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Abnutzung (des Mietobjekts)

AfA - Abschreibung für Abnutzung

Wenn ein Objekt wirtschaftlich oder technisch unzumutbar für eine Generalsanierung ist, kann nach österreichischer Rechtslage die außergewöhnliche Abnutzung geltend gemacht werden.

Im Rahmen der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" kommen die laufende Abschreibung für Abnutzung (AfA) sowie die Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) als Werbungskosten in Frage. Die AfA beträgt 1,5% pro Jahr und kann problemlos als Werbungskosten in der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden. Die AfaA knüpft hingegen an die Geltendmachung eines "außergewöhnlichen Wertverzehrs" an, der sich in einer verminderten wirtschaftlichen oder technischen Nutzbarkeit des Wirtschaftsgutes äußert und den der Steuerpflichtige nachzuweisen hat.

Bei Mietobjekten ist eine AfaA zulässig, wenn die technische Nutzbarkeit des Objektes (etwa bei Mängeln an der Gebäudesubstanz) oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit (beispielsweise Unvermietbarkeit infolge von Autobahnbauarbeiten oder einer gesetzliche Mietzinsbeschränkung) aufgrund besonderer, vom Vermieter nicht beeinflussbarer Umstände Einbußen erleidet. Die Höhe der AfaA ergibt sich aus der wertmäßigen Nutzungsminderung gemessen an der normalen Nutzungsmöglichkeit.

Die außergewöhnliche technische Abnutzung

Sind bei einem Gebäude zur weiteren Vermietbarkeit derart umfangreiche Sanierungen notwendig, dass dem Neubau der Vorzug gegenüber einer Generalsanierung einzuräumen ist, kann der Restbuchwert des Altgebäudes (bzw. jenes Gebäudeteils, der abgerissen wird) infolge technischer Abbruchreife als AfA angesetzt werden. Wird allerdings das Gebäude bewusst dem Verfall preisgegeben (etwa um die Mieter zum Auszug zu bewegen), ist der Wertverlust durch die unterbliebenen Instandhaltungen der privaten Sphäre des Vermieters zuzurechnen und kann nicht als AfA geltend gemacht werden.

Die außergewöhnlich wirtschaftliche Abnutzung

Der deutsche Bundesfinanzhof (BFH) hat vor kurzem eine wirtschaftlich bedingte AfaA zu folgendem Fall bejaht: Ein auf die speziellen Bedürfnisse des Mieters derart angepasstes Mietobjekt war nach Kündigung durch den Mieter de facto nicht mehr weitervermietbar, so dass der Vermieter letztlich zum Verkauf gezwungen war. Fraglich ist, ob sich auch die österreichische Verwaltung dieser Rechtsansicht anschließt, da eine außerordentliche wirtschaftliche Abnutzung bei der Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" in der Regel nicht anerkannt wird. Wenn mit der Nicht-Vermietbarkeit wie im oben angeführten Fall die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Generalsanierung ins Treffen geführt werden kann, sollte aber einer AfA auch nach der österreichischen Rechtslage nichts entgegenstehen.