Vermietung und Verpachtung

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen alle Einnahmen, die man aus einer Vermietung einer Immobilie erzielt. Im Detail gehören dazu:

• Hauptmietzins
• Erhöhter Hauptmietzins gemäß § 18 MRG
• Erhaltungsbeitrag gemäß § 45 MRG (stellt im Jahr des Zufließens eine Einnahme dar, im Jahr der Rückzahlung stellt er Werbungskosten dar)
• Betriebskosten (Siehe Werbungskosten: Bei Bezahlung durch den Vermieter stellen sie Werbungskosten und bei der Begleichung durch den Mieter Einnahmen dar)
• Ablösen
• Subventionen (ausgenommen Subventionen aus öffentlichen Mitteln für Anschaffungs- und Herstellungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen)

Werbungskosten sind jene Aufwendungen, die bei der Ermittlung der außerbetrieblichen Einkunftsarten von den Einnahmen abgezogen werden. Im Einkommensteuergesetz werden sie als Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen definiert. Bei der Vermietung gibt es beispielsweise folgende Werbungskosten:

• Zinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie (nicht die eigentliche Darlehenstilgung)
• Kosten für steuerliche und rechtliche Beratung
• Betriebskosten (Versicherung, Rauchfangkehrer, Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare)
• Maklergebühren im Zusammenhang mit der Vermietung
• Aufwendungen für die Abnutzung
  

Nicht zu den Werbungskosten zählen Aufwendungen zum Erwerb der Immobilie und Wertminderungen bzw. Verluste der Immobilie, wohl aber gewisse Abschreibungen (AfA). Die Werbungskosten werden von den Einnahmen abgezogen. Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, führt dies zu Verlusten. Die Verluste können durch Einkünfte aus den anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Sie sind jedoch nicht vortragsfähig. Das bedeutet: Wenn man im Verlustjahr nicht genügend andere Einkünfte hat, gehen die überschüssigen Verluste steuerlich verloren und reduzieren nicht im nächsten Jahr das Einkommen und damit die Steuerbelastung.