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Altbauwohnungen in Österreich: Was Käufer und Mieter wissen sollten

So beliebt ist der Altbau in Österreich

Altbauten sind Immobilien mit Charakter. Die hohen Räume mit großen Fenstern und Stuckarbeiten vermitteln ein historisches Ambiente und bieten viel Platz. Das Angebot ist in Österreich sehr gut, wodurch Interessenten viele Optionen offen stehen. 

1. Was kennzeichnet einen Altbau?

2. Wo finden Interessenten Altbauwohnungen in Österreich?

3. Wie hoch sind Mieten und Kaufpreise für Altbauten?

4. Welche Vor- und Nachteile gibt es gegenüber Neubauwohnungen?

5. Worauf sollte beim Kauf geachtet werden?

6. Was kostet es, einen Altbau zu sanieren und zu renovieren?

7. Welche Förderungen gibt es in Österreich?

 

1. Was kennzeichnet einen Altbau?

Eine allgemein verbindliche Definition von Altbau gibt es nicht. So können gemessen am Alter sowohl Gebäude aus der Jahrhundertwende als auch Wohnungen aus den Achtzigern als alte Gebäude gelten. Der Begriff wird eher mit dem Baustil in Verbindung gebracht. So wird darunter meist ein Gebäude mit hohen Decken und Fenstern, schmalen Dielen und weißgetünchten Decken verstanden. Auch Stuckarbeiten und Parkettböden sowie Flachheizkörper unter den Fenstern gelten als typisch.

 

2. Wo finden Interessenten Altbauwohnungen in Österreich?

Klassische Altbauten befinden sich in den österreichischen Städten und dort vor allem in den Zentren. In Wien, der Stadt mit der größten Auswahl bezüglich Größe, Ausstattung und Preis, haben etwa ein Viertel der Einwohner ihren Hauptwohnsitz in Altbauwohnungen.

Je näher zum Stadtkern gelegen, umso kleiner werden die Wohnungen. Größere Objekte befinden sich zwischen dem Zentrum und den äußeren Bezirken, zum Beispiel in Wien entlang der Ringstraße oder in Salzburg außerhalb der Altstadt. Je weiter in Richtung Stadtrand, umso seltener werden klassische Altbauten. Hier dominieren zwar auch Bestandsimmobilien, diese sind aber nach 1945 gebaut worden.
 

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3. Wie hoch sind Mieten und Kaufpreise für Altbauten?

Für Altbauwohnungen, die vor 1953 errichtet wurden, gelten in Österreich Richtwerte. So dürfen Wohnungen der Kategorie A, die mindestens 30 Quadratmeter groß sein müssen und über zeitgemäße sanitäre, Wärmeversorgungs- und Wasserversorgungsanlagen verfügen müssen, je nach Region maximal 4,91 Euro pro Quadratmeter kosten.

In der Praxis sieht dies in ganz Österreich jedoch anders aus, da für diverse Faktoren Zuschläge verlangt werden dürfen. So kann die Miete aufgrund einer besonders schönen Lage schnell um fast 100 Prozent teurer werden. Weitere mögliche Aufschläge sind:

  • 10 %  für eine Wohnung mit Balkon oder Terrasse
  • 20 % für Ruhelagen
  • 20 % für Grünlagen
  • 10 % für ein zweites Badezimmer
  • 3 % für Parkettboden

 

Tipp: Mieter, die an einer Altbauwohnung interessiert sind, können sich am ortsüblichen Mietpreisspiegel, der bei der Gemeinde oder dem Stadtmagistrat erfragt werden kann, orientieren. Käufer können aktuelle Verkaufsangebote miteinander vergleichen und so abwägen, ob der angegebene Preis gerechtfertigt ist

4. Welche Vor- und Nachteile gibt es gegenüber Neubauwohnungen?

Durch die großen Fenster sind die Wohnungen sehr hell, die hohen Decken lassen die Räume größer wirken. Allgemein bestechen sie durch eine edle Optik, wenige Möbel reichen aus, um die Wohnung schön einzurichten. In gleicher Lage und bei gleicher Größe sind sie meist günstiger als Neubauwohnungen.

Die schönen Wohnungen bringen aber auch Nachteile: So sind die Heizkosten durch die hohen Räume höher, auch geht durch weniger gute Isolierungen viel Wärme verloren. Wohnungen in alten Gemäuern sind außerdem nicht selten besonders hellhörig. Im Gebäude ist außerdem häufig kein Aufzug vorhanden.

 

5. Worauf sollte beim Kauf geachtet werden?

Altbauten, die besonders günstig zu erwerben sind, sind meist sanierungsbedürftig. Bei der Besichtigung der Immobilie sollten Kaufinteressenten insbesondere das Dach, die Fenster, die Haustechnick und die Dämmung gemeinsam mit einem Experten unter die Lupe nehmen. Laut Verband privater Bauherren sind folgende Bereiche die häufigsten Schwachstellen:

  • 73 % Haustechnik: defekte und veraltete Heizungen, rostige Leitungen, fehlerhafte Kanalisation, fehlende Lüftung, veraltete Sanitäranlagen
  • 70 % Wärmedämmung: fehlende oder nicht ausreichende Dämmung von Dach und Fenstern, Schimmel im Dämmmaterial, gesundheitsschädliches Baumaterial
  • 68 % Keller: feuchte Wände, Schimmelbefall, fehlende Dämmung
  • 56 % Dach: marode Bausubstanz, fehlende Dämmung, undichte Stellen

Dadurch, dass sich Altbauwohnungen häufig in historischen Gemäuern befinden, kann es durchaus sein, dass sie unter Denkmalschutz stehen. Ein Kauf will in solchen Fällen gut überlegt sein: Zwar liegen die Kaufpreise unter dem Marktpreis, aber das nicht ohne Grund: Umbaumaßnahmen sind kaum möglich, auch Renovierungen und Sanierungen müssen mit dem österreichischen Amt für Denkmalschutz abgesprochen werden.

 

6. Was kostet es, einen Altbau zu sanieren und zu renovieren?

Wurden bisher noch keine Sanierungsmaßnahmen vorgenommen, muss im Schnitt noch einmal rund ein Drittel der Kaufsumme dafür eingeplant werden. Bei besonders alten Gebäuden können die Mehrkosten sogar bis zu 50 Prozent vom Kaufpreis betragen, da hier meist auch Wasserleitungen, Elektrik, Dach und Fenster ausgetauscht werden müssen. Auch die Dämmung kann bei alten Gemäuern einen hohen Kostenfaktor darstellen, da sie häufig asbestbelastet ist und komplett ausgetauscht und aufwendig entsorgt werden muss.

Je nachdem, wie modern die Wohnung oder das Haus werden soll, müssen noch weitere Zuschläge für Schallschutzfenster, Heizkessel, Fußbodenheizung und sonstige Einrichtungen der Haustechnik eingeplant werden.

Doch die Arbeit und der Kostenaufwand lohnen sich: Ist der Altbau erst einmal saniert, liegt der Gesamtwert in der Regel über den Ausgaben für Kauf und Sanierung, und die Immobilie ermöglicht ein modernes Wohnen in historischem Ambiente.

 

7. Welche Förderungen gibt es in Österreich?

Für die Sanierung und Verbesserung der Werte des Energieausweises gibt es in Österreich spezielle Förderungen, bei denen für Altbauten neben den üblichen Fördersätzen weitere Zuschläge gewährt werden. Wichtige Förderungen sind:

  • Der Sanierungsscheck: Eine staatliche Förderung, mit der thermische Sanierungen unterstützt werden.
  • Die Wohnbauförderung für Eigenheimsanierungen: Sie wird von den Bundesländern vergeben. Die Anforderungen und deren Höhe unterscheiden sich zwischen den Ländern. Gefördert werden unter anderem thermische Sanierungen, der Einsatz erneuerbarer Energien oder auch eine Verbesserung der Energieeffizienz und Dämmung.
  • Handwerkerbonus: Eine staatliche Förderung für die Inanspruchnahme von Arbeitsleistungen von Handwerkern befugter österreichischer Unternehmen.

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