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Die eigene Berghütte – Wohnen hoch hinaus

Eine Berghütte oder Almhütte suchen

Berghütten werden in Österreich nicht nur von Bergbauern genutzt, sondern sie sind auch eine beliebte Unterkunft für Touristen. Die Auswahl an Berghütten und Almhütten in unterschiedlichen Größen, Lagen und Ausstattungen ist insgesamt gut. Die Preise sind recht unterschiedlich, da sie von mehreren verschiedenen Faktoren abhängen. Die folgenden Fragen klären diese Faktoren und zeigen auf, wie Suchende eine Berghütte oder Almhütte in Österreich finden können.

1. Wie sieht eine typische Berghütte und Almhütte aus?

2. Welche Faktoren bestimmen den Preis einer Berghütte?

3. Wie hoch sind die Preise für Berghütten und Almhütten?

4. Wie sieht der Immobilienmarkt für Berghütten und Almhütten aus?

5. Wann darf eine Hütte als Ferienwohnsitz genutzt werden?

6. Welche Vorschriften müssen eingehalten werden, um Gäste zu beherbergen?

7. Welche Vor- und Nachteile hat eine eigene Berghütte oder Almhütte als Ferienimmobilie?

8. Welche Vor- und Nachteile haben Kauf oder Pacht und Miete im Vergleich?

 

1. Wie sieht eine typische Berghütte aus?

Eine typische Berghütte ist aus Holz gebaut und zeichnet sich durch eine urige, einfache Optik aus. Berghütten für den Privatgebrauch haben eine kleine Wohnfläche von circa 50 Quadratmetern und werden meist über einen Kachelofen beheizt. Die Küche ist zugleich Wohnraum. Viele Hütten haben keinen direkten Anschluss an das Stromnetz und werden über Generatoren mit Strom versorgt.

Daneben gibt es Berghütten, die als Berggasthof betrieben werden und eine Gewerbeberechtigung benötigen. In stark frequentierten Gebieten gibt es viele Berghütten, die über 100 Gäste in einfachen Zimmern und Matratzenlagern unterbringen. Sie sind ähnlich organisiert wie Gasthöfe im Tal.

Im Vergleich zu Berghütten haben Almhütten einen kleineren Wohnbereich und sind noch einfacher ausgestattet. In Nebengebäuden oder direkt angeschlossen befinden sich Ställe und Heustadel. Auf bewirtschafteten Almen werden im Sommer Tiere aus dem Tal gehalten.

Im Gegensatz zu Berghütten dürfen auf Almen nur Produkte aus eigener Herstellung sowie ortsübliche Getränke wie Bier, Limonaden und Mineralwasser verkauft werden. Eine Bewirtung von Gästen ohne Gewerbeberechtigung ist ausschließlich während der Sommermonate erlaubt.

2. Welche Faktoren bestimmen den Preis einer Berghütte?

Lage

Sonnige Lagen mit Panoramasicht auf die Berge und ins Tal sind teurer als Waldlagen. In Tourismusregionen steigt der Preis mit der Nähe zu Skigebieten.

Bei bewirtschafteten Hütten sind außerdem die Nähe zur nächsten Seilbahnstation und ein strategisch günstiger Standort, an dem viele Wanderwege zusammenlaufen, von Vorteil. Im Hochgebirge sind wind- und lawinengeschützte Standorte wichtig.

Ausstattung

Viele alte Almen verfügen noch über eine sehr rudimentäre Ausstattung mit Plumpsklo und Stromgenerator. Solche Hütten sind günstiger als Objekte mit modernen Heizungs- und Versorgungsanlagen.

Bei Hütten, die als Gastronomiebetrieb oder Herberge gemietet, gekauft oder gepachtet werden, ist eine Prüfung der vorhandenen Geräte und Maschinen hinsichtlich ihrer Sicherheit und Funktionstüchtigkeit hilfreich.

Erschließung

Bei Wohnobjekten werden Immobilien bevorzugt, die mit dem Auto über befestigte und im Winter geräumte Straßen erreichbar sind. Käufern und Mietern ist auch wichtig, dass Supermärkte und Geschäfte, Hausärzte, Schulen, Städte und das nächste Krankenhaus weit genug entfernt sind, um nicht die Alpenidylle zu stören, aber dennoch so nah, dass zum Beispiel der Schulweg für Kinder zumutbar bleibt.

Zustand

Bei vielen Almhütten, die auf dem Markt angeboten werden, handelt es sich um alte, sanierungsbedürftige Objekte. Insbesondere Wärmedämmung, Heizung, Fenster und Dach sind Schwachstellen. Um die Kosten für eine Sanierung richtig einzuschätzen, ist es außerdem wichtig, den Zustand der Wände sowie des Holzes zu prüfen. Zum Beispiel können sich morsche Stellen, die oberflächlich nur einen kleinen Gebäudeteil betreffen, in Wirklichkeit tief in das Gebäude ausgebreitet haben.

 

3. Wie hoch sind die Preise für Berghütten und Almhütten?

Die Kaufpreise für eine kleine Almhütte abseits von Tourismusregionen starten bei circa 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Allerdings handelt es sich dann um alte Objekte, die oftmals sanierungsbedürftig sind. Neuwertige Berghütten, die dem modernen Stand der Technik entsprechen, kosten im mittleren Preissegment bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die starke Preisdifferenz ergibt sich neben der Ausstattung dadurch, dass neue Objekte vornehmlich in beliebten Ski- und Wandergebieten stehen.

Ähnlich stark ist die Differenz bei Mietobjekten. Kleine, alte Objekte gibt es schon ab sechs Euro pro Quadratmeter, für durchschnittlich gute Lagen sind circa 13 Euro üblich.

 

4. Wie sieht der Immobilienmarkt für Berghütten und Almhütten aus?

Insgesamt ist der Immobilienmarkt für Berghütten und Almhütten relativ konstant, Angebot und Nachfrage halten sich die Waage. Pro Jahr werden nur wenige Objekte zum Kauf, zur Pacht oder zur Miete angeboten. Gewerbeobjekte sind ähnlich stark vertreten wie Wohngebäude. Allerdings gibt es regionale Unterschiede.

Aufgrund der relativ großen Nachfrage als Ferienwohnsitz ist der Immobilienmarkt für Berghütten und Almhütten je nach Region eingeschränkt. Das gilt vor allem für Vorarlberg, Tirol und Salzburg.

Im Westen Österreichs konzentriert sich der Markt auf beliebte Wander- und Skiregionen, wie zum Beispiel die Wildschönau in Tirol oder die Umgebung von Zell am See in Salzburg.

In Bezug auf Größe, Preis und Lage abwechslungsreicher ist der Markt in Kärnten und der Steiermark. Doch auch hier konzentriert sich das Angebot auf einzelne Regionen. In Kärnten sind das zum Beispiel Wolfsberg und St. Veit an der Glan. In der Steiermark gibt es die beste Auswahl in Murau.

 

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5. Wann darf eine Hütte als Ferienwohnsitz genutzt werden?

Ob eine Berghütte als Ferienwohnsitz genutzt werden darf, hängt von den Bestimmungen der jeweiligen Bundesländer und deren Gemeinden ab. Um sogenannte Kalte Betten und eine Verknappung von Wohnraum zu vermeiden, gibt es zum Beispiel in über 80 Gemeinden Salzburgs eine Zweitwohnsitz-Beschränkung.

Für Almhütten kann es Einschränkungen bezüglich der Nutzung geben. Sind sie noch ihrem ursprünglichen Zweck, der Almwirtschaft, gewidmet, dann gelten sie als Grünland. Soll der Betrieb aufgelassen werden, um das Gebäude als Wohnsitz oder zur Zimmervermietung zu nutzen, bedarf es einer Umwidmung.

 

Tipp: Wer eine Alm als Wohnsitz kaufen möchte, sollte sich bei den zuständigen Gemeinden darüber informieren, ob eine Umwidmung möglich ist. Diesbezüglich gibt es in Österreich nämlich strenge Vorschriften.

6. Welche Vorschriften müssen eingehalten werden, um Gäste zu beherbergen?

  • Bauordnung: Sobald ein Gebäude öffentlich zugänglich ist, muss es barrierefrei sein und es unterliegt strengen Vorschriften in Bezug auf Brandschutz, Personensicherheit und Gebäudesicherheit.
  • Gewerbeberechtigung: Betreiber von Almhütten, die weniger als zehn Gästebetten haben, brauchen keinen Berechtigungsnachweis. Ansonsten braucht jeder Beherbergungsbetrieb eine Genehmigung. In jedem Fall sind die Vorschriften des Gewerberechts, zum Beispiel zur Hygiene oder zum Umgang mit Lebensmitteln, einzuhalten.
  • Befähigungsnachweis: Er ist notwendig, wenn die Hütte mehr als zehn Betten hat und neben Frühstück und kleinen Imbissen weitere Speisen und Getränke angeboten werden.
  • Ab jährlichen Einnahmen von 30.000 Euro muss der Vermieter Umsatzsteuer zahlen.

 

7. Welche Vor- und Nachteile hat eine eigene Berghütte oder Almhütte als Ferienimmobilie?

Vorteile Nachteile  
+ Der Eigentümer kann jederzeit spontan Urlaub machen und braucht nicht zu befürchten, dass er keine Unterkunft findet. - Die Kaufkosten lohnen sich nur, wenn die Almhütte oft genutzt wird.
+ Die Berghütte kann als Ferienunterkunft vermietet werden. - Die Instandhaltung kann teuer sein, etwa wenn die Hütte starken Witterungsverhältnissen ausgesetzt ist.
+ Die Hütte kann als Altersruhesitz und Altersvorsorge dienen. - Das Objekt muss gepflegt werden, um es vor dem Verfall zu schützen. Das ist mit Geld und Zeitaufwand verbunden.
+ Käufer sichern sich einen Platz in der gesunden Natur. - Der Standort kann an Attraktivität verlieren, etwa weil sich Wohngebiete ausdehnen und näher an die Hütte heranrücken.

8. Welche Vor- und Nachteile haben Kauf oder Pacht und Miete im Vergleich?

Vor- und Nachteile beim Kauf einer Almhütte oder Berghütte

Ein Vorteil davon, eine Berghütte zu kaufen, ist die Standortsicherheit. Der Eigentümer braucht nicht zu befürchten, dass ihm gekündigt wird. Er kann über das Objekt frei verfügen und zum Beispiel Umbauten durchführen lassen. Eine Hütte ist eine interessante Wertanlage und eine Möglichkeit, sein Geld vor einem Geldwertverlust zu schützen.

Der größte Nachteil vom Kauf sind die Anfangskosten. Vor allem dann, wenn die Hütte als Ferienwohnsitz genutzt werden soll, müssen Aufwand und Nutzen abgewogen werden. Durch den hohen Holzanteil sind Hütten relativ anfällig für Reparaturen. Der Eigentümer muss alleine die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Betriebskosten zahlen. Objekte, die nicht regelmäßig gepflegt werden, verlieren schnell an Wert und können dementsprechend nicht gewinnbringend weiterverkauft werden. Für Hütten in sehr abgeschiedenen Gegenden gibt es außerdem einen eingeschränkten Käuferkreis, wodurch sich ein Weiterverkauf in die Länge ziehen kann.

Vor- und Nachteile von Miete und Pacht

Ein Vorteil ist, dass das Miet- oder Pachtverhältnis gekündigt werden kann. Hat der Bewohner zum Beispiel die Höhe der Betriebskosten unterschätzt oder erkennt er, dass er für ein Leben in den Bergen nicht geeignet ist, kann er jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Er ist flexibel und hat nach Vertragsauflösung dem Vermieter gegenüber keine finanziellen Verpflichtungen mehr.

Ein weiterer Vorteil ist, dass bei privat genutzten Wohnräumen in der Regel der Vermieter oder Verpächter für die Übernahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verantwortlich ist. Dadurch können die Betriebskosten gut kalkuliert werden. Die Anfangskosten sind gering, sie beschränken sich auf die erste Miete oder Pacht, eine Kaution und eventuell Kosten für Makler und Ablöse.

Ein Nachteil ist, dass der Vermieter dem Mieter kündigen kann. Befristete Miet- und Pachtverträge müssen nicht verlängert werden. Allgemein kann die Zusammenarbeit mit einem Verpächter schwierig werden, etwa wenn es sich um einen Alpenverein mit Sitz in einem anderen Land handelt, der Verpächter selten vor Ort ist und die Kommunikation über einen Hüttenwart vonstattengeht.

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