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Eine Pizzeria zum Kaufen, Pachten oder Mieten suchen

Pizzerias gehören zu den beliebtesten österreichischen Restaurants. Im Schnitt isst jeder Österreicher 3,5 Pizzen pro Monat. Ein eigener Betrieb ist ein lukratives Geschäft mit einer hohen Gewinnmarge. Dennoch sind bei der Wahl des Lokals einige Dinge zu beachten. Die folgenden Fragen helfen dabei, eine geeignete Pizzeria zum Kaufen, Pachten oder Mieten zu finden.

1. Wodurch zeichnet sich eine Pizzeria aus?

2. Welche Faktoren sind für die Suche nach einer Pizzeria relevant?

3. Wo finden Suchende eine freie Pizzeria?

4. Wer darf in Österreich eine Pizzeria eröffnen?

5. Welche dinglichen Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

6. Welche Vor- und Nachteile hat es, eine Pizzeria zu kaufen?

7. Welche Vor- und Nachteile hat das Mieten einer Pizzeria?

8. Welche Vor- und Nachteile hat ein Pachtvertrag?

9. Welche Zusatzkosten sind mit dem Erwerb einer Pizzeria verbunden?

1. Wodurch zeichnet sich eine Pizzeria aus?

In einer typischen Pizzeria stehen neben hausgemachten Pizzen italienische Speisen wie Pasta auf der Speisekarte. Durch eine entsprechende Dekoration vermittelt das Lokal italienisches Flair. Der Pizzaofen ist meist für die Gäste sichtbar, häufig wird die Pizza an Front-Cooking-Station zubereitet, die restlichen Speisen in einer separaten Küche.

Pizzen zur Abholung oder ein Lieferservice sind vor allem in den Städten Standard. In den Sommermonaten wird das Angebot oft um Eiskreationen oder Eistresenverkauf erweitert.

2. Welche Faktoren sind für die Suche nach einer Pizzeria relevant?

  • Ofen: Prinzipiell kann jedes Restaurant zur Pizzeria werden. Allerdings gehört das Herzstück, ein Pizzaofen, unbedingt dazu. Kunden erwarten eine frische Zubereitung. Der Ofen ist mitunter die teuerste Investition, die zugleich am meisten Platz braucht. Dieser Aspekt ist vor allem dann zu berücksichtigen, wenn noch keiner vorhanden ist. Ideal ist ein Steinofen, der direkt an den Gastraum anschließt und damit gleichzeitig ein dekoratives Element darstellt. Öfen, die bereits vorhanden sind, sollten auf ihre Funktionstüchtigkeit untersucht werden. Sind Reparaturen notwendig, können diese als Argument bei den Preisverhandlungen angeführt werden.
  • Ausstattung: Neben dem Pizzaofen gehören ein gemütlicher Gastraum, ein Schankbereich, eine Küche, Lagerräume, Gästetoiletten und ein Aufenthaltsbereich für Personal zur Pflichtausstattung. Eine Terrasse oder ein Garten steigert die Attraktivität des Lokals. Wird die Ausstattung vom Vorgänger übernommen, ist eine Prüfung des Zustands und der Funktionstüchtigkeit ratsam. Veraltete Einrichtung und Geräte erschweren den Start in die Selbstständigkeit.
  • Lage: Je prominenter die Lage, umso mehr Laufkundschaft kann erreicht werden. Deshalb kann es sich lohnen, einen höheren Preis für ein Lokal in erster Reihe zu zahlen als für ein Objekt am Stadtrand oder in Seitenstraßen. Außerdem ist wichtig, dass ausreichend Kundenparkplätze vorhanden sind. Außerhalb von Wohngebieten und Stadtzentren helfen Grünanlagen mit Spielplatz, die Nähe zu Sehenswürdigkeiten oder Freizeiteinrichtungen dabei, die Attraktivität der Pizzeria zu steigern.
  • Größe: Je größer ein Lokal, umso mehr Personal wird benötigt, um es führen zu können. Für Unternehmensgründer, die möglichst wenig fremdes Personal einstellen möchten, sind maximal 30 Sitzplätze zu empfehlen. Je nach Speisenangebot und Anzahl der Sitzplätze erleichtern großzügig dimensionierte Küchen, Kühlräume und Lagerräume die Arbeitsschritte.
  • Barrierefreiheit und Brandschutz: Vor allem Immobilien, die lange Zeit leer stehen, entsprechen oftmals nicht mehr den aktuellen Brandschutzbestimmungen. Wer sich vorab darüber informiert, welche Mindestanforderungen an einen Gastronomiebetrieb gestellt werden, kann bei einer Besichtigung vor Ort besser einschätzen, ob diesbezüglich Mehrkosten einzuplanen sind. Seit 1. Jänner 2016 gilt sowohl für neue als auch für alte Gastronomiebetriebe die Verpflichtung zur Barrierefreiheit.
  • Standort- und Wettbewerbsanalyse: Ein wichtiger Faktor, der über den Erfolg eines Restaurants entscheidet, ist die Frage, ob ausreichend Nachfrage besteht. Vor allem in kleinen Ortschaften und Dorfgemeinden ohne Tourismus ist deshalb eine Standortanalyse wichtig. Weitere Faktoren sind Laufkundschaft und Einzugsgebiet, Erreichbarkeit, Konkurrenzbetriebe in der näheren Umgebung und deren Angebot.
  • Angebot: Das eigene Angebot entscheidet darüber, wie groß die Pizzeria sein sollte und welcher Standort geeignet ist. Je spezieller die Speisenauswahl, umso kleiner das Lokal und umso wichtiger die Lage. Wer ausschließlich vegetarische oder glutenfreie Pizzen anbieten möchte, hat in hippen Stadtvierteln am meisten Aussicht auf Erfolg. In dörflichen Regionen wird es hingegen schwer, ausreichend Nachfrage zu wecken.

 

Tipp: Etablierte Lokale mit gutem Ruf haben bereits einen Kundenstamm und erleichtern den Einstieg in die Selbstständigkeit. In solchen Fällen sind auch weniger prominente Lagen kein Hindernis, sofern Qualität und Angebot gleich bleiben.

3. Wo finden Suchende eine freie Pizzeria?

Die Auswahl an freien Pizzerias ist in Österreich recht überschaubar. In Bezug auf Größe, Ausstattung und Preis ist sie hingegen abwechslungsreich. Das Angebot von Miete, Kauf und Pacht ist ausgeglichen. Der Markt an freien Objekten konzentriert sich auf Städte, allen voran Wien.

Deutlich abwechslungsreicher ist die Auswahl an Restaurants, von denen sich einige für einen Umbau zur Pizzeria eignen. Es gibt in ganz Österreich freie Objekte, ebenfalls mit Konzentration auf die Städte. Wer räumlich flexibel ist, kann schnell eine geeignete Gastroimmobilie finden.

 

Tipp: Ein Makler erleichtert die Suche. Er kennt das aktuelle Angebot und weiß aufgrund seines Insiderwissens oftmals schon vor dem Freiwerden eines Lokals darüber Bescheid, dass dieses bald auf den Markt kommen wird.

4. Wer darf in Österreich eine Pizzeria eröffnen?

Ein Restaurant darf nur mit Gastgewerbeberechtigung eröffnet werden. Die Voraussetzungen dafür sind:

  • Eigenberechtigung: Der Unternehmer muss volljährig und mündig sein.
  • Österreichische Staatsbürgerschaft oder Nachweis einer EU- oder EWR-Staatbürgerschaft bzw. einer Gleichstellung sonstiger Ausländer.
  • Befähigungsnachweis: Er kann erbracht werden, indem der Abschluss einer gastronomischen Ausbildung oder das Ablegen einer Prüfung bei den Meisterprüfungsstellen nachgewiesen wird.
  • Gewerbeschein: Wer einen Gastronomiebetrieb eröffnen möchte, muss das Gewerbe bei der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde anmelden. Zur Anmeldung gehören Auskunft über Name, Geburtstag, Wohnort, Staatangehörigkeit, Bezeichnung des Gewerbes und Standort.

Auch wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden, gibt es Ausschlussgründe, wie Finanzvergehen, Konkursverschleppung, im Strafregister noch gemeldete Verstöße gegen das Suchtmittelgesetz und Freiheitsstrafen von mehr als drei Monaten.

Pizzerias regional suchen - Das sind die beliebtesten Städte

5. Welche dinglichen Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Sämtliche Räume und Geräte müssen für den Betrieb eines Restaurants geeignet sein. Im Rahmen einer Betriebsanlagenprüfung wird untersucht, ob keine Lärm- oder Geruchsbelästigung für Nachbarn besteht, ob das Abluftsystem einwandfrei funktioniert und ob ein sicherer Abtransport des Abwassers gewährleistet ist.

Außerdem wird geprüft, ob alle in Österreich geltenden arbeitsrechtlichen Bestimmungen, zum Beispiel zu Raumhöhe oder Sanitärräumen, eingehalten werden. Daneben muss das Gebäude in Bezug auf Brandschutz und Barrierefreiheit die aktuell geltenden Anforderungen erfüllen.  

6. Welche Vor- und Nachteile hat es, eine Pizzeria zu kaufen?

Vorteile Nachteile
+ Der Eigentümer kann frei über das Objekt verfügen und zum Beispiel nach eigenem Ermessen Umbauten vornehmen. - Hohe Investitionskosten, da neben dem Kaufpreis auch Inventar und Geräte gekauft werden müssen. Auch Instandhaltungskosten muss der Eigentümer alleine tragen.
+ Die Räume sind Anlagevermögen und steigern langfristig den Wert des Unternehmens. - Bei Finanzierung mittels Kredit müssen über viele Jahre hinweg Schulden zurückgezahlt werden.
+ Das Restaurant kann als Altersvorsorge dienen, indem es nach der eigenen Betriebsaufgabe vermietet oder verpachtet wird. - Das Objekt kann an Wert verlieren, etwa wenn der Standort für Kunden nicht mehr attraktiv ist oder innerhalb des eigenen Einzugsgebiets ein Konkurrenzbetrieb aufmacht.
+ Nach Ende der Finanzierungsphase beschränken sich die laufenden Kosten auf Steuern, Betriebs- und Personalkosten. - Bei fehlendem Geschäftserfolg innerhalb der Finanzierungsphase bleiben die Schulden trotzdem bestehen.

7. Welche Vor- und Nachteile hat das Mieten einer Pizzeria?

Vorteile Nachteile
+ Die Anfangskosten sind überschaubar und beschränken sich auf Kaution, Miete und Einrichtung. - In Summe kann die Miete höher sein als der Kaufwert des Lokals.
+ Die monatlichen Kosten sind gut kalkulierbar. - Die Miete kann langfristig erhöht werden.
+ Der Mieter bleibt flexibel und kann den Standort wechseln, ohne sich um einen Nachfolger kümmern zu müssen. - Es besteht keine absolute Standortsicherheit, sowohl Mieter als auch Vermieter können kündigen.
+ Der Mieter trägt nicht die alleinige Verantwortung. Der Vermieter muss für kostenintensive Instandsetzungsmaßnahmen an der Mietsache die Kosten übernehmen. - Für bleibende Veränderungen muss das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Bei kleineren Änderungen wie zum Beispiel einer neuen Wandfarbe muss garantiert sein, dass die Mieträume nach Auflösung des Mietverhältnisses wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzt werden können.
+ Nach Auflösung des Mietverhältnisses muss sich der Mieter nicht um einen Nachfolger oder den Verkauf des Objekts kümmern. - Die Räume bleiben Eigentum des Vermieters und steigern nicht den Wert des Unternehmens. Dadurch kann es schwierig sein, bei Bedarf einen Kredit zu bekommen.

8. Welche Vor- und Nachteile hat ein Pachtvertrag?

Vorteile Nachteile
+ Verhältnismäßig niedrige Anfangskosten, da neben den Räumlichkeiten auch Geräte und Inventar vorhanden sind. - Für Erneuerungen und den Austausch alter Geräte bedarf es der Zustimmung des Verpächters.
+ Für die Unternehmensgründung muss kein Kredit aufgenommen werden. - Langfristig kann die Pacht den Kaufwert übersteigen.
+ Durch lange Vertragslaufzeiten ist der Standort gesichert, dennoch bleibt der Pächter flexibel. Nach Ende des Pachtverhältnisses ist er nicht mehr für den Betrieb verantwortlich. - Nach Ablauf der Pachtdauer muss neu verhandelt werden, der Verpächter ist nicht zu einer Verlängerung des Pachtverhältnisses verpflichtet.
+ Der Pachtvertrag kann unter Einhaltung der Bestimmungen des ABGBs frei gestaltet werden. - Das österreichische Mietrechtsgesetz gilt nicht für Pachtverträge, weshalb ein geringerer Mieterschutz gegeben ist.

9. Welche Zusatzkosten sind mit dem Erwerb einer Pizzeria verbunden?

Allgemeine Nebenkosten:

  • Ablöse: Wird bereits vorhandenes Inventar übernommen, kann der Vorgänger dafür eine Ablöse verlangen.
  • Kaution: Wer eine Pizzeria mietet, muss mindestens eine Monatsmiete Kaution zahlen.
  • Makler: Ein Makler verlangt im Schnitt drei Prozent vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer. Für Mietobjekte sind bis zu drei Bruttomonatsmieten üblich, für Pachtobjekte je nach Pachtdauer zwischen drei und fünf Prozent.

Nebenkosten beim Kauf

  • Grunderwerbssteuer: Sie beträgt 3,5 Prozent vom Kaufpreis.
  • Eintragung in das Grundbuch: Sie schlägt mit 1,1 Prozent des Kaufpreises zu Buche.
  • Honorar für Notar oder Rechtsanwalt: Für die Vertragserstellung werden in der Regel drei Prozent verrechnet.
  • Beglaubigung: Die Kosten für eine Beglaubigung hängen vom Kaufpreis ab und werden durch Kammertarife festgelegt.
  • Pfandrecht: Wenn eine Pizzeria mittels Kredit finanziert wird, wird je nach Kredithöhe eventuell die Eintragung eines Pfandrechts ins Grundbuch notwendig. Die Gebühr dafür beträgt 1,2 Prozent vom Pfandrecht.

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