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Mietkauf-Immobilien in Österreich – Alternative zur Eigentumswohnung

1. Wie funktioniert der Mietkauf?

Wer einen Vertrag für eine Mietkaufwohnung abschließt, muss einen Finanzierungsbeitrag leisten. Es handelt sich dabei um eine einmalige Anzahlung, mit der der Mieter die Grund- und Baukosten mitfinanziert. Den Finanzierungsbetrag erhält der Mieter im Laufe der Mietjahre aber wieder anteilig zurück, indem die Miete pro Jahr um ein Prozent gemindert wird. Die Höhe der Miete wird laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) nach dem Prinzip des kostendeckenden Entgelts ermittelt.

Mit Vertragsunterzeichnung sichert sich der Mieter die Möglichkeit, eine Wohnung oder ein Haus frühestens zehn Jahre nach Erstbezug zu kaufen. Der Kauf selbst wird jedoch nicht mitfinanziert. Im Gegensatz zum Leasing handelt es sich bei der Miete nicht um eine Anzahlung. Dieser Aspekt führt bei den Mietkaufverträgen am häufigsten zu Missverständnissen seitens der Mieter.

 

2. Wo werden in Österreich Mietkaufobjekte angeboten?

Mietkaufobjekte befinden sich zum Großteil in den österreichischen Landeshauptstädten, allen voran in Wien. Vor allem für Singles und Paare gibt es ein sehr abwechslungsreiches Angebot an verschiedenen Größen und Altersklassen. Für Familien gibt es aktuell ein vergleichsweise eingeschränktes Angebot. Allerdings orientieren sich viele Bauträger an der vermehrten Nachfrage nach größeren Wohnflächen und bauen familienfreundliche Wohnungen.

Dadurch, dass Wohnungen in sehr guten Lagen auch problemlos über den freien Markt zu hohen Preisen verkauft werden könnten, befinden sich die Mietkaufobjekte vermehrt in Randgebieten und Wohngebieten außerhalb der beliebten Wohnviertel.
 

Tipp: Wer eine Mietkaufwohnung oder ein -haus wünscht, muss sich früh genug danach umsehen. Dadurch, dass Mietkaufwohnungen sehr begehrt sind und es sich meist um noch nicht fertiggestellte Bauprojekte handelt, können die Wartezeiten mehrere Jahre betragen. Das gilt insbesondere für Reihenhäuser oder Wohnungen in zentraler Lage.

Auch in kleineren Gemeinden gibt es vereinzelt die Option auf den Mietkauf, hier sind die Kriterien für eine Inanspruchnahme meist aber etwas strenger, dafür überwiegen neuwertige Immobilien. Überdurchschnittlich viele Wohnungen und Häuser stehen in Oberösterreich und im Burgenland zur Verfügung.
 

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3. Wer stellt Mietkaufwohnungen zur Verfügung?

Wohnungen zum Mietkauf werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen, auch bekannt als Wohnbaugenossenschaften, gestellt. Sie bauen Wohnungen, die von den Bundesländern entsprechend der geltenden Regelungen zur Wohnbauförderung finanziell unterstützt werden können. Bei etwa 30 Prozent der vorhandenen Mietkauf-Immobilien besteht die Option auf den Kauf, beim Rest handelt es sich um gewöhnliche Mietwohnungen und Kaufobjekte.

In jeder österreichischen Stadt gibt es mehrere Wohnbaugenossenschaften, allein in Wien sind es mehr als 30. Interessenten können sich direkt an die Vereinigung wenden oder sich Tipps bei den Sozialämtern einholen.

 

4. Wie hoch sind die Kosten für eine Mietkaufwohnung?

Die Höhe des Kaufpreises wird – sofern nicht vertraglich anders vereinbart – nicht mit dem Unterzeichnen des Mietkaufvertrages vereinbart, sondern erst zum Zeitpunkt der Kaufoption. Wurden alle gesetzlichen Rahmenbedingungen eingehalten, ist die Wohnungsgenossenschaft verpflichtet, die Wohnung dem Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt zu einem marktüblichen Preis für vergleichbare frei finanzierte Immobilien zu verkaufen. Dabei sind Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung zu berücksichtigen.

 

5. Welche Kriterien müssen Interessenten erfüllen?

Um für eine solche Wohnung infrage zu kommen, müssen einige Kriterien erfüllt werden. Dazu gehören:

  • Volljährigkeit
  • österreichische Staatsbürgerschaft oder
  • EU- bzw. EWR-Bürger oder
  • Flüchtling nach Genfer Konvention
  • Mindestgrenze und eine Höchstgrenze beim Nettoeinkommen

Die Grenzen bezüglich des Einkommens können sich zwischen den Bauvereinigungen und den Bundesländern unterscheiden, auch gibt es Vereinigungen, die sich auf Zielgruppen spezialisieren, etwa auf alleinerziehende Mütter, Familien oder Senioren.

 

6. Wann kann eine Mietkaufwohnung gekauft werden?

Einem Mietkauf geht eine mindestens zehn Jahre währende Mietzahlung an die Wohnungsgenossenschaft voraus. Erst dann hat sich der Mieter das Recht auf den Kauf der Genossenschaftswohnung gesichert. Je nach Genossenschaft kann es individuell günstigere Regelungen geben, als im Gesetz vorgesehen. Vor Vertragsabschluss empfiehlt es sich deshalb auf jeden Fall, eine Rechtsberatung einzuholen und den entsprechenden Vertrag gründlich überprüfen zu lassen.

 

7. Was passiert, wenn der Mieter nicht kaufen möchte?

Möchte der bisherige Mieter die Wohnung nach Ende der jeweiligen Frist doch nicht kaufen – etwa weil sich die Immobilienpreise ungünstig entwickelt haben oder weil er die finanziellen Möglichkeiten nicht hat –, ist er nicht dazu verpflichtet. Er kann entsprechend dem Mietrechtsgesetz einfach weiter gegen Miete in seiner Wohnung bleiben. Dass er die Wohnung nicht kauft, ist kein geltender Kündigungsgrund. In Österreich wird nur etwa jede dritte Wohnung nach Ablauf der Mietperiode gekauft.

 

8. Wann können Mieter die Wohnung kündigen?

Auch wenn sich Interessenten mit dem Mietkauf eine Option auf den Kauf nach zehn Jahren sichern, sind sie nicht an die Wohnung gebunden. Wollen Sie die Wohnung kündigen, gelten die üblichen Regelungen, die im österreichischen Mietrechtsgesetz festgehalten sind. Mieter können jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Umgekehrt kann der Vermieter dem Mieter nicht kündigen. Wird der Vertrag nach dem Verstreichen der Kaufoption durch einen normalen Mietvertrag ersetzt, gelten die Bestimmungen laut Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

 

9. Welche Vorteile hat die Miete vor dem Kauf?

Mit dem Mietkauf sichert sich der Mieter die Aussicht auf einen zukünftigen Kauf, auch wenn er sich diesen im Moment nicht finanzieren könnte. So kann er die Dauer der Miete nutzen, um Geld anzusparen und mit mehr Eigenkapital einen günstigeren Kredit zu bekommen, als es jetzt für ihn möglich wäre. Da es sich um geförderten Wohnraum handelt, liegen die Preise für Mietkaufwohnungen für gewöhnlich unter dem aktuellen Markpreis, weshalb sich das Warten zusätzlich lohnt.

 

10. Welche rechtlichen Vorschriften sind beim Kauf zu berücksichtigen?

Im Jahr 2016 fand eine wichtige, den Mietkauf betreffende Novellierung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes statt. Es wurde eine Spekulationsfrist eingeführt, die für zehn Jahre gilt. Verkauft der Mietkäufer die Wohnung innerhalb dieser Zeit weiter, hat er die Differenz aus dem Verkehrswert, zu dem er die Wohnung gekauft hat, und dem Preis, den er erzielt hat, an die Genossenschaft abzugeben. Außerdem erhält die Baugenossenschaft ein Vorkaufsrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird.

Der Grund für diese Entscheidung ist, dass viele Mieter die Wohnung günstig kauften um sie sofort zu einem deutlich höheren Preis weiterzuverkaufen, was nicht der eigentlichen Idee dahinter – dem leistbaren, gemeinnützigen Wohnen – entspricht. Bezüglich der Weitervermietung solcher Immobilien gibt es jedoch keine konkreten gesetzlichen Bestimmungen, es können aber Regeln dazu vertraglich vereinbart werden.

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