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Steuerreform 2015/2016

Welche Bedeutung hat sie für das Maklergeschäft?

2016 ist die umfassende Steuerreform in Kraft getreten – auch auf dem Immobilienmarkt sind die Änderungen gravierend: Höhere Steuerbelastungen und eingeschränkte Abschreibemöglichkeiten für Vermieter und Unternehmer sind die Folge. Was bedeutet das für Ihr Maklergeschäft?

Welche Neuerung hält die Steuerreform für den Immobilenmarkt bereit?

Grundsätzlich soll die Steuerreform die österreichischen Bürger entlasten und die Konjunktur ankurbeln. Geringere Steuersätze für kleinere Einkommensbezieher oder höhere Kinderfreibeträge sind jedoch nur die eine Seite der Medaille, umfassende Maßnahmen zur Gegenfinanzierung die andere – und die greifen insbesondere im Immobilienbereich.

Denn um mehr Geld in die Staatskassen zu spülen und Neuschulden zu vermeiden, wurden folgende Steuern neu geregelt:

  • Die Immobilienertragssteuer von Einkünften bei der Veräußerung von Grundstücken wurde von ehemals 25 Prozent auf 30 Prozent angehoben. Für Altgrundstücke, die länger als zehn Jahre im Besitz waren, werden seit Anfang 2016 4,2 Prozent statt ehemals 3,5 Prozent fällig. Weiters gibt es den zweiprozentigen Inflationsabschlag nicht mehr. Durch diesen konnte die Steuer seinerzeit verringert werden.

    Ausnahme:
    Haben Verkäufer das Haus oder die Wohnung in den letzten zwei Jahren als Hauptwohnsitz bezogen, sind sie von der Steuer befreit. Gleiches gilt bei einer Nutzung von fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre.

  • Die Grunderwerbssteuer bei Schenkungen und Erbschaften wird seit Jänner 2016 nach dem Verkehrswert der Immobilie in drei gestaffelten Tarifklassen berechnet. Vorher galt hier der fiktive dreifache Einheitswert. Anteile über 400.000 Euro werden mit 3,5 Prozent besteuert. Zwischen 250.000 und 400.000 sind es zwei Prozent, darunter liegt der Steuersatz bei 0,5 Prozent.

  • Der Abschreibungssatz bei der Absetzung für Abnutzungen (AfA) wird im betrieblichen Bereich auf 2,5 Prozent vereinheitlicht. Der jährliche AfA-Satz fällt für zu Wohnzwecken vermietete Firmengebäude von zwei auf 1,5 Prozent.

  • Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen für Privatimmobilien sind seit Jänner 2016 in einem Zeitraum von 15 Jahren abzusetzen. Ehemals war hier ein Zeitraum von zehn Jahren festgelegt.

  • Bei der Anschaffung eines Mietobjektes für eine private Vermietung galt ein Aufteilungsverhältnis zwischen Gebäude und Grundstück von 80 zu 20 Prozent für die Abschreibung. Das neue Aufteilungsverhältnis im Zuge der Reform beträgt mindestens 60 zu 40.

Welche Auswirkungen hat die Reform insgesamt auf die Immobilienbranche?

Unternehmer und private Vermieter werden durch das neue Steuergesetz mehr belastet. Durch den neuen Aufteilungsschlüssel von Gebäude und Grundstück beispielsweise können Eigentumsbesitzer fortan lediglich 60 anstatt 80 Prozent für das Gebäude abschreiben.

Wegen der eingeschränkten Abschreibemöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen sei außerdem „die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer deutlich gesunken“, so Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI).

Laut einer ÖVI-Studie haben die Reformen insgesamt Investitionseinbußen von 75 Millionen Euro auf dem Immobilienmarkt zur Folge. Davon entfallen 36 Millionen Euro auf den Bereich der Mietimmobilien. Die Wertschöpfung würde um 28 Millionen Euro zurückgehen – dies entspricht 178 Wohnungen, die nicht gebaut oder saniert werden:

Der ÖVI-Präsident Georg Flödl fordert angesichts dessen eine Reform der Reform, unter anderem mit folgenden Maßnahmen:

  • Einführung einer Sonder-AfA nach deutschem Modell zur Wohnraumschaffung
  • Sofortabsetzung von Instandsetzungsmaßnahmen zur Förderung von Sanierung
  • Modernisierung des Mietrechts mit marktaffiner Mietzinsbildung

Was bedeuten die Steuerneuregelungen für Ihr Maklergeschäft?

Die umstrittene Reform bedeutet für Makler in erster Linie mehr Überzeugungsarbeit: Grundstücksbesitzer und Vermieter werden durch die steuerliche Mehrbelastung bei Veräußerungen höhere Verkaufs- und Mietpreise anstreben wollen. Außerdem könnte sich der Zustand von Bestandsimmobilien verschlechtern, wenn die Prognosen des ÖVI stimmen und die Investitionen in diesem Bereich zurückgehen.

Andererseits werden Besitzer hochpreisiger Immobilien eher dazu tendieren, ihr Luxusobjekt zu verkaufen, anstatt es zu verschenken. Denn der Verkehrswert ist in den meisten Regionen – vor allem in den Ballungszentren – deutlich höher als der ehemals geltende dreifache Einheitswert. Besonders bei Immobilien im Wert von über 500.000 Euro macht sich das bemerkbar.

Ein Beispiel:

Für die Veräußerung einer Immobilie innerhalb der Familie im Wert von 0,5 Millionen Euro gestaltet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt:

 

  • Bis 250.000 Euro fallen 0,5 Prozent und damit 1.250 Euro Steuern an.
  • Für die folgenden 150.000 Euro bis zur zweiten Tarifgrenze von 400.000 Euro kommen weitere zwei Prozent hinzu, also 3.000 Euro.
  • Der Anteil über 400.000 Euro, also 100.000 Euro, wird noch einmal mit 3,5 Prozent besteuert. Dies entspricht 3.500 Euro.

 

Insgesamt beziffert sich die Grunderwerbssteuer somit auf 1.250 Euro + 3.000 Euro + 3.500 Euro = 7.750 Euro.

Immobilienbesitzer hochpreisiger Objekte könnten fortan eher den Verkaufsweg gehen, wenn ihre Kinder nicht planen, in dem Haus weiterzuwohnen. Der Verkaufserlös ließe sich dann über das Sparbuch steuerfrei auf die Erben übertragen. Einerseits umgehen die Verkäufer dadurch die steuerliche Belastung bei der Schenkung. Andererseits sparen sich die Erben die Immobilienertragsteuer und eine weitere Gewerbesteuer, die bei einem Weiterverkauf anfielen.

Insgesamt verstärkt die Steuerreform Spannungen auf dem Immobilienmarkt. Insbesondere in Ballungsräumen ist mit Mieterhöhungen zu rechnen – Vermittler von Immobilien stehen hier also vor neuen Herausforderungen. Gleichzeitig werden andernorts neue Potentiale frei: Eine geschäftliche Neuausrichtung auf hochpreisige Immobilien kann sich für Makler im Zuge der Reform als durchaus lukrativ erweisen.