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Dachgeschosswohnungen in Österreich: Hoch hinaus

Wohnen unter den Dächern der Stadt

Der Großteil der Österreicher mit Wohnsitz in der Stadt würde eine Dachgeschosswohnung der Etagenwohnung vorziehen. Entsprechend steigt die Nachfrage stetig. Glücklicherweise gibt es in den österreichischen Städten insgesamt ein sehr breites Angebot an Dachgeschosswohnungen zur Miete oder zum Kauf.

1. Wo gibt es das beste Angebot an Dachgeschosswohnungen in Österreich?

2. Welche Vorteile hat das Wohnen unter dem Dach?

3. Wie hoch sind die Preise für die Dachwohnungen?

4. Wie wird die Größe der Wohnung richtig gemessen?

5. Welche Möglichkeiten gibt es bei falscher Größenangabe?

6. Welche rechtlichen Besonderheiten ergeben sich durch den Dachanteil?

7. Wie wird der Ausbau des Dachstuhls richtig geplant?

8. Welche Förderungen gibt es für den Ausbau?

 

1. Wo gibt es das beste Angebot an Dachgeschosswohnungen in Österreich?

Dachgeschosswohnungen finden sich natürlich vermehrt in den österreichischen Städten -  dort ist auch die Nachfrage am größten. In den Landeshauptstädten gehören sie aufgrund der exklusiven Lage und ihrer Größe zu den Luxusimmobilien. In den Bezirkshauptstädten und kleineren Gemeinden ist die Auswahl in den verschiedenen Preisklassen gemessen an der Einwohnerzahl größer als in den Hauptstädten. Dies hängt vor allem damit zusammen, dass hier die Nachfrage nach Wohnraum insgesamt geringer ist. Statt wegen des Ausblicks teurer als in einer niedriger gelegenen Wohnung zu wohnen, ziehen die Österreich dann lieber gleich aufs Land und dort in eine Wohnung mit Gartenanteil.

In den ländlichen Regionen sind Dachgeschosswohnungen entsprechend selten. Sie befinden sich meist in erweiterten Altbauten, in denen die Besitzer selbst wohnen und die sich mit der Vermietung der Wohnung etwas dazuverdienen wollen. Entsprechend hoch ist hier der Anteil an Dachwohnungen von Privat.
 

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2. Welche Vorteile hat das Wohnen unter dem Dach?

Die hohe Lage der Dachgeschoßwohnung vermindert entsprechend den Straßenlärm. Auch ist eine Lärmbelästigung durch die Bewohner einer darüber liegenden Wohnung ausgeschlossen.

Verfügt die Wohnung über Dachfenster, ist sie zudem besonders hell, da das Licht nicht von anliegenden Gebäuden geschluckt wird. Meist können die Dachgeschoßbewohner sogar eine schöne Aussicht genießen. Verfügt die Wohnung über einen offenen, hölzernen Dachstuhl, erinnert sie schnell an das freie Wohnen in einem Loft. Das Holz trägt zu einem angenehmen Raumklima bei und schafft Atmosphäre.

 

3. Wie hoch sind die Preise für Dachwohnungen?

Je höher die Wohnung liegt, umso teurer wird sie. Klassische Dachgeschosswohnungen sind aber immer noch wesentlich günstiger als Penthäuser, da sie über keine Terrasse verfügen und sich unter Umständen das oberste Stockwerk mit einer weiteren Wohneinheit teilen.

In Wien, dem teuersten Wohnort Österreichs, müssen für 60 Quadratmeter Dachgeschoss mindestens 350.000 Euro Kaufpreis bezahlt werden. Jede vierte Wohnung kostet hier über 500.000 Euro. Die Mieten liegen effektiv im Schnitt zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter.

Auch in den anderen österreichischen Städten liegen die Preise deutlich über dem regionalen Durchschnitt. Neben der besonderen Lage treibt die große Nachfrage, insbesondere von jungen Käufern und Mietern, die Preise in die Höhe.

 

4. Wie wird die Größe der Wohnung richtig gemessen?

Ein häufiges Problem, mit dem sich die Schlichtungsstellen der österreichischen Mietervereinigung auseinandersetzen, ist die Berechnung der Fläche einer Wohnung im Dachgeschoss. Dabei gibt es eigentlich klare Regeln dazu: Alle Flächen, die eine Höhe von mindestens zwei Meter aufweisen, können in ihrer Quadratmeterzahl vollständig berücksichtigt werden, alle Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern werden nur mit ihrer halben Quadratmeterzahl berechnet, und alles, was darunter liegt zählt nicht zur Flächenberechnung der Wohnung.

 

5. Welche Möglichkeiten gibt es bei falscher Größenangabe?

Stellen Käufer oder Mieter nach Vertragsunterzeichnung fest, dass die Angaben im Vertrag mit der tatsächlichen Größe nicht übereinstimmen, müssen sie sich nicht damit abfinden. Mieter können eine rückwirkende Mietminderung einfordern, Käufer können vom Vertrag zurücktreten oder Nachverhandlungen führen.

 

6. Welche rechtlichen Besonderheiten ergeben sich durch den Dachanteil?

Wer eine Wohnung in Österreich kauft, erwirbt damit nur das Recht, die Innenräume sowie dazugehörige Flächen wie Balkone oder Keller allein zu nutzen und nach den eigenen Wünschen zu gestalten. Für eine Dachgeschosswohnung bedeutet dies, dass nicht nur die Außenwände, sondern auch das Dach Eigentum der Wohnungseigentümergesellschaft ist. Der Eigentümer darf dieses folglich nicht eigenmächtig baulich verändern, etwa indem er einen Überboden anbaut. Dafür ist die Zustimmung der WEG notwendig.

Auch muss der Wohnungseigentümer eine Erneuerung des Daches oder Sanierungsmaßnahmen akzeptieren, wenn diese von der Mehrheit der WEG beschlossen werden. Mit der Abstimmung sind die Arbeiten genehmigungsfähig, auch wenn sie für den Dachgeschoßbewohner eine erhebliche Beeinträchtigung bedeuten.

Die Hausverwaltung ist zwar nicht befugt, die Wohnung zu betreten, in manchen Fällen ist der Eigentümer aber diesbezüglich zu einer Zusammenarbeit verpflichtet, etwa wenn Kaminkehrer oder Dachdecker das Dach über das Wohnungsfenster betreten müssen. Die Hausverwaltung muss dem Eigentümer vorab einen Termin dafür nennen. Er kann diesen ablehnen, muss aber einen Alternativtermin anbieten.

 

7. Wie wird der Ausbau des Dachstuhls richtig geplant?

In dicht besiedelten Regionen mit hohen Grundstückspreisen entscheiden sich viele österreichische Hausbesitzer, ihr Haus nicht zur Seite, sondern nach oben hin auszubauen. Ein Ausbau lässt sich ideal mit einer Erneuerung der Dämmung des Dachs und Isolierung der Fenster verbinden, insbesondere dann, wenn das Dach angehoben wird. Wenn der Dachstuhl als Wohnraum genutzt wird, ist eine besondere Dämmung notwendig, da über das Dach besonders viel Wärme verloren geht und es so im Winter sehr kühl werden kann.

Umgekehrt kann es in einer Dachgeschosswohnung in den Räumen im Sommer durch die direkte Sonneneinstrahlung zu enormer Hitze kommen. Deshalb muss neben der Dämmung an eine ausreichende Hinterlüftung gedacht werden, auch um die Bildung von Kondenswasser zu verhindern. Fenster werden am besten gegenüberliegend geplant, da dies ein schnelles Querlüften erleichtert.

Auch muss eine ausreichende Schalldämmung eingeplant werden, da bei Regen direkt unter dem Dach ein erhöhter Geräuschpegel entsteht.
 

Tipp: Eine Isolierung aus natürlichen Holzfasern schafft ein angenehmes Raumklima und kann problemlos nachträglich im Rahmen einer Sanierung angebracht werden.

8. Welche Förderungen gibt es für den Ausbau?

Wird der Raum unter dem Dach als Wohnraum genutzt, können Österreicher eine Wohnbauförderung oder eine Wohnhaussanierungsförderung beantragen. Diese wird von den jeweiligen Bundesländern vergeben. Die Kriterien dafür sowie die Höhe können sich entsprechend unterscheiden. Für gewöhnlich fördern die Bundesländer vor allem bei einer Verbesserung der Energieeffizienz.

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