Bar & Lounge finden leicht gemacht!

Eine Bar oder Lounge suchen

Eine eigene Bar oder Lounge kann in Österreich bei guter Lage und attraktivem Angebot ein sehr lukratives Unternehmen und eine wertvolle Geldanlage sein. Bei der Suche nach einem geeigneten Objekt müssen neben der Lage viele Faktoren, wie das Angebot der Konkurrenz, die Nachfrage und die persönliche Eignung, berücksichtigt werden. Die Antworten auf folgende Fragen helfen bei der Suche nach einer Bar und Lounge in Österreich.

1. Wodurch zeichnen sich Bar und Lounge aus?

2. Wie ist das Angebot an freien Bars in Österreich?

3. Wie sind die Preise für Bars und Lounges in Österreich?

4. Welche Faktoren sind für die Suche nach einer Bar entscheidend?

5. Welche Vor- und Nachteile hat es, eine Bar oder Lounge zu kaufen?

6. Welche Vor- und Nachteile hat ein Pachtvertrag?

7. Welche Vor- und Nachteile bringt ein Mietverhältnis mit sich?

8. Wann ist es sinnvoll, einen Makler mit der Suche zu beauftragen?

1. Wodurch zeichnen sich Bar und Lounge aus?

Bars zeichnen sich dadurch aus, dass sie hauptsächlich Getränke ausschenken. Der überwiegende Teil davon ist alkoholisch. Aufgrund der Nachfrage öffnen Bars in der Regel am späten Nachmittag und haben bis in die Nacht offen. Daneben gibt es Kombinationen aus Cafés und Bars, die bereits vormittags öffnen.

In typischen Bars bildet die Theke das Herzstück und ist das dominierende Einrichtungsmerkmal. Neben Sitzmöglichkeiten direkt an der Bar gibt es kleine Tische und Sitznischen.

Bei einer Lounge handelt es sich um eine gehobene Variante einer Bar. Sie ist häufig mit Sofasesseln ausgestattet, es wird mehr Wert auf Komfort gelegt. Typische elektronische Lounge-Musik, indirekte Beleuchtung und moderne Accessoires zeichnen eine klassische Lounge aus.

3. Wie sind die Preise für Bars und Lounges in Österreich?

Österreichweite Durchschnittspreise

Die Preise hängen stark von Ausstattung und Lage ab. Pachtpreise für ältere, einfach ausgestattete Bars starten bei 500 Euro, für eine gute Lage beträgt die durchschnittliche Pacht 2.000 Euro. Für hervorragende Lagen können 5.000 Euro und mehr anfallen.

Wer eine Bar oder Lounge mieten möchte, kann mit mindestens zehn Euro pro Quadratmeter rechnen, im Schnitt sind für durchschnittliche Lagen zwölf bis 15 Euro pro Quadratmeter üblich.

Kaufpreise werden mit zunehmender Größe günstiger. Für gute Lagen abseits der großen Städte sind für kleine Objekte circa 1.100 Euro pro Quadratmeter üblich. In kleinen Städten müssen circa 200 Euro pro Quadratmeter mehr bezahlt werden. Für große Objekte starten die Preise bei etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter. 1.500 bis 2.000 Euro für gute Lagen sind marktübliche Preise.

Renovierungsbedürftige Objekte in wenig frequentierten Lagen gibt es günstiger, jedoch muss hier entsprechend mehr in Renovierungsmaßnahmen und Marketing investiert werden.

Durchschnittspreise für eine Bar oder Lounge in Wien

In der teuersten Stadt Wien starten die Mietpreise bei circa 11 Euro pro Quadratmeter. Mit zunehmender Nähe zum Zentrum und zu den beliebten Ausgehvierteln steigen sie schnell über 20 Euro, in ausgezeichneten Lagen sind annähernd 50 Euro pro Quadratmeter nicht selten. Die Kaufpreise für Bars in Wien starten bei circa 2.000 Euro pro Quadratmeter, in Nähe zum Schottentor, zum Rathaus, zum Naschmarkt oder zu anderen wichtigen Punkten können bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter verlangt werden.

4. Welche Faktoren sind für die Suche nach einer Bar entscheidend?

• Standort: Er ist einer der wichtigsten Faktoren. Bars und Lounges in Städten haben den größten Erfolg, wenn sie sich in Nähe zum Zentrum und zu Veranstaltungsorten oder in beliebten Ausgehvierteln befinden. Je leichter das Lokal gefunden werden kann, umso höher sind die Chancen auf Laufkundschaft. Bei einer Bar in einer Seitenstraße oder einer oberen Etage hilft es, wenn die Möglichkeit besteht, an den Außenwänden auffallende Werbung anzubringen. Höhere Mieten oder Kaufpreise für Bars in sehr guten Lagen lohnen sich meist, da mehr potentielle Kunden erreicht werden.
• Angebot und Nachfrage: Eine hohe Dichte an Bars ist in Ausgehvierteln nicht geschäftsschädigend. In ländlichen Gegenden oder abseits von Orten, in denen sich das Nachtleben abspielt, kann sie hingegen die Existenz bedrohen. Je niedriger die Einwohnerzahl, umso schneller ist die Nachfrage nach Nachtlokalen gesättigt. Deshalb ist es wichtig, eine Konkurrenzanalyse durchzuführen und zu prüfen, wie viele Lokale innerhalb des eigenen Einzugsgebiets vorhanden sind, welche Zielgruppe sie ansprechen, welches Angebot sie haben und wie sich der eigene Betrieb von der Konkurrenz abheben könnte.
• Ausstattung: Zur Mindestausstattung einer Bar oder Lounge gehören neben dem Gastraum ein Schank- und Spülbereich, ein Aufenthaltsbereich für Mitarbeiter und Lagerflächen. Die Anzahl der WCs, die vorhanden sein müssen, hängt von der Anzahl der Sitzmöglichkeiten im Lokal ab und wird von der Mindestausstattungsverordnung der jeweiligen Bundesländer vorgegeben. Parkplätze, eine Terrasse oder ein Schanigarten steigern die Attraktivität des Betriebs.
• Zustand: In eine Bar, die in die Jahre gekommen ist und deren Inventar veraltet ist, muss zusätzlich zum Kaufpreis viel investiert werden. Besonders die aktuellen Brandschutzbestimmungen und die Verpflichtung zu Barrierefreiheit können teure Sanierungsmaßnahmen erfordern.
• Wer neben den Räumlichkeiten auch das vorhandene Inventar übernimmt, sollte sich vor Ort davon überzeugen, dass dies in einem brauchbaren Zustand ist und die vorhandenen Geräte und Betriebsanlagen einwandfrei funktionieren.

Tipp: Mieter, Käufer oder Pächter können eine Liste erstellen, auf der der Zustand der Ausstattung und Mängel dokumentiert werden. Wer die Seriennummern von Geräten und die dazugehörigen Accessoires genauestens auflistet, kann sich davor schützen, dass der Vorgänger diese bei seiner Räumung heimlich austauscht.

5. Welche Vor- und Nachteile hat es, eine Bar oder Lounge zu kaufen?

Vorteile

• Der Kauf bietet Sicherheit. Der Eigentümer braucht nicht zu befürchten, dass ihm gekündigt wird.
• Nach Begleichen der Anschaffungskosten reduzieren sich die monatlichen Kosten auf Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Betriebskosten.
• Das Objekt kann bei guter Lage gewinnbringend weiterverkauft oder als Geldanlage mit Rendite genutzt werden.
• Der Eigentümer kann frei über das Objekt verfügen und zum Beispiel die Inneneinrichtung nach eigenen Vorstellungen verändern.
• Das Lokal kann steuerlich abgeschrieben werden.

Nachteile

• Der Standort und damit die Immobilie kann an Wert verlieren.
• Auch dann, wenn die Immobilie leer steht, fallen Kosten für sie an.
• Will der Eigentümer den Betrieb aufgeben, muss er einen Käufer, Pächter oder Mieter finden.
• Faire Kredite werden nur ab einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent gewährt. Die Anfangskosten sind hoch.
• Die Auswahl an Kaufobjekten ist vor allem bei beliebten Standorten gering.

6. Welche Vor- und Nachteile hat ein Pachtvertrag?

Vorteile

• Zum Start wird wenig Eigenkapital benötigt, da die Pacht auch die Einrichtung umfasst.
• Der Pächter übernimmt ein aktives Unternehmen. Er kann von einem guten Ruf des Vorgängers profitieren und dessen Stammgäste übernehmen.
• Entsprechend den üblichen Vertragsvereinbarungen trägt der Verpächter die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen und große Investitionen.
• Entsprechend den üblichen Vertragsvereinbarungen trägt der Verpächter die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen und große Investitionen.

Nachteile

• Für die gesamte Dauer des Pachtvertrages muss Pacht gezahlt werden, die in der Regel höher ist als Mieten für vergleichbare Objekte.
• Die Einrichtung kann veraltet sein, ein eigenmächtiger Austausch ohne Zustimmung des Verpächters ist nicht möglich.
• Es gib einige Unsicherheiten. Bleibt der Erfolg des Unternehmens aus, muss die Pacht trotzdem bis zum Ende des Pachtvertrags gezahlt werden, wenn der Verpächter einer vorzeitigen Vertragsauflösung nicht zustimmt. Nach Ablauf der Befristung ist der Verpächter nicht dazu verpflichtet, den Vertrag zu verlängern.
• Der Betrieb kann nicht steuerlich geltend gemacht werden. Da er im Besitz des Verpächters bleibt, steigert er nicht den Wert des Unternehmens.

7. Welche Vor- und Nachteile bringt ein Mietverhältnis mit sich?

Vorteile

• Der Mieter ist flexibel und kann jederzeit unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfrist kündigen.
• Die Anfangskosten beschränken sich auf die Übernahme oder den Neukauf des Inventars, die Kaution und die erste Monatsmiete.
• Der Mieter muss sich nicht um einen Nachfolger kümmern. Nach einer Betriebsaufgabe ist er nicht mehr für die Erhaltung der Immobilie verantwortlich.
• In der Regel muss der Vermieter die Instandsetzungskosten übernehmen.

Nachteile

• Der Standort ist nicht gesichert, da der Vermieter bei wichtigen Gründen und je nach vertraglichen Vereinbarungen kündigen kann.
• Der Mieter hat nur eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten. Er muss den Betrieb im Falle einer Kündigung wieder in den Zustand versetzen, in dem er ihn übernommen hat.
• Die Miete bleibt eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung, die langfristig den Kaufwert der Immobilie überschreiten kann.
• Die Miete ist nicht konstant, sondern kann erhöht werden.

8. Wann ist es sinnvoll, einen Makler mit der Suche zu beauftragen?

Je spezieller die Wünsche des zukünftigen Barbetreibers, umso sinnvoller ist es, einen Makler mit der Suche zu beauftragen. Er kennt den Markt und weiß teilweise noch bevor sie ausgeschrieben werden über freie Objekte Bescheid.

Für Neueinsteiger ist die beratende Funktion eines Maklers eine große Hilfe, um potentielle Immobilien richtig einzuschätzen. Er kennt die marktüblichen Preise und kann den tatsächlichen Wert der Immobilie sowie eventuelle Kosten für Renovierungen und Sanierungen eruieren. Außerdem kann er Tipps bezüglich Standortwahl und Förderungen geben.

Die Kosten für einen Makler lohnen sich, da der Suchende schneller eine geeignete Immobilie finden kann und er dabei professionellen Rat erhält.

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