Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte ein Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen kann oder muss. Sie ist im Grundbuch festgehalten und regelt in der Praxis meist die Ansprüche von Nachbarn. Hier erfährst du mehr über die Nutzungsrechte, die Eingrenzung der Dienstbarkeit sowie die häufigste Anwendung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grunddienstbarkeit (oder Servitut genannt) ist im Grundbuch festgehalten.
  • Nur Eigentümer anderer Grundstücke können an deinem Grundstück eine Dienstbarkeit haben.
  • Häufige Grunddienstbarkeiten sind das Wegerecht, das Durchfahrtsrecht oder das Recht auf Wasserentnahme. Neben diesen Rechten können auch Pflichten im Grundbuch eingetragen sein.

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Was ist die Grunddienstbarkeit?

Mit der Dienstbarkeit ist gemeint, dass du als Grundstückseigentümer anderen Personen Rechte einräumen musst. Üblicherweise sind dies bestimmte Nutzungsrechte, wie etwa das Wegerecht, Durchfahrtsrecht oder das Recht, Leitungen zu verlegen oder Wasser zu entnehmen. Der Inhaber einer Grunddienstbarkeit kann nur der Eigentümer eines anderen Grundstücks sein.

Zur Festlegung oder Aufhebung einer Grunddienstbarkeit bedarf es der Einigung beider Parteien und zudem zwingend eines Eintrags im Grundbuch. Als Unterart der Grunddienstbarkeit gibt es zudem noch die besondere persönliche Grunddienstbarkeit, die nicht zugunsten eines Grundstücks, sondern nur zugunsten einer Person festgelegt wird.

Eingrenzung der Grunddienstbarkeit

Anders als der sogenannte Nießbrauch – also das umfassende Nutzungsrecht – erlaubt die Grunddienstbarkeit lediglich die einzelne Nutzung des betreffenden Grundstücks. Darüber hinaus schließt sie nur bestimmte Handlungen und Rechte aus. Des Weiteren wird die Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstückeigentümers bestellt, nicht zugunsten einer einzelnen Person. Hier unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit wiederum von der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.

Wird ein Grundstück (ob dienend oder herrschend) nun an einen neuen Eigentümer übertragen, so geht auch die jeweilige Grunddienstbarkeit auf ihn über. Als zivilrechtliches Rechtsinstitut ist die Grunddienstbarkeit zu unterscheiden von der sogenannten öffentlich-rechtlichen Baulast. Diese begründet die einzelnen Pflichten gegenüber verschiedenen hoheitlichen Rechtsträgern.


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Häufigste Anwendung der Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit kommt in der Praxis vor allem dann zum Einsatz, wenn es um die individuelle Gestaltung der rechtlichen Beziehungen zwischen Nachbarn geht. So können mithilfe einer Grunddienstbarkeit beispielsweise Überfahrt- und Wegerechte sowie Leitungsrechte für Abwasser, Leitungswasser und Strom geregelt werden. Dies lohnt sich insbesondere für ein sogenanntes Hinterliegergrundstück.

Dabei gilt zu beachten, dass eine vertragliche Vereinbarung einzelner Parteien oftmals nicht ausreicht. Denn eine solche Vereinbarung muss ein neuer Erwerber des betreffenden Grundstücks nicht akzeptieren. Achte daher darauf, die Dienstbarkeit detailliert im Grundbuch festzuhalten.

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