Pensionen finden leicht gemacht!

Eine Pension oder Frühstückspension suchen

In Österreich gibt es circa 44.000 private Beherbergungsbetriebe. Beim Großteil der Privatbetriebe handelt es sich um einfache Pensionen oder Frühstückspensionen. Obwohl die Beliebtheit bei Gästen steigt, sinkt die Anzahl an Vermietern. Das hängt vor allem damit zusammen, dass viele Privatvermieter in Pension gehen und sie keine Nachfolger haben. Für Personen, die auf der Suche nach einer eigenen Frühstückspension sind, steigt das Angebot.

1. Was wird unter einer Pension verstanden?

2. Wie ist das Angebot an Frühstückspensionen zum Kaufen und Mieten in Österreich?

3. Wie hoch sind die Kaufpreise für Frühstückspensionen?

4. Welche Faktoren bestimmen den Preis einer Frühstückspension?

5. Welche Überlegungen helfen bei der Suche nach einer Frühstückspension?

6. Welche Vorteile und Nachteile haben Kauf und Pacht?

1. Was wird unter einer Pension verstanden?

Bei einer Pension handelt es sich um einen Beherbergungsbetrieb, in den sich Gäste tage- oder wochenweise einmieten. Im Vergleich zu einem Hotel ist die Ausstattung einfacher und das Angebot eingeschränkt. So wird als Verpflegung in der Regel nur Frühstück angeboten. Frühstückspensionen mit Wellnessbereich sind Ausnahmen, ebenso wie tägliche Zimmerreinigung. Meist beschränkt sich dieser Service auf eine Endreinigung. Die Rezeption ist nur stundenweise besetzt, der Vermieter ist außerhalb der Öffnungszeiten telefonisch erreichbar. Zimmer in Frühstückspensionen können von Privatvermietern oder gewerblichen Unternehmen vermietet werden.

2. Wie ist das Angebot an Frühstückspensionen zum Kaufen und Mieten in Österreich?

Mit Abstand am meisten Beherbergungsbetriebe und Pensionen gibt es in Tirol mit einem Anteil von fast 30 Prozent. Auch in Salzburg gibt es überdurchschnittlich viele Betrieb. Das Burgenland ist Schlusslicht.

Das Angebot an freien Frühstückspensionen in Österreich ist insgesamt sehr gut und in Bezug auf Lage, Preis und Ausstattung abwechslungsreich. Wer eine Pension kaufen oder mieten möchte, hat in Tirol und Salzburg eine überdurchschnittlich gute Auswahl. Es dominieren große, ältere Gewerbebetriebe mit mehr als 500 Quadratmetern Fläche.

Österreichweit stehen aktuell in der Kurstadt Baden, in Mitterbach, Jochberg und Velden am meisten Frühstückspensionen zum Verkauf.

Die Auswahl an Immobilien zur Miete oder Pacht ist sehr eingeschränkt. Hier gibt es sowohl in den beliebten Tourismusregionen als auch abseits davon nur vereinzelte Ausnahmen.

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3. Wie hoch sind die Kaufpreise für Frühstückspensionen?

Die Preise variieren je nach Lage und Alter sehr stark. Alte Bauernhäuser, die zu Pensionen umgebaut wurden und abseits der Tourismusregionen stehen, gibt es schon ab circa 700 Euro pro Quadratmeter. Die Gebäude sind häufig renovierungsbedürftig. Für alte Objekte in guten Lagen starten die Preise bei durchschnittlich 2.000 Euro. Vergleichbare Pensionen in besseren Lagen sind pro Quadratmeter etwa 500 Euro teurer.

Für Top-Lagen, etwa neben Skipisten, sind Kaufpreise von bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter möglich. Beispiele dafür befinden sich in Kitzbühel in Nähe zum Hahnenkamm oder in Jochberg in Nähe zum Skilift.

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4. Welche Faktoren bestimmen den Preis einer Frühstückspension?

• Lage: Je besser die Lage ist, umso eher sind Gäste dazu bereit, höhere Preise für die Frühstückspension zu zahlen. In Skigebieten ist die Nähe zu Skiliften von Vorteil, in Städten werden Lagen in Stadtzentren und in Nähe zu Sehenswürdigkeiten bevorzugt. Vor allem am Land ist den Gästen eine ruhige Lage, idealerweise im Grünen, wichtig. In der Stadt wird für zentrale Lagen die Nähe zur Straße in Kauf genommen.
• Ausstattung: Vor allem bei Frühstückspensionen, die zuvor von Privatvermietern geführt wurden, kann die Ausstattung veraltet sein. Sofern sie noch in einem guten Zustand ist, kann sie weiterverwendet werden. Allerdings legen Gäste im Urlaub Wert auf Komfort und sind dazu bereit, mehr dafür zu bezahlen. Wer im Rahmen einer Vor-Ort-Besichtigung abwägt, in welchem Zustand die Ausstattung ist, wie lange sie noch genutzt werden könnte und wie teuer eine Renovierung oder ein Austausch wäre, kann gut einschätzen, ob sich eine Ablöse dafür lohnt.
• Konkurrenz: In beliebten Tourismusregionen und Städten können trotz starker Konkurrenz Betten schnell gefüllt werden. Der Konkurrenzdruck ist weniger hoch als in dörflichen Regionen ohne touristische Infrastruktur. Besonders hier ist es wichtig, dass eine Konkurrenzanalyse durchgeführt wird: Welche Preise hat der Nachbar? Wodurch zeichnet sich sein Betrieb aus? Wie gut ist das Haus belegt? Wodurch kann sich der eigene Betrieb abheben? Wie viele Gäste besuchen den Ort?

• Infrastruktur: Da das kulinarische Angebot von Pensionen auf das Frühstück beschränkt ist, sind Restaurants, Cafés und Geschäfte in der Nachbarschaft von Vorteil. Das gilt auch für eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz sowie die Nähe zu Freizeiteinrichtungen, Veranstaltungsorten, Skiliften und Wandergebieten.
• Zustand: Der Zustand der Immobilie hat wesentlichen Einfluss auf den Preis. Alte Bausubstanzen sind weniger pflegeleicht als neue. Schwachstellen bei Altbauten sind Wärmeverluste über Dächer, Fenster und Türen, feuchte Wände sowie veraltete Wasser-, Heizungs- und Lüftungssysteme. Um abzuschätzen, welche Sanierungsmaßnahmen notwendig wären und wie viel diese kosten würden, ist es hilfreich, bei der Besichtigung einen Experten zu Rate zu ziehen.
• Rechtliche Vorgaben: In Österreich gelten für Betriebe strenge Vorschriften bezüglich Brandschutz, Gebäudeschutz, Personenschutz, Energiesparsamkeit und Barrierefreiheit. Je nach Zustand der Frühstückspension können zusätzlich zum Kaufpreis hohe Investitionskosten notwendig sein. Je besser die Energiewerte und je moderner die Ausstattung, umso teurer wird eine Pension sein. Die höheren Kaufpreise können sich lohnen, da keine Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und früher mit dem Betrieb begonnen werden kann.

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5. Welche Überlegungen helfen bei der Suche nach einer Frühstückspension?

• Betriebsführung: Wer eine Frühstückspension alleine oder mit der Familie führen will, für den sind kleine Objekte mit nur wenigen Zimmern zu empfehlen. Auch wenn sich die Zimmerreinigung auf die Endreinigung beschränkt, bringen das Frühstück, die Pflege des Hauses und die Gästebetreuung viel Arbeit mit sich. Soll Personal eingestellt werden, dann ist es hilfreich vorab zu analysieren, mit wie hohen Einnahmen gerechnet werden kann und ob die Personalkosten folglich tragbar sind.
• Privatvermietung oder gewerblicher Betrieb: Für private Vermietungen gilt die Vorschrift, dass maximal zehn Fremdenbetten vorhanden sein dürfen, keine haushaltsfremden Personen angestellt werden dürfen und sich das Verpflegungsangebot auf das Frühstück beschränkt. Bei freien Gewerben gelten dieselben Vorschriften wie bei privaten Pensionen, allerdings dürfen auch familienfremde Personen beschäftigt werden. Es wird kein Befähigungsnachweis benötigt. Reglementierte Gewerbe dürfen mehr als zehn Fremdenbetten haben, externe Personen beschäftigen und Speisen und Getränke anbieten. Dazu brauchen sie jedoch eine Gewerbeberechtigung.
• Betriebszeiten: In vielen Skiorten und Wanderregionen Österreichs herrscht Saisonbetrieb. Die Beherbergungsbetriebe haben nur im Sommer und/oder Winter geöffnet. In solchen Orten ist es üblich, dass auch Restaurants, Cafés und Geschäfte geschlossen haben. Dies ist bei der Erstellung des Budgetplans zu berücksichtigen.
• Rentabilität: Die Hauptmotivation für den Betrieb einer Frühstückspension ist die Rentabilität. Die Umsatzrentabilität kann mit folgender Formel ermittelt werden: Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit: Betriebsleistung x 100
• Werbung: Nicht nur die eigene Werbung, sondern auch die Destinationswerbung hat Einfluss auf den Erfolg der Pension. Wirbt die Region zum Beispiel mit Après-Ski, wird dies für Ruhesuchende ein Argument sein, nicht in die Region zu fahren. Allgemein ist es hilfreich, wenn die Tourismusregion die Kleinbetriebe aktiv unterstützt, etwa mit Einträgen in Häuserkataloge, regionalen Buchungsplattformen oder einem Veranstaltungsprogramm für Touristen.

6. Welche Vorteile und Nachteile haben Kauf und Pacht?

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