Ist es sinnvoll, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und anschließend zu vermieten? Welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, mit welchen Risiken du rechnen musst und worauf es nach einem Immobilienkauf besonders ankommt, erfährst du in diesem Beitrag.

• Eine Finanzierung einer Wohnung ganz ohne Eigenkapital ist nur mit hohen Sicherheiten und höheren Zinsen möglich.
• Falls die Mieteinnahmen zuverlässig und ununterbrochen laufen, kann die Kaltmiete zur Tilgung des Kredites dienen, sodass der Eigentümer keine Kosten hat.
• Vermieter müssen damit rechnen, dass die Wohnung auch einmal leer steht und keine Mieteinnahmen fließen. Die monatlichen Raten der Finanzierung müssen dennoch gezahlt werden.
• Mieteinnahmen dienen normalerweise nicht als Sicherheit für die Bank, da nie gewiss ist, ob immer ein solventer Mieter vorhanden ist.

1. Der Kauf einer Mietwohnung ohne Eigenkapital
2. Welche Vor- und Nachteile bringt der Wohnungskauf ohne Eigenkapital?
3. Wie ist eine Finanzierung durch Mieteinnahmen möglich?
4. Werden Mieteinnahmen als Sicherheit für den Kredit angerechnet?

Wer sein Geld auf dem Sparbuch parkt, der bekommt aufgrund der Niedrigzinspolitik sehr niedrige bis gar keine Zinsen. Das Niedrigzinsniveau veranlasst Privatpersonen dazu, sich nach anderen, lukrativeren Anlagen umzuschauen. Deswegen sehen viele eine Chance im Wohnungsmarkt als Geldanlage. Wer jedoch kein Erspartes hat, kann sich das Zinsniveau zunutze machen, um sich zu günstigen Konditionen eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten.

Möchtest du eine Wohnung kaufen und vermieten, obwohl du kein Eigenkapital hast? Eine 100 oder 120 Prozent Finanzierung einer Eigentumswohnung  ist durchaus denkbar, aber meistens mit hohen Anforderungen verbunden. Hierzu zählt ein hohes geregeltes Einkommen oder ein Bürge, der diese Voraussetzung mitbringt. Letztlich ist es eine Abwägung zwischen Risiko und Nutzen, die die Bank vornimmt. Ist das Risiko im Verhältnis zu den Sicherheiten des Kreditnehmers relativ gering, wird die Bank im Regelfall einer solchen Vollfinanzierung zustimmen.

Die Vollfinanzierung der Wohnung bringt den Vorteil mit sich, dass Privatpersonen komplett ohne Eigenkapital an die Anlage gelangen und den Betrag in den nächsten Jahren zu günstigeren Konditionen zurückzahlen können. Kommt es zu regelmäßigen Mieteinnahmen, ist das eine gute Möglichkeit, um den Kredit ohne Kosten zurückzuzahlen. Dieser zahlt sich idealerweise automatisch ab.

Bedenke dabei aber auch folgende Nachteile:

• Bei einer Vollfinanzierung fallen die Konditionen höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
• Das Ausfallrisiko für Banken ist höher, weswegen auch die Zinsen höher als bei einer typischen Finanzierung ausfallen.

Deswegen ist es immer eine gute Entscheidung, die Finanzierung mit Eigenkapital aufzustellen. Je höher der Anteil an Eigenkapital ausfällt, desto bessere Konditionen gibt es für die Finanzierung der Wohnung. Dadurch zahlst du den Kredit mit weniger Zinsen schneller zurück.

Möchtest du die Wohnung als Anlageform verwenden, kannst du sie kaufen und dann direkt vermieten. Mit den Mieteinnahmen zahlst du dann den Kredit zurück. Diese Rechnung geht jedoch nur dann auf, wenn die Wohnung auch wirklich zu jedem Zeitpunkt vermietet wird und somit ohne Unterbrechung Miete gezahlt wird. Wegfallende Mieten durch Leerstand oder Mietnomaden  führen direkt zu finanziellen Schwierigkeiten.

Sind die Mieteinnahmen hoch genug, musst du idealerweise nicht keinen einzigen Cent aus der eigenen Tasche für die Rückzahlung ausgeben. Nach einigen Jahren ist der Kredit komplett zurückgezahlt und die Mieteinnahmen wandern direkt in deine Tasche.

Allerdings hängt der Erfolg dieses Modells wesentlich von deiner Planung ab: Damit sich das Modell als positiv herausstellt, sollte der Kaufpreis unter 30 Jahresnettokaltmieten liegen. Deswegen solltest du dir den Kauf im Vorfeld genau überlegen und die Finanzierung durch Mieteinnahmen genau durchrechnen.

Mieteinnahmen gelten eigentlich nicht als Sicherheit für eine Bank, da die Entwicklung nie vorhersehbar ist. Wer weiß schon, ob die Wohnung immer vermietet ist und regelmäßig Mieteinnahmen zur Verfügung stehen? Möglicherweise gibt es auch einmal einen Leerstand. Als Immobilienbesitzer musst du dennoch alle Raten zahlen – unabhängig von den Mieteinnahmen.

Aber natürlich ist es für das Kreditinstitut interessant zu wissen, dass die Wohnung vermietet werden soll. Banken fragen in der Regel auch nach der Höhe der Kaltmiete. Sie werden sich sicherlich das Objekt anschauen und sich ein Bild darüber machen, ob sich geeignete Mieter für die Wohnung zu dem angegebenen Preis finden lassen. Fällt das Urteil positiv aus, steigt die Wahrscheinlichkeit auf die Gewährung eines Kredites ohne Eigenkapital.