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Anlageobjekte – Ein sicheres Investment

Anlageobjekte und Anlagewohnungen finden

Etwa 60 Prozent der Österreicher besitzen eine Immobile, ein Fünftel hat sie als Altersvorsorge gekauft. Ein Hauptmotiv für den Kauf ist die Sicherheit vor einem Geldwertverlust. Während bei Kleininvestoren Anlagewohnungen und Häuser sehr gefragt sind, interessieren sich Personen mit mehr Vermögen für gewerbliche Anlageobjekte. Insgesamt ist die Auswahl an Renditeobjekten in unterschiedlichen Größen, Ausstattungen, Preisen und Nutzungsformen in ganz Österreich gut.

1. Was wird unter Anlageobjekten und Anlagewohnungen verstanden?

2. Welche Arten von Anlageobjekten gibt es in Österreich und welche Besonderheiten haben sie?

3. Wie hoch sind die Preise für Anlageobjekte und Anlagewohnungen?

4. Wodurch zeichnet sich der Markt für Anlageimmobilien aus?

5. Wie ist die Tendenz bei den Preisen für Anlageobjekte?

6. Wann lohnt es sich, mehr Geld in Anlageobjekte und Anlagewohnungen zu investieren?

7. Welche Vor- und Nachteile haben Anlagewohnungen?

8. Welche Vor- und Nachteile haben Gewerbeimmobilien als Anlageobjekte?

 

1. Was wird unter Anlageobjekten und Anlagewohnungen verstanden?

Anlageimmobilien sind Immobilien, die der Kapitalanlage dienen. Motive für den Kauf sind Krisensicherheit, Schutz vor Inflation und die Aussicht auf Rendite und Wertsteigerung. Anlageobjekte wie Wohnungen und Häuser können vom Käufer selbst genutzt werden und eine Altersvorsorge sein. Durch Wohnungen, die weitervermietet werden, können neben dem Sachwert Einnahmen erzielt werden.

Auch Gewerbeimmobilien werden als Anlageobjekte gekauft und weitervermietet oder verpachtet. Hier ist das Hauptmotiv eine möglichst hohe Rendite. Im Vergleich zu Wohnungen und Wohnhäusern sind Gewerbeimmobilien riskantere Anlageobjekte.

 

2. Welche Arten von Anlageobjekten gibt es in Österreich und welche Besonderheiten haben sie?

Privatimmobilien

  • Eigentumswohnungen: Sie sind ideale Anlagen für Kleininvestoren und können vermietet oder selbst genutzt werden.
  • Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser: Sie sind teurer als Eigentumswohnungen, dafür können aber auch höhere Mieten verlangt werden. Auch weil der Immobilienmarkt für Wohnhäuser eingeschränkt ist. Im Vergleich zu Eigentumswohnungen haben Mieter einen schwächeren Kündigungsschutz, der Eigentümer kann einfacher kündigen.

Gewerbeimmobilien

  • Ferienhäuser und Ferienwohnungen: Sie bringen einen hohen Aufwand mit sich, da Mieter innerhalb kurzer Zeiträume wechseln, dafür können aber wesentlich höhere Mieten als bei Mietwohnungen verlangt werden.
  • Zinshäuser: Sie haben mehrere Wohnungen, die einzeln vermietet oder verkauft werden können. Der Verwaltungsaufwand ist hoch, dafür können Eigentümer aber bei großen Objekten allein von den Mieteinnahmen leben.
  • Büroimmobilien: Sie sprechen von Werbeagenturen bis hin zu Finanzberatern eine große Zielgruppe an und können leicht vermietet werden.
  • Praxisräume: Obwohl es sich um Spezialimmobilien handelt, haben sie unter Mietern einen großen Interessentenkreis.
  • Einzelhandelsflächen: Bei ihnen spielt der Standort eine besonders wichtige Rolle. Eine ungünstige Lage kann zu einem Verlustgeschäft führen, ausgezeichnete Lagen versprechen hingegen hervorragende Renditen.
  • Gastronomiebetriebe: Auch hier ist die Lage entscheidend. Neben einer Standortanalyse ist es hilfreich, eine Konkurrenzanalyse aus der Sicht potentieller Mieter oder Pächter durchzuführen. So können Anleger herausfinden, wie attraktiv die Objekte für diese sind.
  • Industrieobjekte und Gewerbegrundstücke: Vor allem Lagerhallen sind interessant, da die einfache Ausstattung wenig Pflege braucht und verschiedenste Unternehmen Lager benötigen. Außerdem ist durch die zunehmende Bedeutung des Online-Handels und der damit steigende Bedarf an Lagern eine Wertsteigerung sehr wahrscheinlich.

 

3. Wie hoch sind die Preise für Anlageobjekte und Anlagewohnungen?

Preise für Anlagewohnungen

Die Preise hängen von Lage und Alter der Immobilie ab. Für Bestandsimmobilien liegen die österreichischen Durchschnittspreise bei circa 2.200 Euro pro Quadratmeter. Tirol, Salzburg und Wien sind mit durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter teurer, im günstigsten Bundesland Burgenland liegen die Quadratmeterpreise bei 1.450 Euro. Der Aufpreis für Neubauwohnungen beträgt im Schnitt 700 Euro pro Quadratmeter. Für Häuser müssen pro Quadratmeter etwa 500 Euro mehr einkalkuliert werden.

Die Preise in Städten heben sich in ganz Österreich von denen am Land ab. Eine Anlagewohnung in Salzburg, Wien oder Innsbruck kostet zum Beispiel im Durchschnitt mehr als 4.500 Euro pro Quadratmeter. Auch die restlichen Landeshauptstädte überragen die regionalen Durchschnittspreise im Schnitt um 1.000 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund des geringen Angebots und der großen Nachfrage gehören Häuser in Städten zu hochpreisigen Immobilien mit circa 1.000 Euro Aufpreis auf den Quadratmeter.

Preise für gewerbliche Anlageobjekte

Die Preise variieren je nach Lage, Ausstattung, Infrastruktur und Zustand stark. Geschäftslokale außerhalb von Städten gibt es zum Beispiel schon für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter, Hallen und Werkstätten starten bei circa 500 Euro. Am günstigsten sind Liegenschaften und Gewerbegrundstücke.

Am teuersten sind Büroräume, Zinshäuser, Restaurants, Cafés, Geschäfte und Ordinationen in Städten. Hier starten die Quadratmeterpreise bei 1.500 Euro außerhalb von Ballungszentren und 2.500 Euro in guten Stadtlagen. In hervorragenden Lagen sind bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter möglich.

 

4. Wodurch zeichnet sich der Markt für Anlageimmobilien aus?

Das Angebot an freien Anlageobjekten ist je nach Bundesland recht unterschiedlich. Die größte Auswahl an als Anlageobjekte inserierten Immobilien gibt es in Wien und Niederösterreich. In Wien konzentriert sich der Mark für Objekte in unterschiedlichen Größen, Ausstattungen und Preisklassen auf die Bezirke Favoriten und Donaustadt. Das hängt damit zusammen, dass hier viele Neubauprojekte entstehen. Sowohl Wohnobjekte als auch Gewerbeimmobilien stehen frei. In Niederösterreich gibt es in den Bezirken Urfahr-Umgebung, Linz-Stadt und Linz-Land am meisten freie Anlageobjekte. Auch in Kärnten und Tirol gibt es überdurchschnittlich viele freie Objekte. Am wenigsten Auswahl haben Investoren in Vorarlberg und im Burgenland.

Insgesamt zeichnet sich der Immobilienmarkt für Anlageobjekte durch eine zunehmende Nachfrage bei Privatpersonen und ein dementsprechend sinkendes Angebot an günstigen Objekten aus. Innerhalb von zehn Jahren ist das Interesse der Österreicher an Eigentumswohnungen und Häusern als Kapitalanlage um zehn Prozent gestiegen, bei Grundstücken gab es einen Zuwachs von circa fünf Prozent. Dieser Trend wird aller Wahrscheinlichkeit nach weiter anhalten.

 

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5. Wie ist die Tendenz bei den Preisen für Anlageobjekte?

Bei Wohnimmobilien geht der Trend weiter nach oben, wenn auch nicht mehr so stark wie in den vorigen Jahren. Am stärksten sind die Preisanstiege bei Eigentumswohnungen in den teuren Bundesländern Wien, Tirol, Niederösterreich, Vorarlberg und Salzburg. Hier gab es im Vergleich zum vorigen Jahr Steigerungen von durchschnittlich sechs Prozent.

In den mittelpreisigen Bundesländern Oberösterreich, Kärnten und Steiermark sind auch wieder Verteuerungen von über zwei Prozent wahrscheinlich, während die Preise im Burgenland stagnieren. Allgemein gilt bei Wohnimmobilien, dass die Preise in den Städten und deren Einzugsgebieten steigen, während sie am Land stagnieren oder zurückgehen.

Bei Gewerbeimmobilien kann aktuellen Prognosen zufolge österreichweit ein Preisrückgang erwartet werden. Besonders stark davon betroffen sind Handelsflächen, Büroflächen und Ladenlokale, gefolgt von Betriebsliegenschaften und Betriebsgrundstücken.

Allerdings gibt es regionale Unterschiede, die von der Attraktivität des Standortes abhängen. So konzentriert sich zum Beispiel der Einzelhandel zusehends auf die Stadtzentren, wodurch die Preise für Innenstadtgeschäfte steigen.

 

6. Wann lohnt es sich, mehr Geld in Anlageobjekte und Anlagewohnungen zu investieren?

  • Angebot und Nachfrage: Wenn eine hohe Nachfrage besteht, das Angebot jedoch eingeschränkt ist, sind Mieter und Pächter eher dazu bereit, mehr zu bezahlen. Typische Objekte, die aufgrund eines angespannten Marktes hohe Preise haben, sind Wohnungen in Städten, Restaurants und Cafés in Stadtzentren und Geschäfte in Einkaufsstraßen.
  • Standort: Handelsunternehmen und Gastronomiebetriebe sind auf einen guten Standort in erster Reihe angewiesen. Hier können hohe Mieten verlangt werden. Bei Büros, Fabriken und Lagerhallen ist der Standort weniger wichtig.
  • Infrastruktur: Sie ist vor allem für produzierende Gewerbe, Lager und Werkstätten wichtig. Dazu gehören zum Beispiel breite Straßen für Lieferanten, eine gute Anbindung an Hauptverkehrsrouten, eine gute Strom- und Wasserversorgung sowie Mülldeponien in der Nähe.
  • Bei Handelsbetrieben und Geschäften können zum Beispiel eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Parkplätze, Verpflegungsmöglichkeiten für Mitarbeiter und schnelles Internet Argumente für höhere Mieten sein.
  • Neubau: Neubauten haben einen höheren Wert als Altbauten, denn sie sind weniger anfällig für Sanierungen. Mieter und Pächter bevorzugen Gewerberäume in neuen Objekten und sind dazu bereit, mehr dafür zu zahlen. Das gilt auch für die Ausstattung. Moderne Lüftungs- und Heizungsanlagen, ein Aufzug in Wohnhäusern oder barrierefreie Geschäfte steigern die Attraktivität bei zukünftigen Mietern und Pächtern.

 

Tipp: Bei Altbauten ist es besonders wichtig, die Bausubstanz, Grundrisse und Baupläne zu prüfen. Bei Wohnimmobilien geben die Protokolle der Eigentümerversammlungen darüber Auskunft, welche Reparaturen bereits durchgeführt wurden und ob das Anlageobjekt eventuell Schwachstellen hat.

 

  • Energieeffizienz: Sofern bisher noch kein Energieausweis erstellt wurde, wird dies mit dem Kauf des Anlageobjektes notwendig. Je besser die Effizienz, umso höher der Wert und umso niedriger die Aufrüstungskosten, zum Beispiel für eine neue Dämmung oder den Austausch von Heizkesseln.
  • Rendite: Je attraktiver das Objekt für potentielle Mieter und Pächter ist, umso höher wird aller Voraussicht nach die Rendite dafür sein und umso interessanter sind Anlageobjekte und Anlagewohnungen für Investoren. Die potentielle Rendite kann wie folgt ermittelt werden:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten) x  100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

 

7. Welche Vor- und Nachteile haben Anlagewohnungen?

Vorteile Nachteile
+ Inflationssichere Gelanlage und Altersvorsorge, die im Wert steigen kann. - Das Objekt kann an Wert verlieren, etwa wenn sich die Wohngegend negativ entwickelt. Das Kapital ist gebunden.
+ Je nach Objektart sind gute Renditen möglich. - Sofern nicht genug Eigenkapital vorhanden ist, muss das Anlageobjekt mittels Kredit finanziert werden. Dieser bringt Mehrkosten mit sich.
+ Wird das Objekt vermietet, stellt die Miete Zusatzeinkünfte dar und einige Ausgaben für das Gebäude können steuerlich abgesetzt werden. Die Umsatzsteuer wird rückvergütet. - Im Falle einer Vermietung gibt es gesetzliche Auflagen, die einzuhalten sind. Der Eigentümer trägt das Risiko von Mietausfällen oder rechtlichen Problemen mit Mietern.
+ Anlagewohnungen können selbst genutzt werden. - Der österreichische Mieterschutz ist sehr stark, ein Eigenbedarf muss bewiesen werden, eventuell ist eine Ersatzbeistellung notwendig. Der Vermieter muss dann für den Mieter eine gleichwertige Wohnung mit gleicher Miethöhe finden.
+ Vor allem in Städten herrscht eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Daher ist es leicht, einen Mieter zu finden. - Der Eigentümer ist für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich.

8. Welche Vor- und Nachteile haben Gewerbeimmobilien als Anlageobjekte?

Vorteile Nachteile
+ Sichere Geldanlage, die je nach Lage hohe Renditen verspricht. Es können Umsatzmietverträge abgeschlossen werden, bei denen der Vermieter am Gewinn beteiligt ist. - Hohe Investitionskosten, die mit Kredit finanziert werden müssen.
+ In aufstrebenden Gewerbegebieten kann die Immobilie schnell an Wert gewinnen. - Durch die gewerbliche Nutzung wird das Anlageobjekt stark beansprucht. Um den Wert zu erhalten, muss viel investiert werden.
+ Es gibt sowohl für Großanleger als auch für Kleininvestoren eine gute Auswahl an freien Objekten. - Bei Spezialimmobilien gibt es ein hohes Risiko. Zwar kann die Rendite überdurchschnittlich hoch sein, doch es kann auch schwer sein, einen Mieter oder Pächter zu finden.
+ Durch Vertragslaufzeiten von zehn Jahren und mehr hat der Eigentümer für lange Zeit sichere Miet- oder Pachteinnahmen. - Bei manchen Anlageobjekten, wie Einkaufszentren oder Bürohäusern, kann nicht verlässlich kalkuliert werden, wie hoch die Einnahmen sein werden, da es Leerstände geben kann.

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