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Eigentumswohnung vermieten

Was ist bei der Vermietung von Eigentumswohnungen zu beachten?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung stellen sich Ihnen als Eigentümer viele Fragen. Ob eine Vermietung immer erlaubt ist, wann sich das Vermieten besonders lohnt und welche Aspekte Sie bei der Vertragsgestaltung beachten sollten, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Sofern kein Vermietungsverbot aufgrund einer Förderung vorliegt, kann jede Eigentumswohnung frei vermietet werden.
  • Für eine rentable Vermietung müssen Lage, Größe, Mietzins und die zukünftige Nutzung berücksichtigt werden.
  • Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen kommt das Mietrechtsgesetz zu tragen. Hier werden zum Beispiel die Höhe des Mietzinses und der Kündigungsschutz für Mieter geregelt.

Darf ich meine Eigentumswohnung einfach vermieten?

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, kann generell frei entscheiden, ob er diese selbst nutzen und bewohnen oder an Dritte vermieten möchte. Eine Ausnahme gilt bei Eigentumswohnungen, die in einem geförderten Objekt liegen: Hier kann tatsächlich ein Vermietungsverbot vorliegen, an das Sie sich halten müssen.

Wann lohnt es sich, eine Eigentumswohnung zu vermieten?

Wenn die Wohnung momentan nicht zum eigenen Lebensstil passt oder direkt von Anfang an als Investitionsobjekt gedacht war, ist eine Vermietung meistens die einfachste und attraktivste Lösung. Dabei sind manche Wohnungen einfacher zu vermarkten und rentabler zu vermieten als andere. Wohnungen in guter Lage, das heißt zentrumsnah oder mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, lassen sich am einfachsten vermieten.

Alt- und Neubauwohnungen sind bei entsprechender Ausstattung gleichermaßen beliebt. Das Alter der Wohnung wirkt sich allerdings auf die Höhe des Mietzinses aus: Bei errichteten Neubauwohnungen, bei denen keine Förderung in Anspruch genommen worden ist, können Sie den Mietzins fast frei festlegen, da das Mietrechtsgesetz (MRG) hier nur teilweise gilt.

So können Sie dafür garantieren, dass die Vermietung für Sie auf jeden Fall rentabel wird. Ein zu hoher Mietzins schreckt allerdings auch viele Mieter ab und schränkt die Zielgruppe stark ein. Hier gilt es einen Mietzins zu finden, der sowohl für Mieter als auch für Vermieter fair ist. In Altbauwohnungen und geförderten Neubauten beispielsweise gilt das MRG in vollem Umfang – somit ist die erlaubte Höhe des Mietzinses genau geregelt.

Die Vermietung einer Eigentumswohnung kostet viel Zeit: Als Vermieter müssen Sie sich um Aufgaben wie Betriebskostenabrechnungen, Buchhaltung und die generelle Verwaltung kümmern, für die im Idealfall auch das entsprechende Fachwissen vorhanden sein sollte. Wer weder Zeit noch Expertise aufbringen kann und von den Mietzinserträgen keinen Experten wie eine Hausverwaltung zahlen kann oder möchte, der bei den Vermieteraufgaben hilft, der sollte eher über einen Verkauf statt über eine Vermietung nachdenken.

Zu beachten: Auch wenn die Eigentumswohnung in naher Zukunft verkauft werden soll, ist eine Vermietung mit Vorsicht zu genießen. Zwar lassen sich auch vermietete Objekte verkaufen, die potentiellen Interessenten sind dann jedoch lediglich Kapitalanleger – die große Zielgruppe der Selbstnutzer fällt dann für Sie weg.

Was ist bei der Gestaltung des Mietvertrags zu beachten?

Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung müssen Sie sich an das geltende Mietrechtsgesetz halten. Im Rahmen dieses Gesetzes sind auch einige Dinge hinsichtlich des Mietvertrags zu beachten. Neben den festen Bestandteilen wie Kontaktdaten von Mieter und Vermieter, Wohnungsgröße, Höhe und Fälligkeit des Mietzinses und Regelungen zur Hausordnung sollten auch folgende Aspekte bei der Gestaltung des Mietvertrags unbedingt bedacht werden:

  • Befristung: Ein Mitverhältnis kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Eine Befristung bietet sich beispielsweise dann an, wenn die Eigentumswohnung in naher Zukunft doch verkauft oder selbst genutzt werden soll. Gemäß MRG muss die Mindestbefristungsdauer jedoch drei Jahre betragen.
  • Kündigung: Das MRG sorgt vor allem für einen ausgedehnten Kündigungsschutz für Mieter. Kündigungen durch den Vermieter sind daher nur aus triftigen Gründen möglich. Mieter haben die Möglichkeit, innerhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist den Vertrag zu beenden. 
  • Haustiere: Ob und welche Art von Haustieren ein Mieter in der Wohnung halten darf, obliegt dem Vermieter. Ein generelles Haustierverbot ist allerdings nicht erlaubt. Sie können als Vermieter aber verlangen, dass der Mieter eine Genehmigung einholt oder beispielsweise große Hunde und Katzen in der Wohnung verbieten.

Schon gewusst?
Manche Immobilien fallen nicht unter das MRG, sondern müssen nach den Vorschriften des ABGB behandelt werden. Dazu zählen jedoch vor allem „besondere“ Objekte wie Studentenwohnheime, Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Die standardmäßige Eigentumswohnung ist im Normalfall gemäß MRG zu behandeln.
 

Welche Rechten und Pflichten habe ich als Vermieter in Österreich?

Als Vermieter betrifft Sie vor allem die Erhaltungspflicht. Das bedeutet, dass Sie gemäß MRG für Maßnahmen in der Wohnung, die der Abwehr gesundheitlicher Gefahren oder der Behebung ernsthafter Schäden dienen, aufkommen müssen.

Ein Recht auf unangemeldeten Zugang zur Wohnung haben Sie als Vermieter nicht. Sie dürfen Ihre Eigentumswohnung nur nach Voranmeldung und mit Zustimmung des Mieters betreten.

Welche Kosten fallen an, wenn ich meine Eigentumswohnung vermieten möchte?

Die Einnahmen, die Sie durch die Vermietung der Eigentumswohnung gewinnen, müssen grundsätzlich versteuert werden. Welche Art und Höhe von Einkommens- und/oder Umsatzsteuer fällig wird, hängt vom individuellen Fall ab.

Ein auf dieses Fachgebiet spezialisierter Steuerberater ist daher für jeden Vermieter eine gute Investition, um spätere Steuernachzahlungen zu vermeiden. Zusätzlich zu den Steuern müssen Sie Kosten für Reparaturarbeiten und eine eventuelle Hausverwaltung berücksichtigen.