2016 ist die umfassende Steuerreform in Kraft getreten – auch auf dem Immobilienmarkt sind die Änderungen gravierend: Höhere Steuerbelastungen und eingeschränkte Abschreibemöglichkeiten für Vermieter:innen und Unternehmer:innen sind die Folge. Was bedeutet das für Ihr Maklergeschäft?
Grundsätzlich soll die Steuerreform die österreichischen Bürger:innen entlasten und die Konjunktur ankurbeln. Geringere Steuersätze für kleinere Einkommensbezieher:innen oder höhere Kinderfreibeträge sind jedoch nur die eine Seite der Medaille, umfassende Maßnahmen zur Gegenfinanzierung die andere – und die greifen insbesondere im Immobilienbereich.
Denn um mehr Geld in die Staatskassen zu spülen und Neuschulden zu vermeiden, wurden folgende Steuern neu geregelt:
Unternehmer:innen und private Vermieter:innen werden durch das neue Steuergesetz mehr belastet. Durch den neuen Aufteilungsschlüssel von Gebäude und Grundstück beispielsweise können Eigentumsbesitzer:innen fortan lediglich 60 anstatt 80 Prozent für das Gebäude abschreiben.
Wegen der eingeschränkten Abschreibemöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen sei außerdem „die Investitionsbereitschaft der Immobilieneigentümer:innen deutlich gesunken“, so Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI).
Laut einer ÖVI-Studie haben die Reformen insgesamt Investitionseinbußen von 75 Millionen Euro auf dem Immobilienmarkt zur Folge. Davon entfallen 36 Millionen Euro auf den Bereich der Mietimmobilien. Die Wertschöpfung würde um 28 Millionen Euro zurückgehen – dies entspricht 178 Wohnungen, die nicht gebaut oder saniert werden:
Der ÖVI-Präsident Georg Flödl fordert angesichts dessen eine Reform der Reform, unter anderem mit folgenden Maßnahmen:
Die umstrittene Reform bedeutet für Makler:innen in erster Linie mehr Überzeugungsarbeit: Grundstücksbesitzer:innen und Vermieter:innen werden durch die steuerliche Mehrbelastung bei Veräußerungen höhere Verkaufs- und Mietpreise anstreben wollen. Außerdem könnte sich der Zustand von Bestandsimmobilien verschlechtern, wenn die Prognosen des ÖVI stimmen und die Investitionen in diesem Bereich zurückgehen.
Andererseits werden Besitzer:innen hochpreisiger Immobilien eher dazu tendieren, ihr Luxusobjekt zu verkaufen, anstatt es zu verschenken. Denn der Verkehrswert ist in den meisten Regionen – vor allem in den Ballungszentren – deutlich höher als der ehemals geltende dreifache Einheitswert. Besonders bei Immobilien im Wert von über 500.000 Euro macht sich das bemerkbar.
Ein Beispiel: Für die Veräußerung einer Immobilie innerhalb der Familie im Wert von 0,5 Millionen Euro gestaltet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt:
Insgesamt beziffert sich die Grunderwerbssteuer somit auf 1.250 Euro + 3.000 Euro + 3.500 Euro = 7.750 Euro. |
Immobilienbesitzer:innen hochpreisiger Objekte könnten fortan eher den Verkaufsweg gehen, wenn ihre Kinder nicht planen, in dem Haus weiterzuwohnen. Der Verkaufserlös ließe sich dann über das Sparbuch steuerfrei auf die Erben übertragen. Einerseits umgehen die Verkäufer:innen dadurch die steuerliche Belastung bei der Schenkung. Andererseits sparen sich die Erben die Immobilienertragsteuer und eine weitere Gewerbesteuer, die bei einem Weiterverkauf anfielen.
Insgesamt verstärkt die Steuerreform Spannungen auf dem Immobilienmarkt. Insbesondere in Ballungsräumen ist mit Mieterhöhungen zu rechnen – Vermittler:innen von Immobilien stehen hier also vor neuen Herausforderungen. Gleichzeitig werden andernorts neue Potentiale frei: Eine geschäftliche Neuausrichtung auf hochpreisige Immobilien kann sich für Makler:innen im Zuge der Reform als durchaus lukrativ erweisen.