Jeder Österreicher trinkt im Durchschnitt drei Tassen Kaffee pro Tag. Einige davon werden außer Haus konsumiert. Kaffeehäuser haben in Österreich eine lange Tradition und verlieren nicht an Attraktivität. Das gilt weder für die Kunden, noch für Investoren und Unternehmensgründer. Ein eigenes Café oder ein Eissalon kann bei guter Lage und erfolgreicher Führung ein sicheres, gewinnträchtiges Unternehmen sein. Folgende Überlegungen helfen bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie für ein Café oder einen Eissalon.
1. Welche typischen Merkmale haben Cafés und Eissalons?
2. Wie hoch sind die Preise für ein eigenes Café oder einen Eissalon?
3. Wodurch zeichnet sich der österreichische Immobilienmarkt für Cafés und Eissalons aus?
4. Welche Faktoren bestimmen den Preis eines Cafés und Eissalons?
5. Welche Vor- und Nachteile haben Miete, Kauf und Pacht im Vergleich?
Wie der Name schon verrät, handelt es sich bei einem Café oder Kaffeehaus um einen Gastronomiebetrieb, der sich auf die Zubereitung von Kaffeekreationen spezialisiert hat. In einem Eissalon werden dagegen vornehmlich Eisspezialitäten serviert.
Typisch für Kaffeehäuser ist ein gemütlicher Gastraum mit kleinen Tischen und Sitzecken für zwei bis fünf Personen. Die Sitzmöbel sind gepolstert, auf den Tischen liegen Tischdecken. Neben Kaffee werden meist Kuchen, Torten, Gebäck, Eis oder kleine Snacks zum Verkauf angeboten. Ein typischer Eissalon hat eine einfachere Ausstattung. Auch hier gibt es mehrere kleinere Tische, die Sitzmöbel sind jedoch meist nicht gepolstert und es gibt keine Tischdecken. Manche Lokale verfügen über Terrassen mit einzelnen Tischen im Freien.
Cafés öffnen bereits früh am Morgen und schließen gegen Abend. Eissalons öffnen am späten Vormittag und schließen ebenfalls bei Einbruch der Nacht.
Die Preise sind österreichweit sehr unterschiedlich, mit einem starken Stadt-Land-Gefälle. Österreichweit starten die Durchschnittspreise für kleine Cafés und Eissalons bei 1.500 Euro pro Quadratmeter. Je besser die Lage, umso teurer ist die Immobilie. Während zum Beispiel die durchschnittlichen Kaufpreise für ein neuwertiges Café außerhalb des Wiener Gürtels bei circa 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen, kostet ein vergleichbares Objekt in Nähe zum Stadtzentrum durchschnittlich 6.000 Euro pro Quadratmeter.
Ähnlich verhält es sich auch bei den Miet- und Pachtpreisen. An Stadträndern oder in guten Lagen in Dörfern und Kleinstädten starten die Mieten bei circa acht Euro pro Quadratmeter. Für sehr gute Lagen liegt die Durchschnittsmiete bei circa 20 Euro pro Quadratmeter. In außergewöhnlichen Lagen, zum Beispiel in der Altstadt von Kitzbühel oder im Bezirk Innere Stadt in Wien sind über 50 Euro pro Quadratmeter durchaus üblich.
Am dynamischsten ist der Markt in jenen Regionen, in denen die höchste Dichte an Kaffeehäusern und Eissalons herrscht. Gemessen an der Einwohnerzahl sind das Tirol, Steiermark und Kärnten.
Insgesamt konzentriert sich der Markt auf die größeren Städte. Aktuell gibt es am meisten Angebote mit Objekten in verschiedenen Lagen, Größen, Ausstattungen und Preisklassen in Wien, gefolgt von der Steiermark, Oberösterreich und Niederösterreich.
Bei den zur Miete, zum Kauf oder zur Pacht angebotenen Objekten handelt es sich zum größten Teil um ältere Objekte. Teilweise muss hier die Ausstattung ausgetauscht oder ausgebessert werden. In den Städten halten sich alte, traditionelle Kaffeehäuser und moderne Szene-Cafés und Eissalons die Waage. Hier gibt es bezüglich Zustand und Ausstattung am meisten Vielfalt.
Lage
Die Lage hat einen besonders starken Einfluss auf den Preis. Je besser die Lage, umso höher der Preis, da umso mehr Kunden erreicht werden können. An außergewöhnlich schönen Plätzen sind Cafébesucher außerdem eher dazu bereit, höherer Preise für ihren Kaffee zu bezahlen.
Sehr gute Lagen sind zum Beispiel Einkaufsstraßen oder Einkaufszentren, in Nähe zu Veranstaltungsorten und Sehenswürdigkeiten, in Stadtzentren oder neben Stadtparks. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine hohe Passantenfrequenz und einen Standort in erster Reihe aus. Dazu gehört zum Beispiel, dass sich das Café im Erdgeschoss befindet und es barrierefrei erreichbar ist. Eine Terrasse oder ein Gastgarten ist nur dann sinnvoll, wenn der Platz sonnig ist und keine Lärmbelästigung, etwa aufgrund der Nähe zu einer Straße, gegeben ist.
Ausstattung
Ein Café, das bereits voll ausgestattet ist, kann den Einstieg in die Selbständigkeit erleichtern und die Kosten senken, da gebrauchte Ausstattung günstiger ist als neue. Allerdings lohnt sich die Übernahme nur dann, wenn die Ausstattung neuwertig und funktionstüchtig ist. Vor allem dann, wenn ein Lokal nicht weitergeführt, sondern neu eröffnet wird, erwarten Kunden eine moderne Einrichtung. Um eine Betriebsgenehmigung zu bekommen, ist es wichtig, dass der Eissalon die aktuellen gewerberechtlichen Vorschriften, zum Beispiel zu Barrierefreiheit, Brandschutz und Mitarbeiterschutz, erfüllt. Vor Ort können Interessenten herausfinden, ob die vorhandene Ausstattung den eigenen Anforderungen und rechtlichen Vorgaben entspricht und sich die Übernahme im Vergleich zu einem Neukauf lohnt.
Tipp: Wird vorhandenes Inventar übernommen und abgelöst, schützt eine Liste inklusive Markenname, Seriennummer und Dokumentation des Zustands davor, dass der Vorgänger diese noch heimlich durch minderwertigere oder kaputte Geräte austauscht.
Größe
Schon vor der Suche nach einem geeigneten Eissalon oder einem Café sollte sich der Interessent darüber im Klaren sein, wie er sein Geschäft betreiben möchte. Je mehr Sitzplätze zur Verfügung stehen, umso mehr Personal wird für den Betrieb notwendig sein. Hat der Eissalon eine zusätzliche Eistheke für die Bedienung von Laufkundschaft, sind hierfür zumindest während der Stoßzeiten zwei zusätzliche Kräfte einzuplanen.
Wie groß ein Café sein kann, hängt neben dem Personal von verschiedenen Standortfaktoren wie Passantenfrequenz, Angebot und Nachfrage und der Zielgruppe ab. Zum Beispiel reicht für einen Eissalon, in dem ausschließlich laktosefreies Eis verkauft wird, ein kleines Betriebslokal aus. Je breiter das Angebot gefächert ist und je besser die Lage ist, umso eher kann ein großes Lokal gefüllt werden.
Konkurrenz
Zu einer Standortanalyse gehört ein Blick auf die Konkurrenz. Wer beobachtet, wie hoch dort die Kundenfrequenz ist, was zu welchen Preisen angeboten wird, wodurch sich der Konkurrenzbetrieb hervorhebt, wie sich der eigene Betrieb unterscheiden könnte und welche Zielgruppe angesprochen wird, kann gut das eigene Potential einschätzen. Wichtig ist, dass das Angebot die Nachfrage nicht übersteigt. Das hängt nicht unbedingt von der Anzahl der Konkurrenten, sondern vielmehr von der Kundenfrequenz und der Abwechslung beim Angebot ab. In den Wiener Einkaufsstraßen können zum Beispiel problemlos mehrere Cafés nebeneinander gut existieren, während in einem Wohnviertel in einer Kleinstadt jeder Eissalon ein eigenes Einzugsgebiet als Existenzgrundlage benötigt.
| Kauf | Pacht | Miete |
| + Der Eigentümer kann alleine darüber entscheiden, was mit der Immobilie geschieht, zum Beispiel wie sie eingerichtet wird oder ob sie umgebaut werden soll. | + Die Anfangskosten sind gering, da neben dem Gebäude auch Einrichtung und Geräte mitgepachtet werden. | + Ein Mieter kann das Eiscafé nach eigenen Vorstellungen einrichten. Er muss nur darauf achten, dass das Objekt wieder in den Zustand versetzt werden kann, in dem es übernommen wurde. |
| + Nach der Finanzierungsphase reduzieren sich die monatlichen Kosten für das Gebäude auf die Betriebskosten. | + Der Pachtvertrag ist frei gestaltbar, so können zum Beispiel individuelle Vereinbarungen zu Instandsetzung und Instandhaltung getroffen werden. | + Der Vermieter muss in der Regel die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung übernehmen. |
| + Das Eigentum ist eine Sicherheit und steigert die Bonität des Unternehmens. | + Pachtverträge haben eine lange Laufzeit, während der der Pächter Standortsicherheit hat. | + Der Mieter ist flexibel. Er kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit kündigen. |
| + Der Besitzer braucht keine Miet- oder Pachterhöhung zu befürchten. | + Der Pächter übernimmt ein lebendes Unternehmen und kann vom ersten Tag an damit Geld verdienen. | + Nach der Kündigung hat der Mieter dem Vermieter gegenüber keine finanziellen Verpflichtungen mehr. |
| - Die hohen Anfangskosten können meist nur mittels Kredit und Hypothek finanziert werden. | - Der Pächter hat wenig Anlagevermögen, weshalb das Unternehmen eine niedrige Bonität hat. | - Das Unternehmen bleibt Eigentum des Vermieters, der Mieter ist bezüglich der Nutzung eingeschränkt. |
| - Der Eigentümer trägt die gesamten Kosten für das Gebäude alleine. | - Pächter und Verpächter müssen zusammenarbeiten, daher gibt es ein hohes Konfliktpotential. | - Die Miete kann, nach jahrzehntelanger Zahlung den Kaufwert des Objektes überschreiten und sie ist meist nur geringfügig niedriger als eine Kreditrate. |
| - Der Eigentümer ist wenig flexibel. Will er den Standort wechseln, muss er zunächst einen neuen Käufer, Mieter oder Pächter für das Café finden. | - Die Pacht kann erhöht werden. Der Pachtvertrag muss nach Ende der Befristung nicht verlängert werden, daher kann der Pächter einen guten Standort verlieren. | - Der Vermieter kann jederzeit kündigen, unter Nennung wichtiger Gründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf. |
| - Die Immobilie kann an Wert verlieren. | - Je nach Vertragsvereinbarung kann eine Gewinnbeteiligung des Verpächters Voraussetzung sein. | - Die Miete bleibt bis zur Betriebsaufgabe eine monatliche finanzielle Belastung, die erhöht werden kann. |
Cafés und Eissalons können als ablösefrei oder mit Ablöse inseriert werden. Bei der Ablöse handelt es sich um eine vom vorherigen Mieter oder Eigentümer geforderte einmalige Zahlung, die zur Voraussetzung dafür gemacht wird, dass die Geschäftsräumlichkeit gemietet, gekauft oder gepachtet werden kann. Sie kann verlangt werden, wenn das Objekt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt und damit unter anderem folgende Kosten beglichen werden:
| Tipp: Wer sich nicht sicher ist, ob eine Ablöse gerechtfertigt ist, kann sich bei der Österreichischen Wirtschaftskammer und beim Konsumentenschutz Rat holen. Es ist zum Beispiel nicht erlaubt, den bisherigen Mieter mittels Ablöse zur Kündigung zu überreden. |
