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Gemütliche Einliegerwohnungen in Österreich

1. Was ist eine Einliegerwohnung?

Als Einliegerwohnung (kurz: ELW) wird eine separat vermietbare Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte verstanden. Die Wohnung hat im Durchschnitt eine geringe Wohnfläche und befindet sich meist im Keller- oder Dachgeschoss, weshalb sie nicht immer über einen eigenen Zugang verfügt. Auch bei räumlich komplett voneinander getrennten Wohnungen ist es durchaus möglich, dass es zusätzlich noch gemeinsam genutzten Wohnraum oder Freiflächen gibt.
 

2. Wie gut ist das Angebot an Einliegerwohnungen?

Dadurch, dass die Wohnungen in der Regel Bestandteil von Einfamilienhäusern sind, und diese vermehrt am Land zu finden sind, kommen auch ELWs dort häufiger vor als in den Städten. Meist befinden sie sich in älteren Gebäuden, bei denen die Einliegerwohnung nachträglich ausgebaut wurde. So gibt es zum Beispiel in Vorarlberg und Tirol zahlreiche alte Bauernhöfe, bei denen die Heuböden oder Wirtschaftsräume später zu Wohnungen wurden.

Auffallend bei den Einliegerwohnungen ist der hohe Anteil an privat vermittelten Wohnungen. Dabei stehen mehr Wohnungen zur Miete als zum Verkauf frei.
 

3. Welche Vor- und Nachteile hat es, eine ELW zu mieten?

Einliegerwohnungen haben häufig niedrigere Mieten als gewöhnliche Mietwohnungen. Auch hält sich der Anteil an den Kosten für die Nutzung der Allgemeinflächen meist in Grenzen und werden mit der Miete abgegolten. Ein weiterer Vorteil der Wohnungen ist, dass sie besonders gerne von Privat vermietet werden, wodurch die Kosten für einen Makler wegfallen. Für Singles und neu Hinzugezogene ist die Wohnung auch eine Chance, sozial Anschluss zu finden.

Die direkte Nähe kann aber auch ein Nachteil sein, etwa wenn sich Mieter und Vermieter auf Dauer nicht verstehen. Auch wird vom Mieter häufig erwartet, sich an den Arbeiten am Haus zu beteiligten. Gibt es diesbezüglich keine klaren Vereinbarungen laut Mietvertrag, ist ein hohes Konfliktpotential gegeben.

 

4. Welche Bestimmungen gelten laut Mietrechtsgesetz?

Bei Gebäuden, in denen nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, fallen die einzelnen Mietobjekte aus dem Anwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes heraus. Für den Mieter bedeutet das, dass es keinen Kündigungsschutz gibt. Zwar gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat, Gründe für die Kündigung muss der Vermieter aber keine anführen. So kann der Mieter auch seine Wohnung verlieren, wenn das Haus weiterverkauft wird.

Ebenfalls von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen ist die Höhe des Mietzinses. Sie ist frei verhandelbar. Dasselbe gilt für die Kosten für Wartungen und Instandhaltungen, die vertraglich vereinbart werden müssen.

 

5. Welche steuerlichen Aspekte hat der Vermieter zu beachten?

Wer einen Mieter in seinem Haus beherbergt, muss dieses Nebeneinkommen beim Finanzamt melden und Einkommenssteuer in Höhe von 10 Prozent der Mieteinnahmen zahlen. Umgekehrt können mit der Wohnung verbundene Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wie etwa die Kosten für Abnutzung, Betriebskosten und Instandhaltungskosten.
 

Tipp: Privatvermieter sollten versuchen, die steuerlichen Freigrenzen einzuhalten. Diese liegen für Einzelpersonen bei 8.652 Euro, für Ehepartner bei 17.302 Euro. Sollten die Mieteinnahmen nur knapp darüber liegen, lohnt es sich, die Miete so zu senken, dass sie darunter bleiben. Dadurch kann leichter ein Mieter gefunden werden, die Mieteinnahmen bleiben aber dieselben.

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6. Welche Besonderheiten können in Bezug auf das Grundbuch gelten?

Bei jedem Wohnungskauf sollte der Käufer zuvor einen Blick ins Grundbuch werfen. Als Käufer wird er dort als Eigentümer eingetragen, aber er erhält auch zuvor schon wichtige Informationen bezüglich der Besitzverhältnisse. So sind im Grundbuch Angaben zu Verbindlichkeiten und Rechten, die für das Haus gelten, enthalten.

Häufig gibt es bei Einliegerwohnungen bestehende Wohnrechte. Diese machen Eltern oft zur Bedingung, bevor sie zu Lebzeiten den Rest des Hauses an die Kinder weitervererben. Das Wohnrecht bleibt auch bei einem Verkauf bis zum Tod des Berechtigten bestehen.

Daneben kann es sehr hilfreich sein, sich mit dem Kauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht auf die gesamte Immobilie zu sichern.

 

7. Wer eignet sich eine solche Wohnung?

Anders als in einem Mehrfamilienhaus gestaltet sich die Nachbarschaft zwischen Mieter und Vermieter im Eigenheim nicht allein aufgrund des Vertragsverhältnisses intensiver. Durch die Wohnsituation der engen Nachbarschaft gilt die gegenseitige Rücksichtnahme als Voraussetzung für das friedliche Zusammenleben. Oftmals wird der Wohnraum deshalb auch familienintern vermietet, beispielsweise an das erwachsene Kind.

Unbekannte Mieter und Vermieter sollten sich vorab entsprechend intensiv über ihre Lebensstile austauschen und sich gegenseitig kennenlernen. Häufig sind Einliegerwohnungen für Single-Haushalte konzipiert und werden dementsprechend von Studenten und jüngeren Arbeitnehmern bewohnt.

 

8. Wie wird die Einliegerwohnung in ein bestehendes Haus integriert?

Wer frühzeitig plant, kann sich später hohe Kosten sparen. So ist es zu empfehlen, Kinderzimmer oder Dachböden direkt mit dem Hausbau so zu planen, dass sie später zur separaten Wohnung ausgebaut werden können. Dazu gehört zum Beispiel:

  • Anschlüsse für Wasser, Wärme und Kanalisation
  • separate Strom- und Wärmezähler zwecks nachvollziehbarer Betriebskostenabrechnung
  • ein separater Eingang, der nachträglich durch das Durchbrechen einer Außenwand geschaffen werden kann.

Allerdings darf der Umbau nicht selbst übernommen werden, da es sich bei den Außenwänden um tragende Wände handelt und nach einer nicht fachgerechten Baumaßnahme im schlimmsten Fall Einsturzgefahr bestehen kann.

Außerdem ist zu prüfen, ob für den Bau der Treppe und die Umbaumaßnahmen eine Baugenehmigung beantragt werden muss. Informationen hierzu erhalten Bauherren bei den zuständigen Baubehörden der Landesbezirke.

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