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Realservitute

Grunddienstbarkeiten (Realservituten)

Sowohl eine Immobilie wie auch ein Grundstück können mit fremden Nutzungsrechten, den sogenannten Grunddienstbarkeiten, belastet sein. Diese sind - außer den offensichtlichen - im Grundbuch eingetragen und können von jedem eingesehen werden.

Was sind Grunddienstbarkeiten (Servitute)?

Grunddienstbarkeiten – auch sogenannte Servitute – sind Beschränkungen bei der Nutzung unter anderem an Grundstücken oder Immobilien. Deren Eigentümer können dadurch verpflichtet werden, die Nutzung ihres Hauses oder Grundstücks in gewisser Weise durch andere zu dulden oder zu unterlassen. Das bedeutet aber nicht, dass der Dienstbarkeitsverpflichtete (Eigentümer) etwas aktiv tun muss oder dazu gezwungen werden kann. Aber auch für den Berechtigten der Grunddienstbarkeit gilt, dass er seine Rechte schonend ausübt und nicht eigenmächtig erweitert. Typische Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel das Wegerecht oder das Wasserleitungsrecht. Außer den offensichtlichen sind Grunddienstbarkeiten in der Regel im Grundbuch eingetragen.

Zu den Servituten gehören die Ländlichen Grunddienstbarkeiten (§§ 477, 492 ff ABGB) sowie die Städtischen Grunddienstbarkeiten (§§ 475 f., 487 ff. ABGB).

Was ist der Unterschied zu Reallasten?

Der wesentliche Unterschied von Grunddienstbarkeiten zu Reallasten ist, dass letztere den belasteten Eigentümer zu bestimmten Leistungen verpflichten. In der Regel sind es Versorgungsleistungen. Typische Beispiele für Reallasten sind:

  • Dienstleistungen,
  • Geldrenten,
  • Bezugsrechte für (landwirtschaftliche) Produkte vom belasteten Grundstück.

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Herrschendes Grundstück vs. dienendes Grundstück

Wenn Rechte aus Grunddienstbarkeiten dem Eigentümer eines bestimmten Grundstücks oder einer Immobilie zustehen, ist seine Liegenschaft im Sinne des Gesetzes das "herrschende Grundstück" (§§ 474 ff ABGB) oder "Gut". Für dieses Grundstück werden im A2-Blatt die Realservituten wie zum Beispiel ein Durchfahrtsrecht eingetragen. Der Besitzer des "herrschenden Grundstücks" ist somit berechtigt, das Servitut auszuüben.

Jenes Grundstück, zu dessen Lasten Rechte aus Grunddienstbarkeiten gehen, wird im Sinne des Gesetzes als das "dienende Grundstück" (oder "Gut") bezeichnet. Dort werden zum Beispiel die Durchfahrtsrechte, die der Eigentümer des Grundstücks anderen gewähren muss, im Lastenblatt C-Blatt des Grundbuchs eingetragen.

Städtischen Grunddienstbarkeiten - Hausservituten (Realservituten)

Die Städtischen Grunddienstbarkeiten oder Hausservituten beziehen sich in der Regel auf Gebäude. Ein typisches Beispiel ist das Recht, die Regenabflussrinne auf ein fremdes Grundstück leiten zu können. Weitere praktische Fälle sind Verbote, zum Beispiel für einen anderen das Recht auf Aussicht oder auf Licht zu nehmen.

Bei den Hausservituten werden "bejahende" und "vereinende" unterschieden: Unter "bejahend" wird eine Verpflichtung zur Duldung verstanden. Als Beispiele gelten folgende Rechte:

  • wenn Balken in eine fremde Wand eingefügt werden dürfen
  • es erlaubt ist, eine Dachtraufe auf ein fremdes Grundstück abzuleiten
  • wenn ein Dach oder Erker über einem fremden Grundstück errichtet werden darf

Dagegen schreiben die "verneinenden" Hausservitute ein Unterlassen vor. Typische Beispiele dafür sind:

  • die Vorschrift, die Höhe eines Hauses nicht zu verändern
  • dem Nachbargebäude nicht Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen
  • das Cottageservitut mit der Verpflichtung, gegenseitig eine bestimmte Bebauung einzuhalten.

Info: Was ist ein Cottageservitut?

Zweck eines Cottageservituts ist es, einem Ort oder Ortsteil ein einheitliches Erscheinungsbild zu geben. Dabei verpflichten sich die Eigentümer der jeweiligen Liegenschaften im betreffenden Ort oder Ortsteil wechselseitig, eine bestimmte Verbauung einzuhalten. Weiters wird wechselseitig vereinbart, keine baulichen Veränderungen vorzunehmen, die das einheitliche städtebauliche Erscheinungsbild des Gebietes stören könnten. Diese Vereinbarung wird wechselseitig in das Grundbuch eingetragen.

Ländliche Grunddienstbarkeiten - Feldservituten

Die sogenannten ländlichen Grunddienstbarkeiten oder "Feldservituten" sind in §§ 477 ABGB geregelt. Sie bestimmen das Recht, fremde Grundstücke entsprechend zu benutzen. Die bekanntesten sind das Recht:

  • einen Fußsteig, Viehtrieb oder Fahrweg auf fremden Grund und Boden zu halten;
  • das Wasser zu schöpfen, das Vieh zu tränken,
  • das Wasser ab- und herzuleiten,
  • das Vieh zu hüten und zu weiden;
  • Holz zu fällen, verdorrte Äste und Reisig zu sammeln, Eicheln zu lesen, Laub zu rechen,
  • zu jagen, zu fischen, Vögel zu fangen,
  • Steine zu brechen, Sand zu graben, Kalk zu brennen.

Ein besonderes Feldservitut ist die in Österreich bekannteste Grunddienstbarkeit, das sogenannte Wegerecht. Es ist in § 492 ABGB geregelt und gilt nicht nur für landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften. Es gewährt das Recht, über einen fremden Grund zu gehen, zu fahren oder das Vieh zu treiben. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss dieses Recht dulden und die entsprechende Benutzung durch den Berechtigten zulassen. Allerdings ist er nicht verpflichtet, den Weg zu erhalten oder etwa dafür Geld zu investieren.

Eintrag im Grundbuch

Alle Grunddienstbarkeiten, außer den offensichtlichen, werden in das Grundbuch eingetragen. Dadurch können mögliche Käufer oder Eigentümer wie auch jeder Dritte nachschauen, ob eine bestimmte Dienstbarkeit eingetragen ist oder etwa gar nicht besteht. Um Grunddienstbarkeiten eintragen zu lassen, ist ein notariell beglaubigter Vertrag notwendig. Sie werden dann im Hauptbuch des Grundbuchs, dem Lastenblatt C-Blatt, für die Liegenschaft eingetragen. 

Tipp: Grundbuch vor Kauf prüfen!

Unbedingt sollte vor jedem Kauf einer Liegenschaft überprüft werden, ob sie mit fremden Dienstbarkeiten belastet ist oder nicht. Dazu sollte ein Blick in das A2-Blatt oder Lastenblatt C-Blatt des Grundbuchs genügen, um die eingetragenen Rechte oder Pflichten zu erkennen. Das gilt besonders für dort eingetragene Zufahrts- und Leitungsrechte.

Aber Achtung: Es gibt auch Rechte ohne Eintrag. Haben zum Beispiel Nachbarn den eigenen Weg seit mehr als 30 Jahren mit Duldung oder in dem Glauben genutzt, dass sie es auch dürfen, ist auf diese Weise das Recht "ersessen" worden. Sie dürfen dann auch weiterhin den Weg nutzen. So können Dienstbarkeiten rechtlich wirksam werden, ohne dass sie im Grundbuch eingetragen sind. Daher sollten sich Grundstückskäufer vorab unbedingt die Liegenschaft anschauen und diese Möglichkeit überprüfen.