In Österreich gibt es mehr als 40.000 Einzelhandelsbetriebe mit über 270.000 Beschäftigten. Seit 2012 steigt die Anzahl der Unternehmensneugründungen im Handel wieder, in den letzten Jahren wurden pro Jahr über 7.000 neue Handelsbetriebe gezählt. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien. Das Angebot in unterschiedlichen Größen, Lagen und Preisklassen ist österreichweit sehr gut. Wer Handelsimmobilien und Gewerberäume sucht, darf wählerisch sein und folgende Überlegungen bei der Suche berücksichtigen.
1. Wodurch zeichnen sich Einzelhandelsimmobilien und Gewerberäume aus?
2. Welche Arten von Handelsimmobilien gibt es?
3. Wie ist das Angebot an freien Handelsimmobilien?
4. Wie hoch sind die Preise für Einzelhandelsimmobilien, Handelsimmobilien und Gewerbeimmobilien?
5. Welche Tendenzen sind auf dem Markt für Handelsimmobilien erkennbar?
7. Warum lohnt es sich, jetzt in eine Einzelhandelsimmobilie zu investieren?
8. Welche Vor- und Nachteile ergeben sich durch den Vergleich von Miete und Kauf?
Handelsimmobilien sind Häuser oder Räume, die der Ausübung eines Gewerbes mit Gewinnerzielungsabsicht dienen. Die Betriebe produzieren nicht, arbeiten auf eigene Rechnung und handeln mit Waren, die sie einkaufen und weiterverkaufen.
Mehr als die Hälfte der österreichischen Handelsunternehmen sind Einzelhändler, etwa ein Viertel sind Großhändler, die Branche Kfz-Wirtschaft ist mit fast zehn Prozent am Handel beteiligt.
Dominierende Branche ist der Bekleidungseinzelhandel, gefolgt von Einzelhandelsbetrieben für Lebensmittel, Bau- und Heimwerkerbedarf, Möbel, Elektronik, Sportartikel, Uhren und Schmuck. Am geringsten ist die Anzahl an Gewerberäumen, die für den Spielwareneinzelhandle sowie Foto- und Optikeinzelhandel genutzt werden.
Die durchschnittliche Größe eines Einzelhandelsgeschäfts beträgt 290 Quadratmeter, Bau- und Heimwerkbedarf-Geschäfte liegen mit mehr als 1.200 Quadratmetern deutlich darüber, auch Möbel-, Sportartikel- und Lebensmittelgeschäfte überschreiten den Durschnitt um mindestens 100 Quadratmeter. Mit weniger als 100 Quadratmetern Verkaufsfläche gehören Uhren-, Schmuck-, Computer-, Software und Optikergeschäfte zu den kleinsten Gewerberäumen.
Gewerberäume und Handelsimmobilien können nach ihrer Betriebsform unterschieden werden. Die häufigsten Nutzungsformen sind:
Mit deutlichem Abstand am abwechslungsreichsten bezüglich Größe, Preis und Zustand ist das Angebot in Wien und dort in den Bezirken Innere Stadt und Landstraße. Aber auch in Leopoldstadt, Florisdorf, Brigittenau, Rudolfsheim-Fünfhausen, Mariahilf und Alsergrund gibt es überdurchschnittlich viele Handelsimmobilien, die zum Kauf, zur Miete oder zur Pacht angeboten werden. Auf dem Markt dominieren Objekte mit 100 bis 200 Quadratmetern Geschäftsfläche.
Auch in Salzburg Stadt ist das Angebot im österreichweiten Vergleich überdurchschnittlich gut. Neben einigen großen Gewerberäumen mit mehr als 300 Quadratmetern gibt es in Bezug auf Lage und Preis die abwechslungsreichste Auswahl bei Objekten mit weniger als 100 Quadratmetern Handelsfläche.
Insgesamt konzentriert sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien auf die österreichischen Landeshauptstädte sowie deren Einzugsgebiete. Am Markt überwiegen Gewerberäume, die zur Miete angeboten werden und aufgrund ihrer Größe für den Einzelhandel geeignet sind. In den Bezirkshauptstädten und am Land gibt es nur vereinzelte Objekte.
Die Preise hängen stark vom Standort der Einzelhandelsimmobilien ab. Am günstigsten sind die Mieten im Burgenland, in Kärnten, Niederösterreich und in der Steiermark mit circa 8,50 Euro pro Quadratmeter. In Vorarlberg, Tirol, Salzburg und Wien liegen sie über zehn Prozent, in Wien sind es im Schnitt 18 Euro pro Quadratmeter. Neben den Unterschieden zwischen den Bundesländern gibt es auch auf lokaler Ebene eine große Preisschere. Am breitesten ist diese in Wien und Salzburg. Für weniger gute Lagen außerhalb des Stadtzentrums liegt der Durchschnittspreis bei acht Euro, in den Stadtzentren kostet die Miete für Geschäfte mit mehr als 60 Quadratmetern mindestens 30 Euro, für kleinere Objekte liegt der Quadratmeterpreis bei circa 40 Euro.
Auch bei den Kaufpreisen für Handelsimmobilien gibt es starke Preisdifferenzen. So können Käufer abseits der großen Handelszentren und Städte schon für 750 Euro pro Quadratmeter kleine Objekte in gutem Zustand kaufen. Im österreichweiten Durchschnitt liegen die Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 2.500 Euro. In ausgezeichneten Lagen, wie der Wiener Innenstadt, sind Kaufpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter und bis zu 8.000 Euro durchaus üblich.
Insgesamt zeichnen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise dadurch aus, dass sie mit zunehmender Größe der Immobilie günstiger werden.
In den letzten Jahren gab es die meisten Transaktionen bei Objekten mit sehr guten Standorten und eine steigende Nachfrage nach Geschäften in Innenstadtlagen. Diese Tendenz wird aller Voraussicht nach auch anhalten. Eine Ausnahme ist Klagenfurt, wo die Geschäfte zunehmend in die Peripherie abwandern.
In weniger guten Lagen ist hingegen ein Rückgang bei den Preisen von durchschnittlich über zwei Prozent zu erwarten, da das Angebot steigt, die Nachfrage jedoch sinkt. Das führt dazu, dass es österreichweit eine steigende Anzahl an Leerständen bei Objekten in B- und C-Lagen gibt.
Lage
Die Lage ist der entscheidendste Faktor für den Preis. Ob eine Lage gut oder schlecht ist, hängt davon ab, welche Waren der Handelsbetrieb verkauft. Für Bekleidungsgeschäfte sind zum Beispiel zentrale Lagen in Städten sowie Einkaufsstraßen und Shoppingcentern gute Standorte, da es hier eine hohe Passantenfrequenz gibt. Sofern es sich nicht um kleine Spezialitätengeschäfte handelt, sind Lebensmittelgeschäfte hingegen besser in Wohngebieten gelegen. Viele Zentren bestehen aus Fußgängerzonen, sodass dem Geschäft wenige bis keine Parkplätze zur Verfügung stehen und die Wege bis nach Hause für Kunden mit vollen Einkaufstaschen zu weit sind.
Für Geschäfte, die auf Laufkundschaft angewiesen sind, ist eine Lage in erster Reihe von Vorteil. Nebenstraßen finden bei Kunden weniger Beachtung. Sie sind eher für große Handelsketten und bekannte Marken-Stores eine Option. Auch Händler, die ein Nischenangebot haben und zu denen Kunden gezielt kommen, wie Antiquariate oder Second Hand Shops, können von den günstigeren Mieten in durchschnittlichen Lagen profitieren.
Infrastruktur
Handelsimmobilien und Gewerberäume mit eigenen Parkplätzen, einer guten Anbindung an das Verkehrsnetz sowie einfacher Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind teurer als vergleichbare Objekte in der Peripherie.
Für Geschäftsinhaber und Mieter ist außerdem wichtig, dass das Geschäft für Lieferanten leicht zu erreichen ist, dass es eine verlässliche Müllabfuhr und Müllentsorgungsstationen in der Nähe gibt, dass Mitarbeiter mit Auto Parkmöglichkeiten in der Nähe haben und dass es für sie während der Mittagspausen Verpflegungsmöglichkeiten gibt.
Ausstattung und Zustand
Unabhängig davon, welche Waren verkauft werden, sollte eine Einzelhandelsimmobilie über einen Geschäftsraum, einen Kassenbereich, einen Aufenthaltsbereich und sanitäre Einrichtungen für Mitarbeiter, Lagerräume und eventuell ein Büro verfügen.
Wird die Inneneinrichtung mitvermietet oder mitverkauft, kann diese vor Ort genauer unter die Lupe genommen und zum Beispiel geprüft werden, ob Umkleidekabinen groß genug sind, Regale stabil sind, das Kassensystem und die Beleuchtung funktionieren und die sanitären Einrichtungen in einem guten Zustand sind. Um herauszufinden, ob sich eine Ablöse lohnt, ist es hilfreich, aktuelle Preise für neues Inventar zu recherchieren. Diese können zur Grundlage von Preisverhandlungen gemacht werden.
Ein wichtiger Aspekt der Ausstattung wird von der je nach Bundesland gültigen Bau- und Gewerbeordnung vorgegeben. Es gibt strenge Vorschriften zu Brandschutz, Personen- und Gebäudesicherheit sowie Barrierefreiheit. Gerade die gesetzlich verpflichtende Barrierefreiheit kann in Geschäftsräumen in Altbauten finanzielle Mehrkosten mit sich bringen, da die Gebäude häufig nur über einige wenige Stufen erreichbar sind. Wer sich vorab schon über die geltenden Bestimmungen informiert hat, kann im Rahmen einer Besichtigung besser einschätzen, wie hoch diesbezügliche Investitionskosten sein werden. Auch diese Zusatzkosten können als Argument für Preissenkungen angeführt werden.
Attraktivität
Ein Geschäft in einem Stadtviertel, das zurzeit im Trend ist, ist teurer als ein vergleichbares Objekt in einer weniger beliebten Gegend. Ob es sich um ein In-Viertel handelt, hängt von der Bevölkerungsstruktur und den bereits angesiedelten Geschäften und Lokalen ab.
| Tipp: Wer den Markt und die Standortentwicklung über einen längeren Zeitraum beobachtet, kann einschätzen, ob ein Viertel an Attraktivität gewinnen oder verlieren wird. So besteht die Möglichkeit, sich noch vor einem Anstieg der Nachfrage und entsprechenden Preissteigerungen eine günstige Handelsimmobilie in sehr guter Lage zu sichern. |
Der Einzelhandel ist in Österreich eine relativ sichere Branche, mit konstanten bis leicht steigenden Umsatzzahlen. Das betrifft vor allem Geschäfte, die Schuhe, Kosmetik, Sportartikel, Möbel, Bücher und Schreibwaren verkaufen. Auch für die Zukunft wird eine stabile Geschäftsentwicklung erwartet.
Ein weiterer Grund, weshalb sich ein eigener Einzelhandelsbetrieb lohnt, sind niedrige Kreditzinsen und verschiedene Förderungen für Jungunternehmer.
| Eine Einzelhandelsimmobilie mieten | Eine Einzelhandelsimmobilie kaufen |
| + Der Mieter ist flexibel und kann zum Beispiel den Standort wechseln, wenn das Geschäft erfolgsbedingt zu klein wird. | + Als Eigentümer hat der Betreiber einen fixen Standort auf Lebenszeit. Er braucht keine Miet- oder Pachterhöhungen zu befürchten. |
| + Die Anfangskosten sind gering, dadurch können auch Jungunternehmer mit wenig Eigenkapital ein Geschäft eröffnen. | + Nach der Finanzierungsphase müssen nur noch die Betriebskosten bezahlt werden. |
| + Nach Auflösung des Mietvertrags hat der Mieter bezüglich des Gebäudes keine finanziellen Verpflichtungen mehr. | + Die Immobilie kann in ihrem Wert steigen. Wird sie vom Eigentümer nicht selbst genutzt, kann er sie weitervermieten. |
| + Die Betriebskosten sind gut kalkulierbar, für Instandsetzungsmaßnahmen muss üblicherweise der Vermieter aufkommen. | + Umbauten in den Geschäftslokalen sind problemlos möglich. |
| - Zwar sind Mietverträge über Gewerberäume meist befristet und der Mieter hat in dieser Zeit einen gesicherten Standort, nach Ablauf der Befristung kann er ihn aber verlieren. | - Die Finanzierungskosten sind hoch und müssen meist mittels Kredit beglichen werden. Damit geht der Kreditnehmer eine langjährige finanzielle Belastung ein. |
| - Will er bleibende Veränderungen an den Räumen durchführen, muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. | - Ein Eigentümer ist wenig flexibel. Bevor er das Geschäft schließen und einen anderen Standort suchen kann, muss er einen Käufer oder Mieter finden. |
| - Die Miete bleibt eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung. Bei Mietverhältnissen, die mehr als 20 Jahre laufen, kann sie höher als der Kaufwert sein. | - Die Handelsimmobilie kann an Wert verlieren, etwa wenn der Standort an Attraktivität verliert. |
| - Die Miete kann erhöht werden. | - Der Eigentümer muss alleine die Kosten für Instandhaltungen und Instandsetzungen tragen. |