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Bieterverfahren

Strukturiertes privates Bieterverfahren

Ein strukturiertes Bieterverfahren, früher nur bei größeren Immobilieninvestments üblich, wird heuer bei immer mehr privaten Haus- und Wohnungsverkäufen verwendet. Es ist ein Instrument der Immobilienvermarktung und kann sich lohnen, wenn Verkäufer bei der Preisfindung unsicher sind oder der richtige Preis schwer zu finden ist.

Wie läuft das Bieterverfahren ab?

Das private Bieterverfahren wird inzwischen immer öfter in der Immobilienvermarktung eingesetzt. Das Prinzip: Der Markt soll den Preis entscheiden. Im Ergebnis kann es bedeuten, je mehr Gebote kommen, desto höher ist der Verkaufspreis am Ende. Der Ablauf ist gut nachvollziehbar und folgt einem Zeit- und Marketingplan. In der Regel sind das die einzelnen Schritte:

  1. Zunächst wählen Immobilienverkäufer einen Immobilienmakler aus, der Erfahrungen auf dem Gebiet des Bieterverfahrens mitbringt.
  2. Der Makler begutachtet das Verkaufsobjekt und setzt danach einen realistischen Verkaufswert fest. Er erstellt ein Exposé für die Immobilie. Dieses enthält entweder keine Vorgaben zum Kaufpreis oder einen Richtpreis bzw. ein Mindestgebot.
  3. Der Makler inseriert das Objekt in bewährten Verkaufskanälen wie ImmobilienScout24 mit dem Hinweis auf das Bieterverfahren. Interessenten können sich dann an den Makler wenden.
  4. Interessenten, die sich gemeldet haben, erhalten neben dem Exposé die Information, wann und wo die öffentliche Bieterbesichtigung stattfindet.
  5. Beim Besichtigungstermin kommen die Interessenten ohne Voranmeldung und begehen erstmalig gemeinsam mit dem Makler die zum Kauf angebotene Wohnung oder das zum Kauf angebotene Haus.
  6. Der Makler teilt den Interessenten nach dem Besichtigungstermin eine Frist für Gebote mit, die Tage oder Wochen betragen kann. Innerhalb dieser können die Bieter schriftlich (per Post oder E-Mail) mit dem vom Makler vorbereiteten Vordruck in der Regel ein einziges Kaufpreisangebot für das Objekt abgeben.
  7. Nach Fristablauf muss sich der Eigentümer entscheiden, ob er das abgegebene Höchstgebot annehmen will. Er kann es annehmen, aber auch ablehnen.

Was ist das Bieterverfahren nicht?

Trotz Ähnlichkeiten ist das private Bieterverfahren weder eine Versteigerung noch eine Auktion. Denn als Ergebnis gibt es keinen Zuschlag. Auch fehlt die Verpflichtung des Verkäufers, das Höchstgebot annehmen zu müssen. Erst nach Einigkeit über Preis und Leistung wird ein notariell beglaubigter Kaufvertrag abgeschlossen.

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Rechtliche Aspekte

Interessenten und Bieter müssen wissen, dass der in einer Anzeige genannte Preis nur ein "Richtpreis" oder "Mindestgebot" ist. Es ist nicht der Verkaufspreis. Deswegen wird in der Verkaufsanzeige auch der Hinweis „Gegen Gebot" oder „Bieterverfahren" gegeben. Zugleich werden Bieter darüber aufgeklärt, dass mit Abgabe des Höchstgebotes nicht automatisch das Recht besteht, die Immobilie zu kaufen oder die Wohnung zu mieten. Dem Eigentümer bleibt es in jedem Fall vorbehalten, zuzustimmen oder das Gebot abzulehnen.

Pro und Contra des Bieterverfahrens

  • Für das Bieterverfahren spricht, dass mit ihm für den Verkäufer die Chance besteht, nicht für möglich gehaltene Höchstpreise zu erreichen. Weiters kann mit knappen Fristen die Vermarktungsdauer deutlich verkürzt werden. So kann bereits nach wenigen Wochen ein Verkauf oder die Vermietung abgeschlossen werden. Auch Kaufinteressenten haben so besser die Möglichkeit, nur den Preis zu bieten, der Ihnen das Objekt wirklich wert ist.

  • Dagegen kann ein zu reges Interesse durch konkurrierende Bieter beim Besichtigungstermin diese psychologisch dazu verleiten, mehr zu bieten, als es ursprünglich geplant war oder wirtschaftlich vernünftig wäre. Ein Bieterverfahren empfiehlt sich aber nur dann, wenn der Marktwert der zu verkaufenden Immobilie schwer zu ermitteln ist und auch wirklich Bieter (in einem "Verkäufermarkt") zu erwarten sind. Für den Erfolg im Bieterverfahren gibt es keine Garantie.