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Geerbte Immobilie vermieten

Was ist zu beachten, wenn ich ein geerbtes Haus vermieten möchte?

Wenn Sie ein Haus erben, steht es Ihnen frei, ob Sie es verkaufen, selbst nutzen oder vermieten möchten. Welche Vor- und Nachteile eine Vermietung mit sich bringt, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und in welchen Fällen es sich besonders lohnt, ein geerbtes Haus zu vermieten, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer nicht selbst in dem geerbten Haus leben möchte und momentan keinen Bedarf an frei verfügbarem Kapital hat, sollte über eine Vermietung nachdenken.
  • Das Zusatzeinkommen durch den Mietzins ist allerdings mit vielen Pflichten und Aufgaben verbunden, denen Sie als Vermieter nachkommen müssen. Vor allem Maßnahmen im Rahmen der Erhaltungspflicht können schnell teuer werden. 
  • Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Erben einig sein, wie mit dem geerbten Haus verfahren werden soll. Eine Vermietung gegen den Willen eines Erben ist nicht möglich.

Wann lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten?

Wenn Sie ein Haus erben, müssen Sie nicht zwangsläufig selbst darin wohnen oder es direkt verkaufen. In manchen Fällen ist eine Vermietung der Immobilie die beste Lösung. Vermieten statt verkaufen lohnt sich vor allem, wenn

  • es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus handelt,
  • sich das Haus in einer gefragten Gegend befindet und beispielweise als Ferienhaus infrage kommt,
  • Sie Alleinerbe der Immobilie sind oder
  • kein Bedarf an schnell verfügbarem Kapital besteht.

Was ist bei der Vermietung zu beachten?

Wer abwägt, ob das Vermieten des geerbten Hauses die richtige Wahl ist, muss sich die Vor- und Nachteile bewusst machen.


Vorteile einer Vermietung

  • Durch die Mieteinnahmen generieren Sie ein dauerhaftes, regelmäßiges Zusatzeinkommen. Dieses kann zur Tilgung von Schulden, Steigerung des Lebensstandards oder als Anlage für die Altersvorsorge dienen. 
  • Gerade wenn es sich bei dem geerbten Haus um das Objekt handelt, in dem man selbst aufgewachsen ist, spielen auch emotionale Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung. Durch die Vermietung bleibt das Haus zunächst im Familienbesitz und Sie müssen sich nicht von Ihren Kindheitserinnerungen trennen. 
  • Wer auf eine Wertsteigerung des Hauses spekuliert und daher mit dem Verkauf warten möchte, um einen maximalen Erlös zu erzielen, kann dieses Wartezeit mit einer Vermietung gut und rentabel überbrücken.

 

Nachteile einer Vermietung

  • Den Einnahmen durch den Mietzins müssen Sie die potenziellen Ausgaben gegenüberstellen. Als Vermieter stehen Sie in der Erhaltungspflicht und sind daher für Reparaturen größerer Schäden verantwortlich. Auch gesetzliche Vorgaben beispielsweise hinsichtlich der Energieeffizienz können schnell erhebliche Sanierungsmaßnahmen mit den entsprechenden Kosten nach sich ziehen. 
  • Der Aufwand als Vermieter sollte nicht unterschätzt werden. Zuständigkeit für Anliegen des Mieters, Erstellung der Nebenkostenabrechnung und andere Verwaltungstätigkeiten können zeitaufwändig und nervenaufreibend sein. 
  • Die Suche nach einem geeigneten Mieter kann je nach Zustand und Lage des geerbten Hauses ebenfalls einiges an Zeit kosten. Die Unterstützung eines Maklers kann hier helfen, dafür wird allerdings zusätzlich eine Maklerprovision fällig. 
  • Die Mieteinnahmen sollten immer nur als zusätzliches Einkommen gesehen werden. Denn kündigt ein Mieter und Sie finden keinen Nachfolger, müssen Sie dennoch für die Instandhaltung des Hauses sorgen – ohne die zusätzlichen Einnahmen durch den Mietzins. So geht mit einer Vermietung auch immer ein gewisses finanzielles Risiko einher.  

 

Welche Herausforderungen können bei einer Erbengemeinschaft entstehen?

Sind Sie nicht der Alleinerbe des Hauses, sondern Teil einer Erbengemeinschaft, kann die Vermietung etwas komplizierter werden. Denn grundsätzlich müssen sich alle Erben einig sein, was mit dem Haus geschieht.

Möchte ein Mitglied der Erbengemeinschaft lieber verkaufen als vermieten, muss hier eine Lösung gefunden werden, mit der alle Beteiligten einverstanden sind. So könnten Sie zum Beispiel den unwilligen Erben auszahlen und somit seinen Teil des geerbten Hauses übernehmen. Wenn dafür kein ausreichendes Kapital vorliegt, kann ein Darlehen aufgenommen werden, dass Sie im Anschluss mithilfe der Mietzinseinahmen schnell und problemlos tilgen können.

Zu beachten: Bei einer gemeinsamen Vermietung sind alle Erben gleichermaßen für die laufenden Kosten verantwortlich und haften gemeinsam.

Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich ein geerbtes Haus vermiete?

Wer eine Immobilie erbt, muss zunächst die entsprechende Grunderwerbsteuer zahlen. Die Steuer wird unabhängig von der geplanten Nutzung fällig. Ihre Höhe hängt vom Wert des Hauses ab und wird gemäß des geltenden Stufentarifs berechnet:

 

Verkehrswert Steuersatz
Bis 250.000 Euro 0,50%
Bis 400.000 Euro 2,00%
Ab 400.000 Euro 3,50%

Bei der anschließenden Vermietung müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Ob und in welcher Höhe Umsatz- und Einkommenssteuer zu zahlen sind und welche Ausgaben absetzbar sind, unterscheidet sich je nach individueller Situation. Im Idealfall holen sie sich einen Steuerberater an die Seite, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. So sind Sie auf der sicheren Seite und werden nicht von unerwarteten Steuernachzahlungsforderungen überrascht.