Wohnflächenverordnung: Was Ver­mie­ter wis­sen müs­sen

In der Österreichischen Wohnflächenverordnung findest du die Grundlagen zur Ermittlung und Berechnung der Wohnfläche. In diesem Beitrag erfährst du mehr über die Verordnung, über Regelungen zu Dachräumen und zur korrekten Vermessung der Wohnfläche.

• Zur Berechnung der Wohnfläche ist es wichtig, die Wohnflächenverordnung zu studieren.
• Informiere dich darüber, was zur Wohnfläche gehört und welche Grundflächen zur Wohnflächenverordnung hinzugerechnet werden.
•  Professionelle Unterstützung bei der Ermittlung der Wohnfläche kann sich lohnen, denn bei falschen Berechnungen drohen dir als Vermieter finanzielle Konsequenzen.

1. Was gehört zur Wohnfläche und was nicht?
2. Sonderfall Dachräume: Auf die lichte Höhe kommt es an
3. Was passiert bei falsch berechneter Wohnfläche?

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Flächen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, also auch Flure und Abstellräume. Sie werden mit 100 Prozent der Wohnfläche angerechnet.

Dazu gehören auch die folgenden Flächen:

• Wintergärten, Schwimmbäder und andere nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden zu 50 Prozent angerechnet.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Sie werden in der Regel zu 25 Prozent, in besonderen Fällen aber mit bis zu 50 Prozent angerechnet. Dafür muss die Fläche etwa besonders aufwendig gestaltet sein oder günstig in der Wohnung liegen, zum Beispiel wie eine Loggia als ein an drei Seiten verglaster Dacheinschnitt, der wie ins Wohnzimmer eingebettet ist. Solche Argumente sind im Streitfall vorzubringen.

Nicht angerechnet werden hingegen:

• Kellerräume
• jede Art von Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Darüber hinaus gibt es Grundflächen, die zur Wohnfläche dazugehören. In der folgenden Tabelle siehst du, wie sich diese Flächen aufteilen:

Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören nach Wohnflächenverordnung Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Diese Einschränkung betrifft vor allem Räume unterm Dach. Sie müssen mindestens zur Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter aufweisen. Ist ein Dachraum dagegen über die größte Fläche nur 2,10 Meter hoch, zählt er überhaupt nicht zur Wohnfläche – so groß, schön und praktisch nutzbar er auch sein mag.

Zur Berechnung der Wohnfläche unter dem Dach kannst du die folgenden Regeln heranziehen:

• Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet;
• Flächen zwischen 1 und 2 Meter Höhe zu 50 Prozent;
• Flächen ab 2 Meter Höhe sind voll anzurechnen.

Viele Mieter messen die Wohnfläche nach. Wenn sich dabei herausstellt, dass diese kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, drohen dir als Vermieter finanzielle Konsequenzen wie eine gekürzte Miete oder Rückzahlungen: Falls eine Wohnung nach Wohnflächenverordnung berechnet, um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete nicht nur kürzen, sondern sogar zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Umso wichtiger ist es daher, als Vermieter zu wissen, welche Grundlagen für die Berechnung in der Wohnflächenverordnung festgelegt sind. Am besten vermisst du die Flächen, die zur Wohnung gehören, vor der Vermietung selbst noch einmal aus. Folge dabei den Regeln der Wohnflächenverordnung und lasse dir bei Bedarf von einem Experten wie einem Makler helfen.