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Eine landwirtschaftliche Immobilie suchen

In Österreich gibt es mehr als 160.000 land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Die Landwirtschaft wird im Rahmen des Programms für ländliche Entwicklung besonders gefördert. Damit wird Neueinsteigern der Start in die Selbstständigkeit als Landwirt erleichtert. Wer eine landwirtschaftliche Immobilie, eine Landwirtschaft, eine Mühle oder ein Gewächshaus kaufen möchte, kann anhand folgender Fragen schnell ein passendes Objekt finden.

1. Wodurch zeichnet sich eine landwirtschaftliche Immobilie aus?

2. Wo gibt es in Österreich welche landwirtschaftlichen Immobilien?

3. Was kostet eine Landwirtschaft zum Kaufen, Mieten oder Pachten?

4. Wie ist die Tendenz bei den Preisen für landwirtschaftliche Gewerbeimmobilien?

5. Welche Kaufnebenkosten sind in die Finanzierung einzuplanen?

6. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Landwirtschaft?

7. Welche Vor- und Nachteile haben Kauf und Pacht?

1. Wodurch zeichnet sich eine landwirtschaftliche Immobilie aus?

Landwirtschaftliche Immobilien sind Gebäude, die der Ausübung eines Landwirtschaftsbetriebes dienen. Je nachdem, welche Art von Landwirtschaft betrieben werden soll, haben die Immobilien unterschiedliche Ausstattungen. Am häufigsten sind in Österreich Ackerbau, Grünland, Futterbau, Obstbau, Gemüsebau, Weinbau, Waldbau und Viehzucht. Sonderformen sind Gewächshäuser und Mühlen.

Für die Milchproduktion sind zum Beispiel große Ställe mit Platz für Milchmaschinen, Wirtschafts- und Wohnräume, Mistgruben und Heustadel wichtig. Eine Gärtnerei benötigt Gewächshäuser und viele Wasseranschlüsse. Zu einem Weingut gehören ein Weinkeller, Räume für die Weiterverarbeitung der Reben und eventuell ein Buschenschank.

Der durchschnittliche landwirtschaftliche Betrieb in Österreich hat annähernd 20 Hektar Ackerland und eine Gesamtfläche von circa 46 Hektar. Die durchschnittliche Tieranzahl beträgt 32 Rinder, 110 Schweine oder 29 Schafe. Bergbauernhöfe und Viehzucht sind die häufigsten Betriebsformen, gefolgt von Forstwirtschaft und Marktfruchtbetrieben. Circa 20 Prozent der Landwirtschaften sind Bio-Betriebe. Etwa die Hälfte sämtlicher Landwirtschaften werden im Nebenerwerb betrieben.

2. Wo gibt es in Österreich welche landwirtschaftlichen Immobilien?

In ganz Österreich gibt es Landwirtschaften in unterschiedlichen Größen, Lagen, Preisklassen und Zuständen. Im Westen ist das Angebot geringer als im Osten. In Tirol, Vorarlberg und Salzburg dominieren Almen und Bauernhöfe mit Rinder- oder Schafzucht. Es gibt hier überdurchschnittlich viele Betriebe mit mehr als 50 Hektar Fläche.

In Oberösterreich werden vor allem Schweine, Ziegen und Rinder gezüchtet. Wer ein Gewächshaus kaufen möchte, hat hier die größte Auswahl. Im österreichweiten Vergleich befinden sich in Oberösterreich fast zwei Drittel aller gewerblichen Gärten.

Ebenfalls ein guter Standort für Gärten ist das Burgenland. Hier gibt es eine hohe Dichte an Glashäusern. Neben Obst liegt das Hauptaugenmerk auf dem Anbau von Soja.

Wer Obst anbauen oder eine Forstwirtschaft übernehmen möchte, findet in der Steiermark geeignete Immobilien. Österreichweit gibt es hier die größte Anzahl an kleinen Betrieben mit landwirtschaftlichen Flächen unter fünf Hektar.

Weinbauern werden auf der Suche nach einem eigenen Weinstock in Niederösterreich fündig. Daneben ist der Anteil an Gemüsefeldern überdurchschnittlich hoch.

Im Großraum Wien gibt es weniger landwirtschaftliche Immobilien, die jedoch sehr produktiv sind. Es werden vor allem Gemüse und Getreide angebaut.

Insgesamt ist die Auswahl an Objekten in unterschiedlichen Lagen, Größen, Preisklassen und Zuständen gut, jedoch konzentriert sich das Angebot auf die Mitte und den Osten des Landes. Im Westen gibt es nur vereinzelte freie, kleine Objekte. Die meisten freien Landwirtschaften, Mühlen und Glashäuser gibt es in der Steiermark, in Kärnten und in Niederösterreich.

3. Was kostet eine Landwirtschaft zum Kaufen, Mieten oder Pachten?

Die Preise sind sehr unterschiedlich. Im Westen sind sie teurer als im Osten. Daneben haben Lage und Ausstattung großen Einfluss. Günstige Ackerflächen gibt es ab circa fünf Euro pro Quadratmeter, bei sehr guten Lagen und Nutzwerten sind aber auch bis zu 23 Euro pro Quadratmeter möglich.

Bei einfachen, alten landwirtschaftlichen Immobilien starten die Quadratmeterpreise bei circa 1.000 Euro für sanierungsbedürftige Objekte, in Nähe zu Städten sind 10.000 Euro und mehr pro Quadratmeter möglich.

Landwirtschaftliche Immobilien regional suchen - Das sind die beliebtesten Städte

4. Wie ist die Tendenz bei den Preisen für landwirtschaftliche Gewerbeimmobilien?

Vor allem in Niederösterreich und in Oberösterreich sind die Preise für Landwirtschaften innerhalb der letzten zehn Jahre enorm gestiegen. Der Grund dafür ist, dass Investoren die Immobilien und Grundstücke als Wertanlage für sich entdeckt haben. Am eklatantesten waren die Verteuerungen im Waldviertel, wo noch vor zehn Jahren nur ein Zehntel der heutigen Preise bezahlt wurde. Kaufpreise bis zu 50.000 Euro pro Hektar sind hier üblich. Auch für die Zukunft kann davon ausgegangen werden, dass die Preise steigen werden, allerdings deutlich langsamer als bisher, da Investoren zusehends Osteuropa für sich entdecken. Der Zenit ist annähernd erreicht. 

5. Welche Kaufnebenkosten sind in die Finanzierung einzuplanen?

  • Kreditkosten: Die Bank erhält Zinsen sowie eine Erhebungsgebühr und eine Bearbeitungsgebühr, die abhängig von der Höhe des Kredits mehrere tausend Euro ausmachen kann. Aktuell sind die Zinssätze in Österreich günstig.
  • Grunderwerbssteuer: Für den Kauf der Immobilie müssen 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Für Familienangehörige gibt es vergünstigte Steuersätze.
  • Grundbuchgebühr: Für die Eintragung ins Grundbuch werden 1,1 Prozent vom Kaufpreis fällig. Bei Finanzierung mittels Kredit und Hypothek müssen zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandrechts bezahlt werden.
  • Anwaltskosten: Für die Vertragserstellung und Beglaubigung der Unterschriften kann ein Notar bis zu drei Prozent des Kaufwerts verlangen.
  • Eventuell Maklerprovision

6. Welche Faktoren helfen bei der Suche nach einer geeigneten Landwirtschaft?

  • Zustand: Viele Landwirtschaften waren jahrzehntelang in Familienbesitz und sind entsprechend alt. Ställe entsprechen eventuell nicht mehr den heutigen Tierschutz-Vorschriften. Bei Scheunen können Dächer undicht sein. Wirtschaftsräume sind oft schlecht gedämmt. Auch Elektroinstallationen, Kanal, Wasseranschlüsse und Heizung sind typische Schwachstellen. Wer eine Landwirtschaft, ein Gewächshaus oder eine Mühle kaufen möchte, kann sich durch mehrfaches Überprüfen des Zustandes vor Ort davon überzeugen, ob der Kaufpreis oder die Pacht gerechtfertigt ist. Hier kann es hilfreich sein, einen Experten für landwirtschaftliche Immobilien zur Bestandsaufnahme hinzuzuziehen.
  • Boden: Wer Gemüse, Obst, Getreide, Wein oder Futtermittel anbauen möchte, benötigt dafür guten, fruchtbaren Boden. Eine Bodenprobe hilft dabei, den Wert des Bodens zu ermitteln. Auch Informationen über die bisherige Nutzung und den erzielten Ertrag sind wichtig.
  • Größe: Je größer ein Betrieb, umso mehr Personal wird dafür benötigt. Wer wie 90 Prozent aller österreichischen Landwirte einen reinen Familienbetrieb betreiben möchte, sollte ein kleines Objekt wählen. Wer den potentiellen Ertrag mit den Personalkosten vergleicht, kann abschätzen, ob sich eine große Immobilie lohnt.
  • Ausstattung: Vor allem bei Pachtverhältnissen spielt die vorhandene Ausstattung eine große Rolle, da diese Bestandteil der Pacht ist. Zum Beispiel steigern moderne Geräte in einwandfreiem Zustand und gut gedämmte Wirtschaftsräume den Wert.
  • Vorschriften: Landwirtschaften sind streng reglementiert. Vor allem dann, wenn eine andere als die bisherige Nutzung erfolgen soll, hilft es, sich zum Beispiel über die geltende Bauordnung, Tierschutzverordnungen, Vorgaben des Umweltbundesamtes und der Landes-Grundverkehrskommission und Vorschriften zu landwirtschaftlichem Siedlungswesen, Brandschutz, Barrierefreiheit und Betriebsgenehmigungen zu informieren. Bio-Betriebe müssen außerdem die Vorschriften der EU-Bio-Verordnung, des Österreichischen Lebensmittelbuches und des Beirates für biologische Produktion einhalten.
  • Preis: Ob ein Preis gerechtfertigt ist, können Interessenten am besten herausfinden, indem sie aktuelle Angebote miteinander vergleichen. Ein aussagekräftiges Ergebnis wird erzielt, wenn neben Ausstattung, Größe und Zustand berücksichtigt wird, in welchem Bundesland die Immobilie steht.
  • Widmung: Die Immobilie und das Grundstück müssen als landwirtschaftlich genutzte Fläche gewidmet sein. Zum Beispiel hilft bei einem Bauernhof ein Blick in den Widmungsplan um herauszufinden, ob es sich um ein Bauernsacherl mit Widmung als Wohngebiet oder einen Gewerbebetrieb handelt.

 

Tipp: Speziell bei der Suche nach einem Bauernhof ist wichtig zu prüfen, ob angebotene Immobilien unter Denkmalschutz stehen. Zwar gibt es für den Erhalt Förderungen, allerdings sind die Möglichkeiten für Umbaumaßnahmen und Sanierungen sehr eingeschränkt.

7. Welche Vor- und Nachteile haben Kauf und Pacht?

Eine Landwirtschaft kaufen

Eine Landwirtschaft pachten

 
+ Der Käufer ist alleiniger Besitzer und kann frei über die Immobilie verfügen. So muss er zum Beispiel keine dritte Person um Erlaubnis fragen, wenn er Um- oder Ausbauten durchführen will. + Die Investitionskosten sind niedrig, da Inventar, Geräte und Maschinen in der Pacht enthalten sind. Neben der Kaution muss nur der erste Pachtbetrag gezahlt werden.  
+ Nachdem die Immobilie finanziert wurde, reduzieren sich die laufenden Kosten dafür auf Betriebskosten und Steuern. + Es ist nur wenig oder kein Eigenkapital nötig, um den Betrieb zu beginnen.  
+ Eine eigene Landwirtschaft ermöglicht ein selbstständiges Arbeiten. + Es wird ein laufender Betrieb übernommen, wodurch sofort mit der Arbeit begonnen werden kann.  
+ Der Ertrag gehört zur Gänze dem Landwirt. + Je nach vertraglichen Vereinbarungen kann der Verpächter die Kosten für Instandsetzungen am Pachtgegenstand übernehmen.  
+ Die Immobilie ist eine Altersvorsorge und Geldanlage, deren Wert steigen kann. + Der Pächter hat nach Ablauf des Pachtvertrages bezüglich der Immobilie keine finanziellen Verpflichtungen mehr.  
+ Der Eigentümer kann das Objekt weiterverpachten. + Der Pächter muss sich nach Betriebsaufgabe nicht um einen Käufer oder Nachpächter kümmern.  
- Hohe Anfangskosten, die meist nur mittels Kredit finanziert werden können. - Wird die Pacht über viele Jahrzehnte bezahlt, kann die Summe den Kaufwert übersteigen. Die Kosten sind nicht abschreibfähig.   
- Die Immobilie kann an Wert verlieren. - Die Pacht kann erhöht werden.  
- Der Eigentümer trägt das alleinige Risiko, er muss für sämtliche Kosten wie Instandsetzung, Instandhaltung und Reparaturen aufkommen. - Der Pächter ist nicht Eigentümer, die Immobilie hat keine wertsteigernde Wirkung auf das Unternehmen. Außerdem muss der Pächter um Erlaubnis fragen, wenn er Umbauten durchführen will.  
- Der Besitzer ist wenig flexibel. Möchte er den Standort wechseln, muss er zunächst einen Käufer oder Pächter für den Betrieb finden. Angesichts des eingeschränkten Interessentenkreises kann dies lange dauern. - Nach Auslaufen des Pachtvertrags kann der Pächter seinen Betrieb verlieren. Umgekehrt muss er die Pacht bis zum Vertragsende zahlen, auch wenn er den Betrieb früher aufgeben möchte.  

Landwirtschaftliche Immobilien zum Kauf nach Bundesländer

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