Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Sie ist an das jeweilige Grundstück geknüpft und im Grundbuch vermerkt. Bevor du ein Grundstück kaufst oder bebaust solltest du dich daher über bestehende Rechte und Pflichten informieren – hier erfährst du mehr zum Thema.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit Baulasten sind bestimmte Einschränkungen für Grundstücke gemeint, die im Grundbuch vermerkt sind.
  • Verpflichtungen aus der Baulast sind öffentlich-rechtlicher Natur, weshalb dein Ansprechpartner die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist.
  • Die Baulast kann den Wert eines Grundstücks erheblich einschränken.
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Was ist eine Baulast?

Der Begriff der Baulast umfasst öffentlich-rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebaubarkeit oder anderweitige Nutzbarkeit von Grundstücken. Sie ist an das jeweilige Grundstück geknüpft und im Grundbuch vermerkt.

Erklärt sich ein Eigentümer mit der Übernahme der Baulast einverstanden, sind daran entsprechende Verpflichtungen für das belastete Grundstück geknüpft. Falls eine Baulast vorliegt, kann die Baubehörde den Eigentümer dazu verpflichten:

  1. bauliche Veränderungen vorzunehmen,
  2. Vorhaben zu unterlassen oder
  3. festgelegten Planungen stattzugeben.  

Da sich die Baulast auch auf den Käufer eines Grundstücks überträgt, solltest du vor dem Kauf um Einsicht in das Baulastenverzeichnis bitten, das von der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Sobald kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, kann die Baubehörde diese aufheben.

Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus der Baulast?

Die mit einer Baulast einhergehenden Verpflichtungen sind ausschließlich öffentlich-rechtlicher Natur. So kann lediglich die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar geltende Rechte aus der Baulast herleiten. Die Baulast ersetzt also keinesfalls die zivilrechtliche Sicherung, beispielsweise anhand entsprechender Grunddienstbarkeiten.

Unter bestimmten Umständen kann auch der durch die Baulast Belastete zivilrechtliche Ansprüche am betreffenden Grundstück geltend machen. Zu diesen Ansprüchen zählen beispielsweise der Ausgleichsanspruch oder das Bereicherungsrecht.

Welche Rolle spielt die Baulast bei der Wertermittlung?

Wenn die Bebaubarkeit des Grundstücks durch die Baulast eingeschränkt wird, kann sie eine erhebliche Wertminderung bedeuten. Andere Baulasten dagegen wirken sich kaum auf den Wert aus: Hat die Stadt ein Wegerecht im Brandschutzfall, das sie quasi nie nutzt, berührt dies den Wert der Immobilie zum Beispiel nicht unbedingt merklich. Wenn jedoch ein Nachbar sein Wegerecht mehrmals täglich in Anspruch nimmt, wirkt sich dies stärker wertmindernd aus.

Tipp

Ein Sachverständiger kann im Rahmen einer Immobilienbewertung feststellen, ob die Baulast mit einer Wertminderung einhergeht und wie hoch diese ist.

Beispiele für Baulasten

Es existieren unterschiedliche Formen der Baulast. Hierzu zählt beispielsweise die sogenannte Vereinigungsbaulast. Diese beschreibt eine Verpflichtung, zwei unterschiedliche Grundstücke anhand des Baurechts als eine Einheit zu betrachten. Hierdurch ist es beispielsweise möglich, ein einheitliches Gebäude auf der verbundenen Fläche der beiden Grundstücke zu errichten.

Eine weitere Art der Baulast ist die sogenannte Abstandsflächenbaulast. Sie verpflichtet dazu, entsprechende Flächen des jeweiligen Grundstücks von einer Bebauung mit abstandflächenrelevanten Immobilien auszuschließen. Gleiches gilt für die Inanspruchnahme eigener Abstandsflächen. Dies wird vor allem angewandt, um die Abstandsfläche einer fremden Immobilie möglich zu machen. Anhand der Abstandsflächenbaulast ist jedoch auch dieses Vorgehen verboten.

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