Um die Frische von Lebensmitteln garantieren zu können, muss die Kühlkette eingehalten werden. Damit dies möglich ist und sie einige Tage gelagert werden können, brauchen große Lebensmittelhersteller und -lieferanten passende Kühlflächen. Welches Kühlhaus geeignet ist, hängt vor allem von der zu lagernden Ware ab. Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie helfen folgende Überlegungen.
1. Was zeichnet ein Kühlhaus aus?
2. Welche Kriterien muss eine Immobilie zum Kühlen erfüllen?
3. Welche Vor- und Nachteile haben Kühlhäuser?
4. Was ist bei der Entscheidung zwischen Miete, Kauf und Pacht wichtig?
5. Welche rechtlichen Grundlagen spielen eine Rolle?
Ein Kühlhaus ist ein Lagerhaus, in dem verderbliche Waren gelagert werden, die für ihre Frischhaltung Temperaturen unterhalb der Raumtemperatur benötigen. Bei den Produkten kann es sich neben Lebensmitteln auch um chemische Stoffe, die zum Beispiel zur Herstellung von Bauteilen benötigt werden, handeln. Durch die Kühlung werden sie konserviert und lange haltbar.
Ein typisches Kühlhaus in Österreich besteht aus einem Vorraum mit Rampe zur Bereitstellung und falls notwendig Thermoschleusen für Tiefkühlprodukte. Daran schließt die eigentliche Kühlhalle an. Daneben gibt es noch Nutzflächen für Büro, Verwaltung und Aufenthaltsraum, Palettenlager, Maschen- und Elektroräume, Staplerladestationen sowie eine Kälteanlage.
Sonderausstattungen sind Frosterräume, Verarbeitungsräume, Konfektionierräume, Weißbereiche für das Einhalten besonderer Hygienevorschriften oder Rohrbahnanlagen.
In den Frischeräumen und im Rampenbereich liegen die Temperaturen zwischen -1 bis +12 Grad Celsius, in Tiefkühllagerräumen zwischen -18 und -30 Grad Celsius und in Frosterräumen zwischen -30 und -48 Grad Celsius.
Je nach Größe und Verwendungszweck gibt es verschiedene Arten von Kühlhäusern, wie zum Beispiel Kleinvorratslager, Obstkühlhäuser, Handelskühlhäuser oder Produktionskühlhäuser.
Je kürzer die Transportwege, umso besser: Deshalb ist ein Standort in Nähe zu großen Verkehrsknotenpunkten und Autobahnen optimal. Gehört das Lager zu einer Produktionsstätte, sollte es sich auf demselben Grundstück befinden oder direkt daran angeschlossen sein. Um ein problemloses Anliefern gewährleisten zu können, empfehlen sich Immobilien in Industrie- oder Gewerbezonen. Kühllager für den Kleinhandel müssen für einen ständigen Nachschub in Nähe zu den dazugehörigen Geschäften liegen.
Das Wichtigste sind Starkstromanschlüsse und eine einwandfrei funktionierende, energieeffiziente Kühlhauskälteanlage mit Verdichter, Verflüssiger, Drossel, Maschinenraum und Verdampfer in hervorragendem Zustand. Wenn ein Kühlhaus längere Zeit nicht in Betrieb war, sind diese Bestandteile auf Rost, Haarrisse und poröse Dichtungen hin zu prüfen. Auch leistungsstarke Kompressoren und Notstromaggregate müssen vorhanden sein, damit bei einem Stromausfall die Kühlkette aufrechterhalten bleibt.
Für Lieferanten ist wichtig, dass sie ausreichend Wende- und Parkmöglichkeiten haben und ein direktes Andocken an die Ladeflächen möglich ist.
Zur Pflichtausstattung eines Arbeitsplatzes gehören Aufenthaltsräume und sanitäre Einrichtungen für die Mitarbeiter, ein Trinkwasseranschluss, Brandmeldeanlagen und diverse weitere Einrichtungen, welche die Sicherheit der Arbeiter und Waren garantieren.
Zu einer guten Infrastruktur gehören Parkplätze für die Arbeiter sowie Haltestellen von öffentlichen Verkehrsmitteln, Verpflegungsmöglichkeiten und Mülldeponien in der Nähe. Eine hervorragende Energieversorgung ist besonders wichtig, da jede Unterbrechung den Waren schaden kann. In diesem Zusammenhang lohnt es sich, die regionalen Energiepreise zu vergleichen. Auch die Höhe von Pacht, Miete und Kaufpreis kann sich regional stark unterscheiden.
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Für ein Unternehmen, das jahrelang schwarze Zahlen schreibt, ist der Kauf eines Kühlhauses eine interessante Option. Während der Finanzierungsphase wird die Steuerlast gesenkt und danach der Wert des Unternehmens durch das große Anlagevermögen gesteigert. Außerdem sind dann nur noch die Betriebskosten zu zahlen.
Ein Nachteil ist, dass es in Österreich nur ein geringes Angebot an Kühlhäusern in unterschiedlichen Größen, Preisklassen und Lagen gibt. Der Interessent muss flexibel bleiben. Außerdem ist zu bedenken, dass Kühlanlagen wartungsintensiv und Reparaturen teuer sind.
Der Vorteil der Pacht ist, dass das Gebäude komplett ausgestattet ist. Der Pächter kann sich somit die Kosten für teure Kühlanlagen und Lagergeräte sparen. Die monatlichen Kosten lassen sich dauerhaft sehr gut kalkulieren, vor allem weil in der Regel ein fixer Pachtzins für die gesamte Vertragsdauer vereinbart wird. Während der Laufzeit ist keine Kündigung des Vertrags möglich. Aufgrund der üblicherweise sehr langen Pachtdauer kann sich der Pächter für lange Zeit einen guten Standort zu fairen Preisen sichern.
Die Befristung ist gleichzeitig aber auch ein Nachteil. Zum einen kann der Verpächter dem Pächter mit Ablauf des Vertrags kündigen, zum anderen kann der Pächter nur mit Einverständnis des Verpächters vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Stellt sich heraus, dass die Kühlhalle ungeeignet ist, muss bis zum Vertragsende die volle Pacht gezahlt werden.
Bei der Miete eines Kühlhauses können die Anfangskosten im Vergleich zum Kauf deutlich reduziert werden, da das Gebäude nicht gekauft werden muss, die teuren Kühleinrichtungen in den meisten Fällen aber vorhanden sind. Der Mieter braucht nur noch für den Betrieb benötigtes Inventar kaufen oder kann es vom Vormieter gebraucht ablösen.
Ein Kühlhaus zu mieten, ist vor allem dann interessant, wenn noch nicht genau abgeschätzt werden kann, ob das Unternehmen Erfolg haben wird und wie viel Platz effektiv gebraucht wird. Ist es zu groß oder zu klein bemessen, kann das Unternehmen den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen und in eine besser geeignete Immobilie umziehen.
Der fehlende Besitz ist auch ein Nachteil, da das Unternehmen nur wenig Sicherheiten vorweisen kann und dadurch die Kreditwürdigkeit gesenkt wird. Anders als beim Kauf fällt die monatliche finanzielle Belastung für das Gebäude nie weg, sie muss während der gesamten Betriebsdauer gezahlt werden. Bleibende Veränderungen am Gebäude sind nur mit Einverständnis des Vermieters erlaubt. Der Kündigungsschutz ist in Österreich zwar gut, der Vermieter kann aber trotzdem unter Nennung von triftigen Gründen kündigen.
Wird ein Kühlhaus betrieben, muss das dazugehörige Unternehmen dieses im Rahmen der Gewerbeerlaubnis anmelden. Als Lagergebäude muss es laut Bauordnung verschiedene Vorgaben einhalten, zum Beispiel für:
Geprüft wird, ob die Luft- und Lärmemissionen der Anlagen sowie die Abwasserbeseitigung die Umwelt negativ beeinflussen. Zum Beispiel wird im Detail kontrolliert, ob folgende Bereiche rechtskonform sind:
Die Verordnung schreibt vor, dass Baustoffe, Bauort und Ausführung der Kälteanlagen den anerkannten technischen Regeln entsprechen müssen. Für Kompressions- und Absorptions-Kältemaschinen, Verdampfer und Kältemittelsammler gelten unterschiedliche Vorschriften für Aufstellung und Kühlung. Für das Gebäude gelten gesonderte Vorschriften bezüglich Betrieb, Bedienung und der Wartung von Lüftung, elektrischen Anlagen und Kühlräumen.
Das Gesetz ist sehr umfangreich und schreibt vor, wie Lebensmittel und Wasser produziert, verarbeitet und vertrieben werden dürfen. Der Unternehmer muss Eigenkontrollen durchführen und die Herkunft der Waren muss zurückzuverfolgen sein. Der Betrieb unterliegt strengen Hygienevorschriften für sämtliche Phasen der Herstellung.
Für den Betrieb geht damit die Verpflichtung einher, beim Landeshauptmann eine Zulassung gemäß Lebensmittelhygiene-Zulassungsverordnung zu beantragen. Sollen Lebensmittel ausgeführt werden, wird eine eigene Ausfuhrberechtigung benötigt.
Regelmäßige amtliche Kontrollen stellen sicher, dass die Hygiene- und Lebensmittelvorschriften eingehalten werden. Ein Verstoß kann zu hohen Geldstrafen, einer Einziehung der Waren, einer Untersagung der Gewerbeausübung oder sogar einer Verurteilung führen.
Ein Kühlhaus muss als Gewerbeimmobilie über Brandmeldeanlagen, Löschmittel, beleuchtete Fluchtwege, Feuerdecken und Erste-Hilfe-Koffer verfügen. Die Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigten muss in allen Arbeitsbereichen gewährleistet sein. Mindestens eine Person muss eine Ausbildung als Ersthelfer haben, außerdem sind Sicherheitsvertrauenspersonen und Präventivfachkräfte zu ernennen, die eine entsprechende Ausbildung oder Einweisung erhalten.
Zusätzlich zu den allgemeinen Arbeitsschutzbestimmungen gibt es für Kältearbeitsplätze spezielle Regeln. Der Arbeitgeber muss gesetzlich genormte Kälteschutzkleidung (Jacken, Schuhe, Kopfschutz, Handschuhe) kostenlos bereitstellen. Die Aufenthaltsräume für Beschäftigte müssen beheizt sein und mindestens 21 Grad Celsius Raumtemperatur haben. Daneben gibt es unter anderem besondere Vorschriften zu Arbeitsunterbrechungen, Erholungszeiten, Pausenzeiten, Heizungen für Gabelstapler und Baufahrzeuge. Neben Leitungswasser müssen heiße Getränke zur Verfügung gestellt werden.
Jedes Gebäude in Österreich muss über einen Energieausweis verfügen. Ein Kühlhaus darf bestimmte Werte bezüglich Wärmeabgabe, -speicher und -verteilung, Effizienz von Energieträgern, Stromverbrauch, Emission, Heizwärme- und Kühlbedarf und weiterer energiebezogener Faktoren nicht überschreiten. Sollten die Werte überschritten werden, werden für eine Betriebsgenehmigung Sanierungsmaßnahmen notwendig. Dafür gibt es betriebliche Umweltförderungen der Bundesländer.
