Der Realkredit, auch Hypothekarkredit genannt, ist die wohl am häufigsten gewählte Kreditform zur Immobilienfinanzierung in Österreich. Hier liest du, wie dieser Kredit funktioniert und welche Tilgungsarten es gibt.
- Der Realkredit ist auch als Hypothekarkredit bekannt. Er stellt eine beliebte Möglichkeit für die Immobilienfinanzierung dar.
- Die Bank sichert das Darlehen mit einem Grundpfandrecht, einer Hypothek oder anderen Sicherheiten ab.
- Je besser deine Bonität und je höher dein Eigenkapital, desto bessere Konditionen erhältst du für den Realkredit und dessen Tilgung.
Banken vergeben Kredite gewöhnlich nur dann, wenn die Bonität des Kreditnehmers ausreicht. Bei Immobilienkrediten ist das aufgrund der hohen Kreditsumme und der langen Laufzeit jedoch als Absicherung zumeist nicht genug. Um im Falle einer Zahlungsunfähigkeit nicht auf den Kreditkosten sitzen zu bleiben, verlangen die Banken deshalb zusätzliche Sicherheiten.
Im Rahmen eines Realkredits besteht diese Sicherheit aus Vermögenswerten wie beispielsweise einem Grundstück oder einer Immobilie. Die sogenannte Sicherungsübereignung kann verschiedene Formen annehmen. Die bekanntesten sind:
- Hypothek
- Eigentumsvorbehalt
- Pfandrecht
- Sicherungsabtretung
- Grundschuld
Beim Realkredit erhältst du also ein langfristiges Darlehen mit einer Kreditsumme, um deine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Die Bank erhebt dafür ein Pfandrecht oder eine Hypothek auf das Grundstück oder die Immobilie. Falls du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommst, hat die Bank damit eine Sicherheit.
Bei der Wahl eines Realkredites handelt es sich um eine sehr wichtige Entscheidung, die deine finanzielle Zukunft prägen wird. Daher solltest du dir Zeit lassen, um verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen und die besten Konditionen zu finden.
Damit du überhaupt einen Realkredit zur Immobilienfinanzierung erhältst, musst du bei der Bank nachweisen, dass du verantwortungsvoll mit Geld umgehen kannst. Das geht insbesondere über die Bonität. Dabei legst du eine Bonitätsprüfung vom Kreditschutzverband (KSV) vor, um zu zeigen, dass du keine Schulden hast.
Je weniger Geld du leihen musst, desto höher sind die Aussichten auf Erfolg sowie auf günstige Kreditbedingungen. Achte daher darauf, ausreichend Eigenkapital für den Immobilienkauf mitzubringen. Idealerweise beträgt dein Eigenkapital, das aus Ersparnissen und anderen Vermögenswerten besteht, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises.
Hinzu kommen die folgenden Voraussetzungen für einen Realkredit:
- Volljährigkeit
- Regelmäßiges Einkommen
- Vorhandenes Einkommen für monatliche Ratenzahlung
Bei einem Realkredit lässt sich zwischen zwei verbreiteten Arten der Sicherheit unterscheiden, die die Bank von dir verlangt. Entweder trägt sie eine Grundschuld ins Grundbuch ein oder sie vereinbart eine Hypothek.
Dies sind die Unterschiede zwischen den beiden Varianten:
- Realkredit mit Grundschuld: Bei einem Kredit mit Grundschuld wird eine genaue Summe vereinbart, mit der das Grundstück oder die Immobilie haftet. Häufig kommen auch Zinsen dazu, die eventuelle Extrakosten der Bank abdecken sollen. Die so ermittelte Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Bleiben die Ratenzahlungen aus, kann die Bank direkt die Zwangsvollstreckung durchführen, ohne erst einen Schuldtitel beantragen zu müssen.
- Realkredit mit Hypothek: Im Gegensatz zur Grundschuld hängt eine Hypothek direkt mit der aktuellen Forderung zusammen. Je weiter die Tilgung des Kredits voranschreitet, desto mehr sinkt die Hypothek. Ist der Kredit abbezahlt, löst sich die Hypothek auf. Ein Antrag auf Löschung muss nicht gestellt werden. Für einen neuen Kredit muss eine neue Hypothek aufgenommen werden. Dafür werden erneute Kosten für die Eintragung fällig.
Das bedeutet, dass du dich entscheiden musst, wie viel Risiko für dich in Frage kommt. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile. Die Grundschuld zum Beispiel kann für eine weitere Finanzierung genutzt werden und kann dabei helfen, deine Bonität zu belegen. Die Hypothek hingegen löst sich am Ende auf. Wer also bereits eine Anschlussfinanzierung plant, ist mit einer Grundschuld besser versorgt und spart zusätzliche Kosten und bürokratischen Aufwand.
Ein Realkredit zur Immobilienfinanzierung kann auf verschiedene Arten getilgt werden. Die für dich beste Variante hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die folgende Übersicht zeigt dir, welche Tilgungsarten in Frage kommen:
- Annuitätendarlehen: Ein Realkredit in Form eines Annuitätendarlehens ist die häufigste Variante. Die Ratenhöhe bleibt während der gesamten Laufzeit gleich, lediglich das Verhältnis zwischen Zinszahlung und Tilgungsanteil verschiebt sich. Als Kreditnehmer zahlst du zunächst einen hohen Zinsanteil und einen niedrigen Tilgungsanteil. Je länger der Kredit läuft, desto höher wird der Tilgungsanteil.
- Abzahlungsdarlehen: Beim Abzahlungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Laufzeit konstant. Durch die geringer werdende Restschuld und die dadurch niedrigeren Zinszahlungen sinken die monatlichen Raten mit der Zeit.
- Festdarlehen: Wer sich für ein Festdarlehen entscheidet, zahlt während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen. Die Kreditsumme wird am Ende der Laufzeit auf einen Schlag getilgt. Diese Form des Realkredits ist jedoch nur empfehlenswert, wenn du fest davon ausgehen kannst, am Ende der Laufzeit über die nötigen finanziellen Mittel zu verfügen.
Mache dich vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung mit den verschiedenen Finanzierungsformen bekannt und rechne mögliche Szenarien durch.
