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2-Zimmer-Wohnung: Ideal für Singles und Paare

2-Zimmer-Wohnungen sind für Menschen in den unterschiedlichsten Lebenssituationen und Familienkonstellationen interessant. Ob ein junges Paar, arbeitender Single, sich verkleinernde Pensionäre oder die Studenten-WG: 2-Zimmer-Wohnungen gehören zu den gefragtesten Wohnungsgrößen. Dementsprechend leicht lassen sie sich als Eigentümer vermieten, weshalb diese Immobilienform auch als Kapitalanlage äußerst beliebt ist.

1. Was zeichnet eine 2-Zimmer-Wohnung aus?

2. Wie kann eine 2-Zimmer-Wohnung optimal genutzt werden?

3. Worauf ist bei der Auswahl allgemein zu achten?

4. Wie teuer ist eine 2-Zimmer-Wohnung?

5. Mieten oder kaufen?

6. Wie hoch sind die Betriebskosten?

 

1. Was zeichnet eine 2-Zimmer-Wohnung aus?

Eine 2-Zimmer-Wohnung ist definiert als Wohnraum, der neben den standardmäßig vorhandenen Zimmern Küche-Diele-Bad noch zwei weitere Zimmer bietet. In Ausnahmefällen kann auch eine Wohnung, die über eine sehr große Wohn-Ess-Küche verfügt und darüber hinaus nur mit einem weiteren Zimmer ausgestattet ist, ebenfalls zu den 2-Zimmer-Wohnungen gezählt werden. Die Wohnungsgröße bewegt sich dabei meist zwischen 45 und 80 Quadratmetern.

2. Wie kann eine 2-Zimmer-Wohnung optimal genutzt werden?

Wie sich das Beste aus einer 2-Zimmer-Wohnung herausholen lässt, hängt stark von der Lebenssituation der Bewohner ab:

Singles und Paare

Die meisten berufstätigen Singles mit mittlerem Einkommen leben in 2-Zimmer-Wohnungen. Gleiches gilt für Paare, die beispielsweise als Studenten weniger Budget zur Verfügung haben. In beiden Fällen lässt sich eines der Zimmer als Schlaf-, das andere als Wohnzimmer nutzen. Da allerdings kein Raum als reines Büro zur Verfügung steht, ist es umso wichtiger, in einem der Zimmer einen separierten Arbeitsplatz einzurichten – vorausgesetzt natürlich, dass der jeweilige Job Heimarbeit erfordert.

Senioren

Gerade ältere Ehepaare treibt, nachdem die Kinder ausgezogen sind, der Wunsch nach Verkleinerung. Mit Eintritt in das Rentenalter verkaufen deshalb viele ihre zu groß gewordenen Einfamilienhäuser und ziehen stattdessen in eine kleinere 2-Zimmer-Wohnung. Hier gilt es besonders darauf zu achten, dass der Wohnraum alters- und behindertengerecht gebaut ist. Die Wohnung sollte sich also im besten Fall im Erdgeschoss oder in einem Haus mit großzügigem Aufzug befinden, das Bad über eine ebenerdig begehbare Dusche verfügen. Auch breite Türrahmen, durch die Rollstuhl oder Rollator passen, sollten bevorzugt werden.

Wohngemeinschaften

Gerade in Groß- und Unistädten steigen die Mieten so rasant, dass sich Studenten oder Berufseinsteiger keine eigene Wohnung leisten können. Einige genießen aber auch einfach die familiäre Gesellschaft eines Mitbewohners. Für eine solche Zwei-Personen-WG eignen sich 2-Zimmer-Wohnungen ebenfalls. In dem Fall wird jedem Bewohner eines der beiden Zimmer zugeteilt, auf ein gemeinsames Wohnzimmer muss verzichtet werden. Damit es in einer WG langfristig nicht zu vorprogrammierten Konflikten kommt, sollten einige spezifische Ansprüche an den Schnitt der Wohnung gestellt werden:

  • Beide Zimmer sollten für eine faire Aufteilung möglichst gleich groß sein. Ist das nicht gegeben, können die jeweils gezahlten Mietanteile entsprechend angepasst werden.
  • Bei keinem der beiden Zimmer sollte es sich um ein Durchgangszimmer handeln, da sonst die Privatsphäre beider Bewohner dauerhaft gestört wird.
  • Nach Möglichkeit sollte die Wohnung über eine einigermaßen große Küche verfügen. So kann trotz des fehlenden Wohnzimmers ein Gemeinschaftsraum geschaffen werden.

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3. Worauf ist bei der Auswahl allgemein zu achten?

Unabhängig davon, wer konkret eine 2-Zimmer-Wohnung bezieht, gibt es natürlich allgemeine Aspekte, die vor Anmietung oder Kauf grundsätzlich in Erwägung gezogen und geprüft werden sollten:

Lage

  • Ist die Wohnung gut über öffentliche Verkehrsmittel angebunden?
  • Besonders wichtig für Pendler: Wie weit ist es bis zur nächsten Autobahn?
  • Befinden sich die wichtigsten Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Distanz?
  • Liegt die Wohnung an einer vielbefahrenen Straße/ einer Party-Meile, sodass es zu vermehrter Verschmutzung und Lärmbelästigung kommt?
  • Wie ist die Parksituation vor Ort?

Ausstattung

  • Ist bereits eine Einbauküche vorhanden, die übernommen oder mitgemietet werden kann?
  • Wie wird geheizt? Ist eine geldsparende Gas- oder Pelletheizung installiert oder wird noch ein antiquierter Nachtspeicherofen verwendet, der horrende Heizkosten verursacht?
  • Ist genug Stauraum – zum Beispiel dank eines Wandschranks oder einer kleinen Vorratskammer – vorhanden?

Substanz

  • Ist die Wohnung relativ frisch renoviert, oder muss bereits nach kurzer Zeit Hand angelegt werden?
  • Entspricht die Dämmung aktuellen Energiesparstandards? Hier spielt vor allem die Fensterverglasung eine Rolle.
  • Erscheint die allgemeine Bausubstanz des Hauses zeitgemäß oder eher marode?
  • Wie hellhörig ist die Wohnung?

4. Wie teuer ist eine 2-Zimmer-Wohnung?

Diese Frage gehört wohl zu den essenziellsten, lässt sich aber selbstverständlich nicht für ganz Österreich pauschal beantworten.

In Wien beispielsweise variieren die Quadratmeterpreise für eine 51 bis 80 Quadratmeter große Wohnung je nach Stadtteil zwischen 12,63 Euro in Simmering und 20,08 Euro in der Inneren Stadt. Salzburg ist mit durchschnittlich 14,86 Euro ähnlich preisintensiv. Bedeutend günstiger lässt es sich im Burgenland zur Miete wohnen. Hier beträgt die Durchschnittsmiete für die genannte Wohnungsgröße lediglich 9,38 Euro. Und auch Kärnten ist mit 9,81 Euro bezahlbar.

Ganz ähnlich gestaltet sich das Preisgefälle beim Wohneigentum. Nirgends lassen sich im Schnitt teurere Wohnungen erwerben als im Wiener Zentrum. Hier kostet eine Wohnung mit 51 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche bereits 12.167 Euro – pro Quadratmeter! Wer eine 80-Quadratmeter-Wohnung erstehen will, muss also eine knappe Million investieren. Natürlich geht es in Wien aber auch günstiger, wenn es nicht unbedingt die Innenstadt sein muss. Mit 3.758 Euro je Quadratmeter ist beispielsweise eine Wohnung in Favoriten zu haben. Besonders niedrig sind aber auch die Wohnungskaufpreise im Burgenland. Im Durchschnitt werden hier nur 1.712 Euro pro Quadratmeter fällig.

 

5. Mieten oder kaufen – was sind Vor- und Nachteile?

Die Frage, ob ein Mietverhältnis oder Kauf sinnvoller ist, stellt sich immer wieder. Während im Falle einer Studenten-WG der Kauf wohl in den seltensten Fällen möglich ist, macht er für das Senioren-Ehepaar wiederum durchaus Sinn. Grundsätzlich ist aber jede der beiden Varianten mit Vor- sowie Nachteilen behaftet, die hier übersichtlich dargestellt sind:

 

  Mieten Kaufen
Vorteile
  • Maximale Flexibilität (beispielsweise beim Jobwechsel)
  • Wenig Verantwortung für das gesamte Haus
  • Umfangreiche Reparaturarbeiten liegen größtenteils in der Verantwortung des Vermieters und müssen nicht selbst organisiert werden
  • Kapitalanlage
  • Je nach Finanzierungsplan und Lage sind die monatlichen Raten nur unwesentlich höher als entsprechende Mietzahlungen
  • Maximaler Gestaltungsfreiraum
  • Mitbestimmungsrecht bei belangen des gesamten Hauses (Eige
Nachteile
  • Eingeschränkte Entfaltungsfreiheit in der Wohnungsgestaltung (zum Beispiel kein Durchbruch von Wänden)
  • Mietsteigerungen
  • Die Mietzahlungen haben keinen langfristigen Gegenwert
  • Kaution
  • Selbstbestimmungsrahmen geringer als bei einem eigenen Haus
  • Deutlich höhere Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen
  • Wenn für die langfristige Lebensplanung 2-Zimmer-Wohnung zu klein ist (Familienplanung), lohnt eine Investition nicht
  • Kaufnebenkosten

 

Wie hoch ist die Provision?

Sowohl beim Kauf als auch bei der Anmietung wird eine Maklerprovision fällig. Allerdings existieren für beide Varianten unterschiedliche gesetzliche Regelungen:

Bei der Vermietung eines Objekts trägt in Österreich grundsätzlich der Mieter die Provision. Deren Höhe darf maximal zwei Monatsmieten betragen – also die Kaltmiete zuzüglich der entsprechenden Nebenkosten. Hierbei gibt es nur wenige Ausnahmen. Bei einem auf drei Jahre befristeten Mietverhältnis darf maximal eine Monatsmiete verlangt werden, ebenso in dem Fall, dass der Makler gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist.

Rein rechtlich steht auch beim Kauf der Käufer in der alleinigen Pflicht, die Provision zu tragen. Letztlich ist aber die jeweils vertraglich festgehaltene Individualvereinbarung entscheidend. Hier hat es sich in der Praxis durchgesetzt, dass die Provision meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Bei einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro darf die Gesamtprovision bis zu vier Prozent des Kaufpreises betragen, bei einem höheren Preis sind es nur noch drei Prozent.

6. Wie hoch sind die Betriebskosten?

Egal, ob in der eigenen Wohnung oder in einer Mietwohnung: Betriebskosten betreffen jeden. Dabei führen häufig schon die genauen Begrifflichkeiten zu Verwirrungen:

  • Nettomiete: Kaltmiete, eigentliche Mietzahlung für die reine Wohnfläche
  • Bruttokaltmiete: Kaltmiete plus Betriebskosten
  • Bruttowarmmiete: Kaltmiete plus Betriebskosten und Heizung sowie Warmwasser

Falls Interessenten sich nach der Miethöhe erkundigen, ist es also entscheidend zu wissen, welche Kosten der genannte Betrag genau umfasst.

Zu den generellen Betriebskosten gehören unter anderem:

  • (Frisch-)Wassergebühr
  • Abwassergebühr
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Kanalräumung
  • Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsräume (zum Beispiel des Flurs)
  • Feuerversicherung
  • Haftpflichtversicherung

Die entsprechenden Kosten werden über eine monatliche Pauschale gedeckt, die in die Mietzahlung einfließt. Einmal jährlich erfolgt dann eine Abrechnung, bei der entweder zu viel Gezahltes zurückgezahlt wird oder Nachzahlungen fällig werden.

Grundsätzlich werden die Betriebskosten anteilig je nach Wohnfläche auf die Parteien des Hauses aufgeteilt. Lediglich Heizung und (teilweise) Frischwasser werden nach konkretem Verbrauch abgerechnet, Strom zählt grundsätzlich nie in die Betriebskosten und ist separat nach Verbrauch zu zahlen.

Regelmäßig erstellt die Mietervereinigung einen Betriebskostenspiegel, der exemplarisch für Wien die anfallenden Kosten pro Quadratmeter und Jahr aufschlüsselt. Für 2015 ergab sich die folgende Verteilung pro Quadratmeter:

  • Hausreinigung:                     € 5,11
  • Versicherung:                        € 5,00
  • Wasser, Abwasser, Kanal:   € 3,98
  • Verwaltung:                           € 3,25
  • Müll:                                       € 2,49
  • Rest:                                       € 1,48

Im Schnitt fallen in Österreich pro Quadratmeter also um 21,31 Euro jährlich an. Von der monatlichen Miete machen die Betriebskosten demnach knapp um 1,78 Euro pro Quadratmeter aus. Für eine kleinere 2-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern Größe ergeben sich also Zusatzkosten von rund 89 Euro, bei einer größeren 80-Quadratmeter-Wohnung sind es entsprechend 142,40 Euro.

Festzuhalten ist dabei, dass nahezu alle Posten im Preis gestiegen sind. Eine ähnliche Preistendenz ist für das laufende Jahr sowie die kommenden Jahre zu vermuten.

 

Tipp: Wer eine 2-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage kauft und anschließend vermietet, kann verschiedene Betriebskosten von der Steuer absetzen.

Strom- und Heizkosten

Diese beiden Posten machen gemeinsam oft den größten Anteil der Nebenkosten aus, lassen sich gleichzeitig aber nur schwer allgemein angeben. Denn sie sind von zahlreichen verschiedenen Faktoren abhängig. Für die Gesamtstromkosten ist vor allem entscheidend, ob auch Warmwasser in Form eines Durchlauferhitzers via Strom generiert wird. Bei der Heizkostenfrage spielt in erster Linie eine Rolle, welcher Heizungstyp installiert wurde – zum Beispiel eine teure Nachtspeicherheizung oder ein moderner, sparsamer Pelletofen.

Aber auch der Verbrauch variiert je nach Bewohnerkonstellation. Ein Single, der alleine in einer 2-Zimmer-Wohnung wohnt und tagsüber berufstätig ist, verbraucht den Großteil des Tages überhaupt keinen Strom und nur minimale Heizkapazitäten. Bei einer Wohngemeinschaft, in der die Bewohner sehr unterschiedliche Tagesabläufe haben und sich meist in unterschiedlichen Zimmern aufhalten (die jeweils beleuchtet und beheizt werden müssen), liegt der Verbrauch dagegen wesentlich höher.

Generell entscheidet gerade die Frage, wie sehr der Alltag gemeinsam bestritten wird, über den Heiz- und vor allem auch Stromverbrauch. Ein Paar, das grundsätzlich einmal täglich zusammen kocht, lebt energieeffizienter, als eine WG, bei der per se mindestens zweimal am Tag der Herd oder Backofen Strom verbraucht.

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