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Sachwertverfahren

Für Immobilien in eigener Nutzung

Das Sachwertverfahren gilt als eines der drei klassisch angewandten Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken oder Gebäuden. Ihm zur Seite stehen das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren.

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Beim Sachwertverfahren geht es letztendlich darum, die Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Zum Einsatz kommt das Sachwertverfahren speziell bei Immobilien, die nicht dem Mietmarkt zuzuordnen sind, sondern sich in eigener Nutzung befinden. Daher wird das Verfahren bevorzugt zur Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäusern herangezogen. Ist das Sachwertverfahren das maßgebende Wertermittlungsverfahren, leitet sich daraus später der Verkehrswert ab.

Boden- und Gebäudesachwert

Mittels des Sachwertverfahrens wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Der zu berechnende Sachwert ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Werten, die jedoch getrennt voneinander zu begutachten sind. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der Zweite ist der Gebäudesachwert, der sowohl den Bauwert samt Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen bemisst.
Um den Sachwert festzustellen sind folgende Angaben und Nachweise von Relevanz:

  • Bodenwert
  • Grundstücksgröße
  • Baujahr der Bauwerke
  • Eine Baubeschreibung sämtlicher sich auf dem Gelände befindenden Gebäude und Außenanlagen
  • Eine Beschreibung von Grundstück und Boden
  • Die Daten zum umbauten Raum
  • Auskünfte über eventuellen Reparatur- bzw. Instandhaltungsrückstau
  • Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen.

Die Festlegung des realen Sachwertes eines Objektes ist eine diffizile Angelegenheit und sollte daher äußerst gewissenhaft durchgeführt werden. Während das Sachwertverfahren einerseits eine rechnerisch saubere Prüfung des Bestandes ist, sehen Kritiker auf der anderen Seite die Ausdifferenzierung zwischen Kosten und Wert des Gemäuers nicht ausreichend gegeben.
Aus diesem Grund sind bei der Wertermittlung von Gebäuden auch andere, den Wert beeinflussende Faktoren wie beispielsweise der Gebäudezustand in Bezug auf Abnutzung und Instandhaltung hinzuzuziehen und genau zu analysieren. Denn neben dem Baujahr oder auch der bisherigen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes fließt zusätzlich noch die Restnutzungsdauer in die Kalkulationen mit ein und bestimmt somit ebenfalls den Sachwert der Immobilie.

Immobilienbewertung

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

  • Für die Wertermittlung von Objekten, die keine Mieterträge einbringen, wie Fabrikanlagen oder militärische Einrichtungen
  • Auch für selbstgenutzte Immobilien wie die Bewertung von Eigentumswohnungen oder Ein- oder Zweifamilienhäusern

Vorteile

Gibt den reinen Substanzwert eines bebauten Grundstückes wieder

Nachteile

Realitätsfern, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt

Welche Faktoren sind bei der Bewertung von Eigentumswohnungen relevant?

Neben den oben genannten Kriterien werden bei der Bewertung einer Eigentumswohnung zusätzlich noch folgende Faktoren hinzugenommen:

  • Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes (Erdgeschoss, Etage oder Dachgeschoss)
  • Wohnfläche
  • Zimmeraufteilung
  • Zustand
  • Ausstattung der Wohnung (Balkon, Bodenbeläge, vorhandene Einbaugeräte usw.)