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Zwischenfinanzierung

Kurzfristige Finanzierung zur Überbrückung

Nicht immer muss ein Immobilienkauf oder -bau zum Großteil über einen Kredit finanziert werden. Häufig wird nur für einen kurzen Zeitraum eine Kreditsumme benötigt. In solchen Fällen besteht die Option einer Zwischenfinanzierung. Was wird darunter verstanden? Wie funktioniert sie? Und worauf müssen Kreditnehmer achten?

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine kurzfristige Finanzierung, die der Überbrückung dient, wird als Zwischenfinanzierung bezeichnet. Sie wird zum Beispiel von Immobilieneigentümern in Anspruch genommen, die eine neue Wohnung oder ein Haus kaufen und den neuen Wohnsitz mit dem Verkauf der alten Immobilie finanzieren wollen. Da zuerst ein neuer Wohnraum existieren muss, um aus dem alten ausziehen zu können, kann es nicht vorzeitig verkauft werden. Der Verkäufer verfügt im Moment nicht über die finanziellen Mittel, diese werden jedoch in naher Zukunft vorhanden sein.

Wie funktioniert die Finanzierung zur Überbrückung?

Für gewöhnlich wird für die vorübergehende Finanzierung durch Fremdkapital ein Baukonto angelegt. Über dieses Kreditkonto werden alle Zahlungen und Eingänge verbucht, die ab dem Start des Bauvorhabens bis zum Erhalt der Eigenmittel getätigt werden. Bei dieser Finanzierungsart steht die Anschlussfinanzierung bereits fest und das vorfinanzierte Geld geht dann in eine langfristige Verbindlichkeit über. Damit unterscheidet sich die Zwischenfinanzierung von der Vorfinanzierung, bei der zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme noch nicht sicher ist, wie die endgültige Finanzierung geregelt wird.

Der kurzfristige Kredit kann eine Laufzeit von maximal zwei Jahren haben. Für gewöhnlich sind die Zinsen variabel, wobei die Konditionen im Allgemeinen schlechter sind als bei der eigentlichen Baufinanzierung. Auch die Nebenkosten sind höher als bei normalen Baukrediten.

Wann sich die zwischenzeitliche Fremdfinanzierung außerdem lohnt

Auch wenn der Bauherr nicht darauf hoffen kann, durch einen Verkauf zu mehr Eigenkapital zu kommen, kann eine Übergangsfinanzierung notwendig sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn eine Wohnbauförderung genehmigt wurde, diese aber noch nicht auf dem Konto eingelangt ist.

Die Zwischenfinanzierung kann durch einen Kredit abgelöst werden, sobald die erwarteten Gelder verfügbar sind. Der Kreditnehmer muss sich im Normalfall nicht um eine Kündigung kümmern, sondern sie wird automatisch vom Kreditinstitut geregelt, ohne dass eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss.

Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein?

Um die Finanzierung gewährt zu bekommen, müssen gewisse Bedingungen erfüllt werden. Dazu gehört, dass die Geldanlage zukunftsnah fällig ist, etwa bei zeitnahen Verkaufserlösen, dem Ablauf eines gebundenen Kapitalsparbuchs oder eines Bausparvertrages. Auch die Zeit bis zur Auszahlung von Lebensversicherungen kann so überbrückt werden. Außerdem muss der Kreditnehmer mittels KSV-Auskunft eine gute Bonität nachweisen können.

Welche weiteren Vorteile hat die Zwischenfinanzierung?

Auch wenn die vorübergehende Überbrückung eines finanziellen Engpasses durch die Zinsen und Gebühren teuer ist, kann die Baufinanzierung insgesamt günstiger werden. Indem der Kreditnehmer nach dem Verkauf der alten Immobilie oder dem Ablauf gebundener Sparprodukte mehr Eigenkapital vorweisen kann, kann die Bank ihm bessere Kreditkonditionen für den Baukredit anbieten. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso günstiger wird der Kredit, da das Risiko für die Bank geringer ist. Auch können Laufzeiten verkürzt werden und der Immobilienbesitzer ist schneller schuldenfrei.

Viele Baufirmen bieten ihren Kunden Skonti an, wenn die Rechnungen zeitnah beglichen werden. Drei bis fünf Prozent sind üblich. Mit der vorübergehenden Finanzierung durch Fremdkapital können sich Bauherren diesen Rabatt sichern.

Welche Alternativen gibt es, um vorübergehend die Liquidität zu verbessern?

Wer einen Bausparvertrag abschließt, hat die Option auf ein Vorausdarlehen. Dabei wird sofort das gesamte Sparguthaben eingezahlt, die Sparphase verkürzt und die Auszahlung überbrückt. Sobald das Ersparte zuteilungsfähig ist, geht das Vorausdarlehen in das Bauspardarlehen über. Der Kreditnehmer profitiert von Beginn an von den fairen Kreditkonditionen eines Bausparers, muss aber für den Vorauskredit zusätzliche Zinsen zahlen. Diese unterliegen nicht den Konditionen des Bausparvertrages, sondern richten sich nach den aktuellen Zinsen. Aufgrund der zur Zeit sehr günstigen Kreditzinsen ist diese Überbrückung nur geringfügig teurer als ein normaler Kredit, dafür kann sich der Kreditnehmer aber langfristig niedrige Zinsen sichern.