Stichtagsablesung: Wie Sie als Ver­mie­ter ide­al vor­ge­hen

Bei elektronischen Messgeräten sorgt die Stichtagsablesung für einen einheitlichen Ablesezeitpunkt im ganzen Gebäude. Zu einem fest definierten Datum (z. B. dem 31. 12. jeden Jahres) schreiben alle Messgeräte den aktuellen Zählerstand in einen Vorjahresspeicher und beginnen mit einer neuen Zählung für das nächste Abrechnungsjahr. Damit kann der Verbrauchswert auch noch Wochen später exakt festgestellt werden – hier erfährst du, wie das funktioniert.

• Für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Nebenkosten ist ein einheitlicher Ablesezeitpunkt wichtig.
• Der Stichtag sollte fest definiert werden, denn ab diesem Zeitpunkt beginnt das nächste Abrechnungsjahr.
• Bei wesentlichen Verbrauchsunterschieden ist eine Anpassung der Nebenkosten, also der Warmmiete, nötig.

Wie gehe ich für die Stichtagsablesung vor?

Was kann ich bei Verbrauchsunterschieden tun?

Bei der Stichtagsablesung steht unter anderem das Ablesen der Heizungsthermostate an. Eine reibungslose Ablesung ist nur möglich, wenn alle Heizkörper zugänglich sind. Die Messwerte verbauter Heizkörper werden geschätzt. Der Ableseservice wird aus versicherungsrechtlichen Gründen keine Möbel, Verkleidungen oder sonstige Gegenstände entfernen.

Mess- und Erfassungsgeräte erfassen zudem den Wasser- und Warmwasserverbrauch. All diese Kosten werden in einer Abrechnung der Verbrauchskosten zusammengefasst. Nutzer beeinflussen diese Werte wesentlich durch ihr Verbrauchsverhalten.

Tipp: Mit Funk-Messgeräten kannst du als Vermieter die Stichtagsablesung auch aus der Ferne vornehmen. Alternativ ist es möglich, Experten für den Verbrauchsvergleich anzuheuern. Achte darauf, dass du die Mieter vor Betreten der Wohnung um Erlaubnis bitten musst.

Unterschiede in der Heizkostenabrechnung innerhalb eines Gebäudes von einem Faktor bis zu 6 sind durchaus möglich und kommen immer wieder vor. Maßgeblich ist dafür das eigene Verbrauchsverhalten. Aber die Höhe der Heizkosten wird nicht nur dadurch bestimmt. Auch die Wohnlage im Gebäude und die nachbarlichen Heizgewohnheiten spielen eine bedeutende Rolle, werden aber durch die Abrechnung mit Grundkosten zumindest teilweise gemindert.

Bei Heizkostenverteilern ist es nicht möglich, gleich nach der Ablesung zu sagen, welche Heizkosten entstanden sind. Diese sind u. a. von den Brennstoffpreisen und auch von den Witterungsbedingungen abhängig. Die Verbrauchseinheiten können somit von Jahr zu Jahr, trotz gleichem Brennstoffverbrauch, teils starken Schwankungen unterliegen. Erst nach der Auswertung aller Ableseergebnisse steht der Kostenanteil der einzelnen Wohnungen eines Gebäudes fest.

Diesen Kostenanteil nimmst du als Vermieter dann in der Nebenkostenabrechnung für die jeweilige Mieteinheit als Posten auf. Wenn die Kosten deutlich niedriger oder höher sind als im vergangenen Jahr, ist eine Anpassung der Warmmiete nötig.