Die Nettogrundfläche einer Immobilie gibt die Summe der Fußbodenflächen aller Grundrissebenen einer Immobilie an. Sie besteht aus Wohnnutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Hier erfährst du mehr zur Nettogrundfläche, ihrer Berechnung und den Folgen falscher Angaben.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Die Nettogrundfläche setzt sich aus Wohnnutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche zusammen.
  • Im Gegensatz zur Bruttogrundfläche werden bestimmte Bestandteile der Immobilie bei der Nettofläche nicht miteinberechnet, weshalb diese Rechnung für den Käufer vorteilhaft ist.
  • Um Fehler bei der Vermessung der Nettogrundfläche zu vermeiden, solltest du dich von einem Experten unterstützen lassen.

Was ist die Nettogrundfläche?

Bei der Grundfläche einer Immobilie lässt sich zwischen Bruttogrundfläche und Nettogrundfläche unterscheiden. Die Bruttogrundfläche gibt die Summe aller Grundrissebenen eines Bauwerkes an. Sie besteht somit aus der gesamten Fläche der Immobilie.

Bei der Nettogrundfläche geht es hingegen um die Summe der Bodenflächen, die sich zwischen den aufgehenden Bauteilen auf den Grundrissebenen befinden. Sie besteht aus Wohnnutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche, also allen nutzbaren Flächen:

  • Wohnnutzfläche: Die Nutzfläche besteht laut Wohnungseigentumsgesetz aus der gesamten Bodenfläche einer Immobilie, abzüglich von Wandstärken und Durchbrechungen. Alle Räume, die du zum Wohnen nutzt, gehören zu dieser auch als Wohnfläche bekannten Angabe.
  • Funktionsfläche: Zu dieser Fläche gehören unter anderem Heizungs- und Maschinenräume – also alle Flächen, die der Unterbringung haustechnischer Einrichtungen dienen.
  • Verkehrsfläche: Hauseingänge, Stiegen, Gänge, Lifte und die Garage gehören zur Verkehrsfläche, da du sie benötigst, um die Nutz- und Funktionsflächen zu erreichen.

Wie wird die Nettogrundfläche ermittelt?

Um die Nettogrundfläche zu ermitteln, addierst du die Wohnnutzfläche, die Funktionsfläche und die Verkehrsfläche deiner Immobilie. Dafür multiplizierst du für jeden Raum die Länge mit der Breite, was eine Quadratmeterzahl ergibt.

Die folgenden Elemente zählen dabei nicht mit und machen den Unterschied zur Bruttogrundfläche aus:

  • Balkone
  • Terrassen
  • Wandstärken
  • Durchbrechungen
  • Türöffnungen

Kellerabteile und Dachböden gehören nur dann zur Nutzfläche und damit zur Nettogrundfläche, wenn sie ausgebaut und nutzbar sind. Nicht nutzbare Bereiche der Immobilie gehören zur Bruttogrundfläche, aber nicht zur Nettogrundfläche. Somit ist diese Angabe der Netto-Fläche vor allem für Käufer von Vorteil, da sie in einem niedrigeren Kaufpreis resultiert.


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Was geschieht bei einer falschen Angabe?

Du solltest dich als Verkäufer vergewissern, dass du alle Flächen korrekt ermittelst. Dafür ist eine Neuvermessung der Räume empfehlenswert, da der vorhandene Grundriss oft keine ganz genauen Zahlen bietet. Lasse dich eventuell von einem Experten unterstützen.

Sollte der Käufer dir falsche Angaben nachweisen können, darf er je nach Ausmaß der Abweichungen schlimmstenfalls sogar vom Kaufvertrag zurücktreten. Zudem hat er die Möglichkeit, den Kaufpreis nachträglich zu reduzieren. Zugleich ist er aber nicht in der Pflicht, einen höheren Preis zu zahlen, falls du eine zu geringe Fläche angegeben hast.

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