzdem gibt es vielerorts noch Potential und Nachfrage für weitere Quartiere. Wer ein Hotel kaufen, mieten oder pachten möchte und räumlich flexibel ist, hat eine gute Auswahl an unterschiedlichen Lagen, Größen und Preisklassen. Bevor die Suche beginnt, müssen sich Interessenten folgende Fragen stellen:

1. Was zeichent eine Hotelimmobilie aus?

2. Welche Kriterien muss ein Hotel erfüllen?

3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Hotel?

4. Miete, Kauf oder Pacht - Was ist die beste Option?

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

1. Was zeichnet eine Hotelimmobilie aus?

Angebot

Bei einem Hotel handelt es sich um einen touristischen Beherbergungsbetrieb, der dem Hotel- und Gaststättengewerbe zugehörig ist. Zum Angebot gehört mindestens das Frühstück. Weitere Verpflegungsmöglichkeiten sind Halbpension, 3/4 -Pension, Vollpension und All Inclusive.

Viele Hotels bieten ein Zusatzangebot an, beispielsweise:

  • ein hausinternes Schwimmbad
  • ein Wellnessbereich mit Beautyfarm
  • Konferenzräume
  • Ticket- und Informationsschalter
  • ein Fitnessstudio
  • ein Tages-, Sport- und Abendprogramm
  • eine Bar
  • Gesundheitswochen
  • ein À-la-carte-Restaurant für externe Gäste

Neben Hotels gibt es in Österreich Gasthöfe. Bei einem Gasthof handelt es sich um eine einfache Form eines Hotelbetriebs. Schlafzimmer und Gasträume sind zweckmäßig eingerichtet, es gibt keine Sonderausstattung wie Wellnessbereiche. Für gewöhnlich wird nur Frühstück angeboten, das Gäste auf eigenen Wunsch durch bodenständige À-la-carte Gerichte ergänzen können. Gasthöfe sind erweiterte Formen von Gasthäusern mit Gastronomiebetrieb und verfügen in der Regel nur über wenige Gästebetten.

Rechtsform

Es gibt Hotels, die von Privatpersonen, Stiftungen oder Gesellschaften geführt werden und selbstständig sind, oder Betriebe, die einer Hotelkette angehören. Sie können dem Hotelkonzern gegenüber rechtlich selbständig oder unselbständig sein.

Kategorie

Je nach Ausstattung werden Hotels in Österreich in verschiedene Sterne-Kategorien unterteilt. Diese Einteilung ist länderspezifisch: In Spanien zum Beispiel werden für die Klassifizierung als 4-Sterne-Hotel weniger Anforderungen an den Betrieb gestellt.

Größe

Bei 20 bis 70 Betten handelt es sich um Kleinbetriebe, ein mittelgroßer Betrieb hat 71 bis 150 Betten, ab 150 Betten ist das Hotel ein Großbetrieb.

2. Welche Kriterien muss eine Hotelimmobilie erfüllen?

Lage

Je besser die Lage eines Hotels, umso höher die Nachfrage und umso höher können die Preise sein. In Städten wird die Nähe zum Stadtzentrum, zu Sehenswürdigkeiten und zu Messen von Hotelgästen bevorzugt.

Am Land sind hingegen Ruhelagen am meisten gefragt und dort vor allem in direkter Nähe zu landschaftlichen Besonderheiten wie Seen, Naturschutzgebieten oder Weingebieten. In Skigebieten zahlen die Gäste gerne mehr, wenn sie dafür eine direkte Anbindung an die Piste haben.

Auch Nebenlagen können attraktiv sein – für Betreiber des Hotels oder Gasthofes aufgrund der niedrigeren Miete, Pacht oder Kaufsumme, für Gäste wegen der niedrigeren Übernachtungspreise. Dann ist aber wichtig, dass eine gute Infrastruktur, eine direkte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz oder ausreichend Parkplätze vorhanden sind.

Mit Ausnahme von vereinzelten alteingesessenen Betrieben sind Gasthöfe in Städten nur noch selten zu finden. Sie sind typisch für Dörfer und befinden sich dort in zentralen Lagen, etwa neben dem Dorfplatz oder der Dorfkirche. Auf der Suche nach einem geeigneten Gasthof versprechen Ruhelagen abseits der Hauptstraßen am meisten Erfolg.

Größe

Wie groß ein Hotel sein soll, hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa der Lage. In Österreichs Städten und beliebten Tourismusorten kann mit einer hohen Auslastung gerechnet werden und eine große Hotelimmobilie vielversprechend sein. Will sich der Betreiber jedoch auf eine bestimmte Zielgruppe spezialisieren muss zunächst Marktforschung betrieben werden, um zu eruieren, welche Größe angemessen ist.

Abseits der touristischen Zentren können kleine Betriebe sinnvoller sein, da die Nachfrage geringer ist und weniger Personal benötigt wird. Das ist insofern relevant, als dass ländliche Gegenden als Arbeitsplatz weniger attraktiv sind als Orte mit abwechslungsreichem Freizeitangebot. Kleine Gasthöfe sind in solchen Fällen ideal, um zum Beispiel einen Familienbetrieb mit geringem Personalaufwand zu führen.

Ausstattung

Welche Ausstattung vorhanden sein muss, hängt von der Sternekategorie ab, der die Hotelimmobilie in Zukunft angehören soll:

  • Einstern: Hotels mit einem Stern verfügen über eine einfache Ausstattung, die sauber und in tadellosem Erhaltungszustand sein muss.
  • Zweistern: Die Ausstattung ist zweckmäßig, zusätzlich zu Nächtigung und Verpflegung werden diverse Serviceleistungen angeboten.
  • Dreistern: Die Ausstattung ist gehoben und einheitlich sowie in gutem Erhaltungszustand. Auch das Dienstleistungsangebot ist gehoben.
  • Vierstern: Eine erstklassige, zeitgemäße Ausstattung mit großen Räumen und sehr gutem Schallschutz sowie ein hohes Dienstleistungsniveau sind Voraussetzung.
  • Fünfstern: Die Ausstattung ist exklusiv und luxuriös, es dürfen ausschließlich hochwertige Materialien in makellosem Zustand verwendet werden. Ein hoher Mitarbeitereinsatz und perfekte Qualität der Dienstleistungen sind Voraussetzungen.
  • Superior: Alle Hotelkategorien können mit dem Zusatz Superior versehen werden. Das bedeutet, dass sie mehr bieten, als ihre Kategorie erfordert, dies für eine höhere Kategorie aber noch nicht ausreicht.

Infrastruktur

Die Bedeutung der Infrastruktur hängt davon ab, was das Hotel zu bieten hat. Betriebe mit eigenem Wellnessbereich, Unterhaltungsprogramm und Shop sind weniger von einem entsprechenden Angebot in der Umgebung angewiesen als Hotels mit Frühstück. Kleine Betriebe ohne Zusatzleistungen sind attraktiv, wenn es Freizeit- und Sportmöglichkeiten, Geschäfte und Bars in unmittelbarer Nähe zum Haus gibt.

Zielgruppe

Ein äußerer Faktor, der darüber entscheidet, welche Hotelimmobilie geeignet ist, ist die Zielgruppe. Ist die Zielgruppe klein, ist ein kleines Hotel mit Ausbaumöglichkeiten die richtige Wahl.

Familienhotels, Hundehotels, Wanderhotels, Gesundheitshotels und alle weiteren Themenhotels brauchen eine spezielle Ausstattung. In Familienhotels muss zum Beispiel ein Spielraum vorhanden sein, ein Gesundheitshotel braucht Behandlungsräume, Seminarhotels müssen über mehrere Seminarräume mit entsprechendem technischen Equipment verfügen.

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3. Welche Vor- und Nachteile hat ein eigenes Hotel oder ein eigener Gasthof in Österreich?

Vorteile Nachteile

Selbständigkeit: eigene Ideen können umgesetzt werden, Arbeiten in Eigenverantwortung

Vorallem zu Beginn ist hoher Arbeitseinsatz gefragt mit langen, nicht-familienfreundlichen Arbeitszeiten.

Hohes Einkommen möglich

Der Hotelier hat hohe laufende Ausgaben, zum Beispiel Betriebskosten, Personal, Wareneinsatz und Reparaturen.

Wenn das Hotel erfolgreich und gutes Personal vorhanden ist, kann ein Geschäftsführer eingestellt werden und der Betreiber kann sich zurückziehen.

Hoher organisatorischer Aufwand und Stressfaktor, der überfordern kann

Selbstverantwortung als Stärkung der Persönlichkeit

Einnahmen hängen von der Auslastung ab, sie können daher von Monat zu Monat sehr unterschiedlich ausfallen.

In guten Lagen ist der Betrieb ein sicheres Standbein mit konstanten Einnahmen.

In den Ferienzeiten muss der Betrieb geöffnet sein, eigene Ferien sind dann nicht möglich, was vor allem für Familien von Nachteil ist.

In Skigebieten und ländlichen Regionen kann sich der Hotelier für einen Saisonbetrieb entscheiden. In den Zwischenmonaten hat er dann viel Freizeit.

Der Hotelbetreiber muss sich darum kümmern, ausreichend kompetentes Personal mit Arbeitsgenehmigung zu finden.

4. Miete, Kauf oder Pacht – Was ist die beste Option?

Ein Hotel oder einen Gasthof mieten

Wer ein Hotel im eigenen Stil einrichten möchte, gleichzeitig aber flexibel bleiben will, dem empfiehlt sich die Miete eines Hotels. Die Anfangskosten in Bezug auf das Gebäude beschränken sich auf die neue Einrichtung oder die Ablöse für vorhandenes Inventar. Während des laufenden Betriebs ist der Vermieter für die Erhaltung des Mietobjekts verantwortlich. Die Einrichtung stellt als Besitztum des Mieters Anlagevermögen dar und steigert den Wert des Unternehmens. Für den Fall, dass das Hotel keinen Erfolg hat, profitiert der Mieter von einer relativ kurzen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

Ein Nachteil ist, dass die Miete steigen kann. Außerdem ist der Mieter nicht dazu befugt, Ausbauten und Umbauten durchzuführen, welche die Bausubstanz bleibend verändern. Dafür braucht er das Einverständnis des Vermieters. Ein weiterer Nachteil ist, dass der Vermieter dem Hotelier kündigen kann, allerdings nur dann, wenn gemäß Mietrechtsgesetz schwerwiegende Gründe vorliegen.

Ein Hotel oder einen Gasthof pachten

Ein Pachtverhältnis ist die Variante mit den geringsten Anfangskosten für den zukünftigen Hotelbetreiber. Er braucht kein neues Inventar kaufen, da dies bereits in der Pacht inkludiert ist. Dadurch kann er direkt mit der Vermietung der Zimmer beginnen und von Beginn an Gewinn erzielen. Wenn ein laufender Betrieb übernommen wird, können bereits vor der Übernahme Reservierungen vorhanden sein. Umgekehrt braucht sich der Pächter bei einer Betriebsaufgabe nicht um einen Nachfolger oder Käufer kümmern.

Ein Nachteil der Pacht ist, dass der Vertrag sehr frei gestaltet werden kann und zum Beispiel eine Umsatzbeteiligung des Verpächters ein Bestandteil davon sein kann. Diese gilt für die gesamte Dauer der Pacht und schmälert den Gewinn des Pächters. Da er weder das Inventar noch das Gebäude besitzt, kann er ohne Einverständnis des Verpächters keine Änderungen daran vornehmen. Außerdem ist es aufgrund der fehlenden Sicherheiten in Form von Besitztümern für Pächter schwer, einen günstigen Kredit zu bekommen.

Ein Hotel oder einen Gasthof kaufen

Die größte Hürde beim Kauf eines Hotels sind die hohen Anfangskosten. Der Hotelier muss mindestens 30 Prozent Eigenkapital vorweisen, um einen günstigen Kredit zu bekommen, der meist mit einer Hypothek einhergeht. Dieser stellt dann eine langjährige finanzielle Verpflichtung dar. Auch Instandhaltungskosten, Ausbauten und Renovierungen hat der Hotelier alleine zu finanzieren. Wird das Hotel geschlossen, muss er trotzdem die Kosten für die Instandhaltung sowie Steuerabgaben zahlen.

Trotzdem ist der Kauf bei ausreichend Kapital die interessanteste Option. Sobald der Kredit zurückgezahlt wurde, sind nur noch die Betriebskosten (Strom, Wasser, Gas, Personal, Waren), Reparaturen und Instandhaltungskosten zu zahlen. Der Hotelier kann sich mit seiner eigenen Immobilie bestmöglich verwirklichen

5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?

Bauordnung

Plant ein Hotelier schon vor dem Kauf, eine Hotelimmobilie um- oder auszubauen, muss er einen Blick in die geltende Bauordnung und in den Widmungsplan werfen. Eventuell sind die Möglichkeiten bereits ausgereizt oder es gibt Verordnungen, gegen die die Pläne verstoßen würden. Mit einer Umwidmung von Flächen kann nicht automatisch gerechnet werden, in vielen Bundesländern kann diese nur sehr schwer oder gar nicht durchgesetzt werden.

Außerdem schreibt die Bauordnung je nach Bundesland verschiedene Mindeststandards bezüglich Brandschutz und Sicherheit vor. Vor allem in diesem Bereich müssen viele alte Betriebe nachgerüstet werden.

Gewerberecht

Ein Hotelbetrieb ist ein Gewerbe und muss als solches bei der zuständigen Gewerbebehörde angemeldet werden. Das Hotel unterliegt der allgemeinen Gewerbeordnung, laut der eine Gastgewerbeberechtigung notwendig ist. Um eine solche zu erhalten, müssen verschiedene persönliche und sachliche Voraussetzungen erfüllt werden. Zu den persönlichen Voraussetzungen zählen zum Beispiel Volljährigkeit und ein Befähigungsnachweis durch eine entsprechende Ausbildung oder Ablegung einer Befähigungsprüfung. Mit der Anmeldung geht automatisch eine Mitgliedschaft bei der Fachgruppe Gastronomie und Hotellerie einher, für die eine Umlage zu bezahlen ist.

Betriebsanlagenverordnung

Hotelbetriebe sind gewerbliche Betriebsanlagen und benötigen eine entsprechende Genehmigung, die von der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde erteilt wird.

Hygieneverordnung

In Bezug auf die Betriebs- und Lebensmittelhygiene gibt es strenge Regeln, deren Einhaltung regelmäßig kontrolliert wird. Sie umfassen zum Beispiel Bestimmungen zu Lebensmittellagerung und -verwertung, Reinigung der Arbeitsplätze, Personalhygiene, Müllentsorgung und Wartung von Anlagen.

Barrierefreiheit

Seit 1. Jänner 2016 müssen öffentliche Gebäude in Österreich barrierefrei zugänglich sein. Vor allem alte Hotels erfüllen diese Anforderung oft nicht. Treppen, Eingänge, öffentliche sanitäre Anlagen, der Restaurantbereich und sämtliche weitere Räume dürfen für behinderte Menschen kein Hindernis sein.

Mindestausstattungsverordnung

Je nach Bundesland gibt es verschiedene Vorschriften zur Mindestausstattung einer Hotelimmobilie. In den meisten Bundesländern muss ein Einzelzimmer mindestens neun Quadratmeter groß sein, Doppelzimmer haben mindestens 15 Quadratmeter Bodenfläche ohne Bad, WC, Diele und Balkon vorzuweisen. Für jedes weitere Bett müssen fünf Quadratmeter hinzugezählt werden.

Arbeitnehmerschutzgesetz

Das Gesetz schreibt unter anderem vor, dass separate sanitäre Einrichtungen, Kleiderkästen, Umkleideräume, Trinkwasser, Waschgelegenheiten und soziale Einrichtungen wie ein Aufenthaltsraum vorhanden sein müssen.

Hotelsternekriterien

Das Anführen von Hotelsternen ist zwar nicht rechtlich verpflichtend, Gäste orientieren sich aber sehr stark daran, weshalb es zu empfehlen ist. Wer eine Hotelsterneklassifizierung wünscht, muss eine lange Liste an Sternekriterien erfüllen. So muss zum Beispiel in 3-Sterne-Häusern die Bettwäsche mindestens einmal pro Woche gewechselt werden, ab vier Sternen mindestens zweimal. Alle Hotels müssen über zeitgemäße, gepflegte Kopfkissen verfügen, ab vier Sternen muss den Gästen eine Kissenauswahl zur Verfügung stehen, ab fünf Sternen müssen von Vornherein zwei Kissen pro Gast vorhanden sein. Der Kriterienkatalog ist aufgrund diverser baulicher Vorgaben ein wichtiger Anhaltspunkt dafür, ob sich eine Hotelimmobilie für das eigene Vorhaben eignet.

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