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Grundstück kaufen oder pachten – Der erste Schritt zum Eigenheim

Wann sich welche Variante für Häuslbauer lohnt

Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, sollte nicht nur die Kosten für die Immobilie selbst einplanen. Denn das Grundstück stellt einen weiteren nicht unerheblichen Kostenfaktor dar – je nach Lage kann der Preis sogar höher sein als für das Haus selbst. Hier kann es eine Alternative sein, ein Grundstück zu pachten. Das gilt nicht nur für Wohnhäuser, sondern auch für Gewerbeflächen.

Pacht, Miete oder Kauf - wo liegen die Unterschiede?

Welche dieser Möglichkeiten kommt für den Häuslbauer infrage?

Grundstück-Suche: Wie können Sie die optimale Baufläche finden?

 

Pacht, Miete oder Kauf – wo liegen die Unterschiede?

Bevor es an die Suche nach einem geeigneten Grundstück geht, sollte geklärt werden, ob dieses gekauft, gemietet oder gepachtet werden soll. Insbesondere bei den Begriffen Pacht und Miete kommt es häufig zu Missverständnissen, da diese als synonym verstanden werden.

  • Grundstücks-Kauf: Bei einem Kauf handelt es sich um einen vollständigen Eigentumswechsel im Zuge einer Zahlung eines Geldbetrages, der zuvor in einem Kaufvertrag festgelegt wurde. Durch die Zahlung des Betrags und die Unterschrift des Kaufvertrages geht das Grundstück mit allen Rechten und Pflichten in den Besitz des Käufers über.
  • Grundstücks-Pacht: Die Pacht ist eine sogenannte Gebrauchsüberlassung des Verpächters an den Pächter. Dafür wird zuvor ein Entgelt im Pachtvertrag festgelegt. Damit ist die Pacht der Miete nicht unähnlich, allerdings liegen die Unterschiede hier in den Nutzungsrechten. Neben dem Gebrauch erhält der Pächter auch die Rechte zur Fruchtziehung, sodass er die gepachtete Fläche gewinnbringend vermarkten kann.
  • Grundstücks-Miete: Eine Partei erhält das Grundstück von einer anderen Partei zum zeitweisen Gebrauch gegen die Zahlung eines vertraglich festgelegten Entgeltes. Im Mietrecht bestehen dabei Unterschiede zwischen einer privaten oder einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks.
     

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Welche dieser Möglichkeiten kommt für den Häuslbauer infrage?

Wer ein Grundstück sucht, um darauf sein eigenes Haus zu bauen, wird kaum Baufläche zur Miete finden. Diese Variante ist bei Privatpersonen eher unüblich, wird aber im gewerblichen Bereich häufiger genutzt. Eine Ausnahme bildet lediglich der Mietkauf, bei dem der Mieter nach Ablauf einer vertraglich festgelegten Frist das Grundstück erwirbt.

Die Pacht kommt für private Bauherren infrage, wenn zum Zeitpunkt des Hausbaus noch nicht ausreichend Kapital vorhanden ist.  Die Zinslast durch einen Kredit fällt hierbei weg und je nach Abmachung mit dem Verpächter kann sogar ein Vorkaufsrecht vereinbart werden. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, da Pachtverträge eher unflexibel sind und teilweise lange Laufzeiten haben. Für Unternehmen, die mit dem Grundstück Profit erwirtschaften wollen, ist die Pacht eine sinnvolle Lösung. Bei einem hohen Produktionsaufkommen können kurzfristig zusätzliche Flächen gepachtet werden.

Die sinnvollste Lösung für Bauherren ist immer noch der Kauf  - auch wenn hierfür ausreichend Budget vorhanden sein muss. Aber so erhält der Käufer alle Nutzungsrechte am Grundstück und muss sich lediglich an baurechtliche Vorschriften halten. Allerdings gehen mit dem Kauf auch einige Pflichten einher. Folgekosten müssen selbst getragen und das Grundstück sowie das Gebäude darauf selbst in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden. Für ortsgebundene Unternehmen mit festen Produktionsstätten ist der Kauf ebenfalls eine sinnvolle Lösung, wenn auch hohe Investition.

 

Grundstück-Suche: Wie können Sie die optimale Baufläche finden?

Besteht der Wunsch nach einem eigenen Haus, sollte frühzeitig mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück begonnen werden. Denn Baugrund in zentraler Lage ist heiß begehrt. Zur Suche können Sie Internetportale, Anzeigen in Tageszeitungen oder einen Makler heranziehen. Stehen nur die ersten Besichtigungen an, sollte dabei auf einige Punkte geachtet werden:

  • Baugenehmigungen: In jedem Fall ist es wichtig, sich über die Baugenehmigungen auf dem Grundstück zu informieren. Denn nur so kann das geplante Bauvorhaben tatsächlich nach den eigenen Vorstellungen umgesetzt werden.
  • Umgebung: Nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch die Umgebung spielt eine wichtige Rolle. Dazu sollte die Gestaltung der Infrastruktur  genauer betrachtet werden, also die Nähe zu Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln, kulturellen sowie Bildungsangeboten. Weiters sollte der Lärmpegel in der näheren Umgebung untersucht werden. Befinden sich Bahngleise oder Gewerbegebiete mit regem LKW-Verkehr in der Nähe? Hier ist es ratsam, das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen.
  • Nachbargrundstücke: Insbesondere bei einem Neubaugebiet sollten Sie in Erfahrung bringen, wie die anliegenden Flächen bebaut werden sollen. So kann festgestellt werden, ob das Nachbarhaus eventuell zu nah am eigenen Haus stehen könnte oder einen Schatten in den zukünftigen Garten wirft.
  • Rechte von Dritten: Bauherren sollten vorab klären, ob Rechte von Dritten, beispielsweise Wegerechte, für das Grundstück bestehen. Dies könnte Ihren Bauplan erheblichen beeinflussen.
  • Erschließungskosten: In der Regel wird Baugrund bereits voll erschlossen verkauft. Es verfügt also bereits über voll ausgebaute Versorgungsleitungen und Straßen. Beachten Sie, dass noch Kosten für die Leitungen zu Ihrem Haus anfallen können.
  • Neigung: Hat das Grundstück eine Neigung, sollte diese von einem Fachmann genau berechnet werden. Insbesondere bei steilen Hanglagen müssen Bauherren mit Mehrkosten rechnen, da für den Bau zusätzliche Treppenanlagen nötig sind.

In jedem Fall erforderlich ist ein Bodengutachten. Daraus lassen sich Erkenntnisse über das benötigte Fundament sowie Maßnahmen zur Trockenhaltung des Kellers schließen. Der Bauherr erhält alle nötigen Informationen zur Bodenbeschaffenheit, zum Grundwasserspiegel und zur Tragfähigkeit. In jedem Fall sollten die Kosten für dieses Gutachten beim Grundstücks-Kauf eingeplant werden.

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