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Ackerland: So gelingt die eigene Landwirtschaft

Für einen landwirtschaftlichen Betrieb oder als eine sehr beständige Wertanlage eignet sich Ackerland sowohl für Bauern als auch für Investoren. Da besonders in der Alpenrepublik die Bebauung stetig voranschreitet, wird Ackerland zu kostbarem Gut. Die Nutzungen des wertvollen Ackerlands bleiben aber so vielseitig wie zuvor: Mit dem Anbau von Getreide, Gemüse oder in der ökologischen Landwirtschaft sind noch immer gute Geschäfte zu machen. Wichtig ist dabei das regelmäßige Bestellen des Ackers. Je nach persönlicher Situation kann außerdem eine Pacht sinnvoller sein als der Kauf.

1. So verhält sich der Markt von Ackerland

2. Wofür wird Ackerland genutzt?

3. Wo können Interessenten Ackerland finden?

4. Was lohnt sich mehr? Kaufen oder Pachten?

5. Welche Kosten kommen auf Käufer zu?

6. Worauf sollten Pächter und Käufer von Ackerland achten?

 

1. So verhält sich der Markt von Ackerland

In der Hoffnung auf eine wertstabile Anlage greifen immer mehr Investoren auf die Möglichkeit zurück, Ackerland zu kaufen. Das führt dazu, dass die Preise für Ackerland stetig in die Höhe getrieben werden. Viele Bauern können sich selber kein Ackerland mehr leisten und müssen öfter auf die Pacht ausweichen. Zahnärzte, Richter oder andere Großverdiener haben in der Situation mehr Geld zur Verfügung, um Land zu kaufen. Bauernverbände möchten deswegen in einigen Gebieten erreichen, dass fruchtbares Land nur noch an Bauern verkauft wird und externe Investoren gestoppt werden. Wenn als Investor also die Möglichkeit besteht, ein begehrtes Stück Land zu kaufen, sollte schnell zugegriffen werden. Denn besonders in Zeiten von unsicheren Börsenkursen sind so beständige Anlagen eine gute Entscheidung.

Zusätzlich zu der steigenden Nachfrage nach Ackerland kommt noch ein weiterer Faktor: In Österreich wird täglich eine Fläche von 20 Hektar verbaut, womit das Land in ganz Europa an der Spitze steht. Das kommt vor allem daher, dass viele Straßen und Einkaufszentren dort gebaut werden, wo vorher fruchtbarer Boden war. Das Resultat sind weniger Wasser- und CO2-Speicher. Eigentlich bräuchte ein Österreicher 3.000 Quadratmeter Ackerfläche für die eigene Versorgung. Aktuell stehen jedem Bewohner aber nur 1.600 zur Verfügung – der Rest muss im Ausland erwirtschaftet werden. Das Thema Ackerland ist also heiß diskutiert und wird auch in Zukunft noch ein wichtiges Thema bleiben – für Anleger, Bauern und Verbraucher.

2. Wofür wird Ackerland genutzt?

Das Ackerland in Österreich nimmt fast die Hälfte der gesamten landwirtschaftlichen Nutzfläche ein. Der Großteil davon liegt im Osten der Republik, im Westen gibt es eher Grünlandflächen. Der Großteil der nationalen Produktion auf Ackerland fällt auf den Getreideanbau inklusive Mais. Hierbei wird zwischen dem lang wachsenden und ertragreichen Wintergetreide und dem kurzfristig erntereifen Sommergetreide unterschieden. Das meist abgebaute Gemüse ist flächenmäßig die Zwiebel. Die meisten Gemüsesorten werden mit Abstand in Niederösterreich abgebaut. Auch Karotten und Kraut nehmen viel Fläche ein.

Wichtig ist die Abgrenzung zwischen Ackerland und Grünland. Während Ackerland regelmäßig bearbeitet wird und dort Fruchtwechsel stattfindet, wachsen auf Grünland Pflanzen in Dauerkultur. Wenn gekauftes Grünland in Ackerland umgewandelt werden soll, muss dort fünf Jahre in Folge ein Fruchtwechsel stattfinden.

Innerhalb der EU hat Österreich einen besonderen Stellenwert in der Agrarstruktur. Das liegt daran, dass es einen hohen Anteil an Kleinwald und Privatwald gibt, was mit der Lage in den Alpen zusammenhängt. Das führt dazu, dass Landwirte oft gleichzeitig auch Forstwirte sind. Außerdem hat die ökologische Landwirtschaft einen überdurchschnittlich hohen Stellenwert.

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3. Wo können Interessenten Ackerland finden?

Wenn Interessenten in der Gegend, in der sie Land erwerben möchten, schon einige Bauern oder Grundbesitzer kennen, ist es ratsam, diese zu kontaktieren. Über Verbindungen können sehr gute Angebote eingeholt werden. Alternativ können Interessenten auch sehr gut über das Internet einige Ackerland-Angebote einholen. Auf einschlägigen Portalen findet sich eine große Anzahl an seriösen Angeboten. Der Vorteil dabei ist, dass alle Informationen direkt abrufbar sind und Angebote so gut vergleichen werden können. Alternativ kann auch ein Makler beauftragt werden, der den Suchenden eine Menge Arbeit abnehmen kann. Viele Makler haben sich auf Landgut spezialisiert und sind dazu in der Lage, Kunden bei der realistischen Einschätzung zu helfen. Dazu gehört die Qualität des Bodens und die daraus resultierende Wirtschaftlichkeit.

4. Was lohnt sich mehr? Kaufen oder Pachten?

Die Hauptfrage, die Interessenten für Ackerland sich zuerst stellen sollten, ist, ob sie das Ackerland selber oder als Investition nutzen möchten. Bei letzterem ist die Pacht natürlich ausgeschlossen, diese lohnt sich nur bei der eigenen Nutzung, nicht als Wertanlage. Darüber hinaus gibt es auf beiden Seiten Vor- und Nachteile, über die sich Interessenten im Klaren sein sollten. Die Miete eines Ackers ist eine sehr unübliche Variante und wird nicht praktiziert. Sie ist keine Alternative, da produzierte Erträge und Gewinne nicht einbehalten werden dürfen.

Eine sehr beliebte Variante ist eine Mischung aus Pacht und Kauf. An gekauftes Ackerland angrenzende Fläche wird gepachtet. So können Bauern den Betrieb flexibel erweitern und neue Flächen schaffen, an denen sie Umsätze erwirtschaften. Eine Übersicht der Vor- und Nachteile von Kauf und Pacht finden angehende Bauern oder Anleger in der folgenden Tabelle:

 

  Kauf Pacht
Vorteile
  • Der Kauf von Ackerland ist eine wertbeständige Investition. Ackerland zum Kauf ist hart umkämpft. Deswegen sollte bei guten Angeboten zugegriffen werden.
  • Durch eine Verpachtung kann langfristig Gewinn erwirtschaftet werden.
  • Die Planung kann flexibel erfolgen, da Land relativ schnell gepachtet oder abgegeben werden kann.
  • Für die gewerbliche Nutzung ist diese Form günstiger und es wird weniger Kapital benötigt.
  • Der Ertrag ist ähnlich hoch wie bei gekaufter Fläche.
Nachteile
  • Aufgrund der hohen Nachfrage steigen die Preise.
  • Einmal gekauftes Land muss gehalten und gepflegt werden. Dadurch werden Käufer relativ unflexibel.
  • Es ist unsicher, wie die jährlichen Erträge ausfallen werden. Durch schlechte Wetterbedingungen können viele Schäden entstehen.
  • Die Abhängigkeit vom Verpächter führt dazu, dass nicht langfristig geplant werden kann. Bei Ablauf der Pacht kann das Grundstück zurückgefordert werden.
  • Der Preis für die Pacht kann steigen.
  • Wenn am Grundstück Arbeiten vollzogen werden müssen, wird erst eine Genehmigung vom Verpächter benötigt.
     

Gepachteter Acker muss nicht zwangsläufig zur Bewirtschaftung genutzt werden. Es gibt auch andere Möglichkeiten, das Land zu nutzen. Reiter mieten gerne Ackerland, um eine Auslaufmöglichkeit für ihr Pferd zu haben. Für passende Grundstücke wird hierbei von Weideland gesprochen. Hierbei sollte aber klar mit dem Verpächter geredet werden und das Land muss sich für das Vorhaben eignen.

5. Welche Kosten kommen auf Käufer zu?

Mit welchen Preisen für Ackerland Käufer oder Pächter rechnen müssen, hängt stark von der Region ab, in welcher sie das Land erwerben möchten. Interessenten sollten wissen, dass es kaum noch Flächen gibt, die in Zukunft zusätzlich als Ackerland genutzt werden. Alle zu erwerbenden Flächen sind bestehendes Ackerland und dementsprechend begehrt. Der Vorteil: So gut wie überall gibt es bereits Kenntnisse über die Wirtschaftlichkeit und die Bodenbeschaffenheit. Da es mittlerweile nicht nur Bauern gibt, die sich um die Länder streiten, wird der Wettbewerb noch größer. Investoren mischen mit höheren Budgets am Markt mit und treiben die Preise in die Höhe. Das ändert aber nichts daran, dass die Flächen so beliebt sind wie noch nie.

Auf den meisten Äckern werden heutzutage Monokulturen angebaut. Das bedeutet, dass auf einem Feld nur eine Sorte angebaut werden kann. Oft werden dabei Mais und Raps angebaut, aus denen neben Futter auch noch Brennstoff hergestellt werden kann. Durch diese flexiblen Nutzungsmöglichkeiten der Lebensmittel wird der Platzbedarf noch vergrößert.

In Österreich sind aufgrund des begrenzten Platzes und der vielen nicht als Acker nutzbaren Flächen in den Alpen die Preise oft hoch. Teilweise werden für ein Hektar Land in Niederösterreich 50.000 Euro gezahlt. Im Durchschnitt liegt der Hektarpreis bei 25.000 Euro. Im europäischen Vergleich liegen nur noch die Niederlande vor der Alpenrepublik. Jährlich wird nur 0,2 Prozent des verfügbaren Ackerlands auf den Markt gebracht. Deswegen sollten Interessenten nicht lange zögern, sondern bestenfalls direkt zugreifen.

6. Worauf sollten Pächter und Käufer von Ackerland achten?

Vor allem für Einsteiger ist es ratsam, dass vor der endgültigen Übernahme des Ackerlands einige Details besprochen und begutachtet werden. Im Idealfall sollte ein Gutachter mit vor Ort sein, der das Land genauer unter die Lupe nimmt. Spezialisten können am Land erkennen, ob es sich für die vorgesehene Nutzung wirklich eignet. Mit einer Bewertung der Bodenqualität kann die Wirtschaftlichkeit geplant werden. Auch die Drainage sollte gut sein, damit die oft vorkommenden Regenfälle nicht zu größeren Schäden führen. Denn nur bei einer ausreichenden Wasserableitung können die Pflanzen sich voll entfalten und die gewünschten Erträge erzielt werden.

Um den baulichen Auflagen hinreichend nachzukommen, müssen einige Regelungen erfüllt werden. Informationen dazu finden Bauern in dem Flächenwidmungsplan, der in der Gemeinde einzusehen ist. Die Regeln, denen dieser folgt, unterscheiden sich in jedem Bundesland. Bei dem Bau von zusätzlichen Gebäuden auf dem Ackerland (zum Beispiel eine Mühle, ein Windrad oder eine Scheune) muss eine Genehmigung eingeholt werden.

Selbstverständlich Bauern aber auch Investoren sollten über landwirtschaftliche Kenntnisse verfügen. Wenn Pächter sich selber um die Befruchtung des Landes kümmern, sollten alle Details über die Nutzung der Maschinen und die Landwirtschaft bekannt sein. Eine Nähe zum eigenen Hof ist außerdem von Vorteil, damit die zurückzulegenden Wege im Traktor nicht zu weit sind. Auch als Investor schadet es jedoch nicht, einige Grundkenntnisse zu besitzen. Eine Zeit lang auf einem Bauernhof gearbeitet zu haben, bringt Verständnis für die erforderlichen Arbeiten und auch ein gewisses Interesse rund um die landwirtschaftliche Tätigkeit.

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