In Österreich werden pro Jahr fast 40.000 neue Gewerbe gegründet. Neben klassischen Unternehmen wie Handel, Industrie und Tourismus gibt es darunter auch außergewöhnliche Betriebe, die besondere Anforderungen an die dazugehörige Immobilie stellen. Wer genau weiß, welche das sind, wird bei der Suche nach einem Spezialgewerbe und sonstigem Gewerbe schnell eine passende Immobilie finden.
1. Wodurch zeichnen sich Spezialgewerbe und sonstige Gewerbe aus?
2. Welche Spezialgewerbe werden wo angeboten?
3. Wie sind die Preise für Spezialgewerbe in Österreich?
4. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Spezialimmobilie?
5. Wie kann eine Wettbewerbsanalyse bei der Suche helfen?
6. Was sind die Vor- und Nachteile von Kauf, Miete oder Pacht?
Bei Spezialgewerbeimmobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die für die Ausübung eines nicht-alltäglichen Gewerbes benötigt werden. Beispiele für Spezialgewerbe sind Bauernhöfe, Weingüter, Reiterhöfe, Tonstudios, Bestattungsunternehmen, Schwimmbäder oder außergewöhnliche Objekte wie Sommerrodelbahnen oder ein Kino.
Damit das geplante Gewerbe ausgeübt werden kann, müssen die Immobilien über verschiedene Sonderausstattungen verfügen. Ein Reiterhof braucht zum Beispiel Ställe und eine Reithalle, zu einem Weingut gehören Weinfelder, Produktionsstätten, Lager und eventuell auch einen Buschenschank.
Ein gemeinsames und damit das einzige allgemeingültige Merkmal von unter die Kategorie „Sonstige“ fallenden Gewerben ist, dass sie nicht-alltägliche, seltene Immobilien mit besonderer Ausstattung sind.
Die größte Auswahl in Bezug auf Größe, Lage, Ausstattung und Preis gibt es bei Friseursalons, Kfz-Werkstätten und Bauernhöfen. Hier gibt es in ganz Österreich freie Objekte. Der Markt für Dienstleistungsbetriebe konzentriert sich auf Städte, Bauernhöfe sind abseits der Städte in Alleinlagen am Land zu finden. Meist stehen sie in Nähe zu kleinen Dörfern.
Tipp: Wer einen Bauernhof betreiben möchte, sollte bei der Suche darauf achten, dass dieser als Gewerbebetrieb ausgeschrieben ist. Viele freie Objekt waren ehemalige Bauernhöfe, die zu Wohnhäusern umfunktioniert wurden. Dementsprechend können Ställe und Schuppen fehlen.
Ebenfalls sehr häufig vertreten sind Weingüter. Der Markt konzentriert sich auf die Südsteiermark und das Burgenland.
In den Städten ist das Angebot an Ateliers überdurchschnittlich gut. Auffallend dabei ist der hohe Anteil an Objekten in Altbauten in Nähe zu Stadtzentren.
Wer eine große Liegenschaft mit 1.500 Quadratmetern und mehr sucht, wird abseits der großen Städte in Nähe zu Bezirkshauptstädten und in ländlichen Regionen fündig.
Hundefriseursalons, Reiterhöfe, Schwimmbäder und weitere sonstige Gewerbe gibt es österreichweit nur vereinzelt. Hier ist bei der Suche am meisten Flexibilität gefragt.
Die Preise für Spezialgewerbe sind sehr unterschiedlich, da sie stark von Lage, Ausstattung und Größe abhängig sind. Gewerbliche Bauernhöfe gibt es zum Beispiel schon ab circa 780 Euro pro Quadratmeter, üblich sind zwischen 2.000 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.
Ebenfalls sehr stark sind die Differenzen bei Weingütern, die es ab 50 Euro pro Quadratmeter gibt, es sind für vergleichbare Objekte aber auch über 4.000 Euro pro Quadratmeter möglich.
Auch bei Spezialgewerben in Städten gibt es eine große Preisspanne. Hier entscheiden Lage und Größe über den Preis. Je näher zum Zentrum, umso teurer wird die Immobilie. In Außenbezirken starten die Mieten bei zehn Euro pro Quadratmeter, in den Zentren sind annähernd 20 Euro möglich.
| Tipp: Um herauszufinden, ob ein Preis angemessen ist, ist es hilfreich, aktuelle Angebote miteinander zu vergleichen. Ähnliche Ausstattungen, Größen und eine Lage im selben Bundesland liefern aussagekräftige Ergebnisse. |
Neben den Standortfaktoren ist ein Blick auf den Markt hilfreich. Wer die Konkurrenzsituation analysiert, kann die eigenen Erfolgschancen gut einschätzen. Die Beantwortung folgender Fragen hilft dabei:
| Tipp: Bei einer selbst durchgeführten Konkurrenzanalyse ist es möglich, dass emotionale Werte die Ergebnisse verfälschen. Wer ein externes Unternehmen beauftrag, erhält eine objektive Meinung. |
| Kauf | Miete | Pacht |
| + Der Käufer ist alleiniger Besitzer. Er muss vor Umbaumaßnahmen nicht den Vermieter oder Verpächter um Erlaubnis bitten. | + Das Gebäude muss nur mittels Miete finanziert werden. Für eine Unternehmensgründung wird wenig Eigenkapital benötigt. | + Zusätzlich zum Gebäude wird das Inventar bereitgestellt, der Pächter übernimmt ein lebendes Unternehmen und kann sofort mit dem Betrieb beginnen. |
| + Als Eigentum steigert die Immobilie den Wert des Unternehmens. | + Die Miete stellt eine relativ konstante monatliche Verpflichtung dar, die in der Regel niedriger als die Raten für Finanzierungskredite ist. | + Der Pachtvertrag kann für die gesamte Pachtdauer festgelegt werden, dadurch können die finanziellen Ausgaben gut geplant werden. |
| + Nach der Finanzierungsphase sinken die Kosten für die Immobilie auf die monatlichen Betriebskosten. | + Je nach Vertragsvereinbarungen muss der Vermieter die Kosten für Instandsetzungen tragen. | + Es kann vertraglich vereinbart werden, dass der Verpächter die Erhaltungs- und Verbesserungspflicht innehat. |
| + Der Eigentümer hat sich den Standort dauerhaft gesichert und er braucht keine Miet- oder Pachterhöhungen zu befürchten. | + Der Mieter bleibt flexibel, er kann jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. | + Pachtverträge für Gewerbeimmobilien sind in der Regel auf mehrere Jahre befristet, daher hat der Pächter für diesen Zeitraum Standortsicherheit. Nach Ablauf der Befristung kann er ohne weitere Verpflichtungen kündigen. |
| - Die Investitionskosten sind sehr hoch und können meist nur mittels Kredit finanziert werden. Dieser stellt eine langjährige Verpflichtung gegenüber der Bank dar. Für die Dauer der Kreditrückzahlung wird die Bank ins Grundbuch eingetragen. | - Die Miete bleibt eine konstante Ausgabe und kann auf Dauer insgesamt teurer sein als ein Kauf. Sie kann erhöht werden. | - Der Pachtbetrag kann erhöht werden. Vertraglich kann vereinbart werden, dass der Verpächter am Umsatz beteiligt wird. |
| - Der Eigentümer ist für Instandhaltung und Instandsetzung alleine verantwortlich. | - Bleibende Veränderungen an der Mietsache sind nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. | - Die verpachteten Geräte können veraltet sein, einem Austausch muss der Vermieter zustimmen. |
| - Bei fehlendem Unternehmenserfolg stellt die Immobilie eine große finanzielle Belastung dar. Da es sich um ein Spezialobjekt handelt, kann es lange dauern, bis ein neuer Käufer gefunden wird. | - Mietverträge sind meist auf einige wenige Jahre befristet. Es gibt keine langfristige Standortsicherheit. Der Vermieter kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist leichter als bei einem Mietvertrag über Wohnraum kündigen, da Gewerbeimmobilien in Österreich nicht unter den Schutz durch das Mietrechtsgesetz fallen. | - Pachtverträge haben oft sehr lange Laufzeiten von zehn Jahren und mehr. Möchte der Pächter das Pachtverhältnis früher beenden, etwa weil ein Unternehmenserfolg ausbleibt, muss er die Pacht trotzdem bis zum Vertragsende zahlen. Eine Ausnahme ist nur dann möglich, wenn der Verpächter einer frühzeitigen Auflösung zustimmt. |
