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Möblierte Wohnung vermieten

Möblierte Wohnung vermieten: Das müssen Sie beachten

Möblierte Wohnungen können für Vermieter und Mieter gleichermaßen attraktiv sein. Was Sie bei der Vermietung möblierter Wohnungen beachten müssen, welche Vor- und Nachteile es gibt und wie Sie den korrekten Mietzins berechnen, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Möblierte Wohnungen zu vermieten bringt Ihnen als Vermieter höhere Einnahmen, dafür müssen Sie zunächst aber auch in eine gute Einrichtung investieren.
  • Für Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz fallen, ist eine Deckelung der Inventarmiete rechtlich verankert. 
  • Je detaillierter Sie den Mietvertrag gestalten, desto geringer ist das Risiko einer späteren Auseinandersetzung mit dem Mieter.

Was sind die Vorteile, wenn ich eine möblierte Wohnung vermiete?

Wenn Sie eine Wohnung teil- oder vollmöbliert vermieten möchten, haben Sie gegenüber anderen Anbietern einige Vorteile:

  • Möblierte Wohnungen sind vor allem bei Studenten und Leuten beliebt, die beruflich oft umziehen müssen oder am Wochenende an ihren ursprünglichen Wohnort pendeln. Sie können Ihre Vermarktungsstrategie also ganz speziell auf diese Zielgruppen ausrichten und somit schneller passenden Interessen finden. So sparen Sie Zeit und Geld beim Marketing.
  • Für eine möblierte Wohnung oder ein möbliertes Zimmer können Sie einen höheren Mietzins verlangen und somit auf lange Sicht eine höhere Rendite erzielen.  

Welche Nachteile bringt die Vermietung eines möblierten Zimmers oder Hauses mit sich?

Auf der anderen Seite müssen Sie zunächst einmal in die Wohnung investieren, damit Sie sie gewinnbringend vermieten können. Je hochwertiger und teurer die Ausstattung, desto höher darf die monatliche Miete ausfallen. Finden Sie keinen passenden Mieter, bleiben Sie zunächst auf den Kosten für die Einrichtungsgegenstände sitzen.

Ein weiteres Problem entsteht, wenn Schäden an der Einrichtung entstehen. Laut Mietrechtsgesetz sind Vermieter lediglich für die Beseitigung ernster Schäden und gesundheitlicher Gefahren zuständig – ein kaputtes Sofa oder ein nicht funktionierender Fernseher gehören da nicht dazu. Allerdings sind auch die Mieter im Gegenzug nicht dazu verpflichtet, Schäden an den Einrichtungsgegenständen zu beheben und bezahlen, wenn diese nicht mutwillig oder fahrlässig verursacht worden sind.

Hier kann es im schlimmsten Fall zu ernsthaften Streitigkeiten kommen. Am Ende müssen Sie als Vermieter nicht zuletzt auch aus eigenem Interesse dafür sorgen, dass die Möbel in einem guten Zustand sind. Schließlich wird kaum jemand eine möblierte Wohnung mieten, in der die Einrichtung stark abgenutzt oder defekt ist.  

 

Was ist bei der Gestaltung des Mietvertrags zu beachten?

Fällt eine Wohnung unter das MRG, müssen bei der Möbelmiete bestimmte rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Das beginnt bereits bei der Ausarbeitung des jeweiligen Mietvertrags. Damit die zusätzliche Inventarmiete für die Möblierung später nicht vom Mieter beeinsprucht werden kann, sollten alle Details so genau wie möglich im Mietvertrag festgehalten werden.

Dazu gehört eine Aufzählung der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände sowie die gesonderte Möbelmiete. Fehlt die explizite Entgeltvereinbarung im Vertrag, gilt die Einrichtung als unentgeltlich zur Verfügung gestellt. Sollte die Möbelmiete stillschweigend im Mietzins inkludiert sein, kann der Mieter die zu hoch angesetzte Miete anfechten.  

Wie berechne ich den Mietzins für eine möblierte Wohnung?

Im MRG ist die Maximalhöhe der Inventarmiete, die bei einem möblierten Haus oder Zimmer zusätzlich zu Hauptmietzins und Betriebskosten verlangt werden kann, gedeckelt. Bei der Berechnung müssen folgenden Faktoren berücksichtigt werden:

  • (Zeit)Wert der Einrichtung
  • Erwartete Restnutzungsdauer
  • Gewinnzuschlag
  • Umsatzsteuer

So ergibt sich für eine Einrichtung im Wert von 10.000 Euro beispielsweise die folgende Inventarmiete:
 

Wert der Einrichtung 10.000 Euro
Restnutzungsdauer 120 Monate
Inventarmiete vor Zuschlag und Steuer 83,33 Euro/Monat
Gewinnzuschlag 12,00%
Umsatzsteuer 20,00%
Gesamtsumme Inventarmiete 112 Euro/Monat

Bei frei verfügbaren Wohnungen, für die das AGBG gilt, kann die Höhe des Mietzinses und damit auch der Inventarmiete nach Belieben unabhängig bestimmt werden.

Gut zu wissen: Bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer herrscht manchmal Uneinigkeit. Falls es zu Streitigkeiten mit potenziellen Mietern kommt, kann ein Gutachten eines unabhängigen Fachmanns zur Einigung beitragen.

Für sogenannte Ausstattungsmerkmale darf übrigens keine Möbelmiete verlangt werden. Spüle, Herd, WC, Waschbecken, Dusche, Badewanne und Anlagen zur Warmwasseraufbereitung dürfen Sie als Vermieter nicht zusätzlich berechnen.