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Hypothekendarlehen

Viele kennen das Hypothekendarlehen auch unter dem Begriff Hypothekarkredit. Dabei handelt es sich um einen Kredit, der durch eine Immobilie langfristig abgesichert wird. Darlehen wie diese bieten eine große Sicherheit und sorgen damit für einen niedrigen Zinssatz.

Was genau ist eine Hypothek?

Die Hypothek sowie die Grundschuld lassen sich in die Kategorie der Grundpfandrechte eingliedern. Ihre Aufgabe ist es, eine gewisse Sicherheit für einen Kredit zu bieten. Das heißt, eine Hypothek sichert das Darlehen ab, das von einer Bank finanziert wird. Mit einer Hypothek werden alle Rechte des Immobilienbesitzers an den Darlehensgeber überschrieben. Wie hoch das Hypothekardarlehen ist, hängt davon ab, wie viel die Immobilie wert ist. Sollte der Kreditnehmer seine Schulden nicht zahlen können, kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Somit wären die Schulden beglichen. Um diese Vereinbarung gültig zu machen, wird diese im Grundbuch eingetragen. Die Regelungen zum Thema Hypotheken werden im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten.

In der Regel gelten für Hypothekendarlehen dieselben Konditionen wie für andere Kredite auch. Das heißt: Je geringer das Risiko für das Kreditinstitut ausfällt, desto geringer fallen auch die Zinsen für das Darlehen aus. Der einzige Unterschied liegt darin, dass das Risiko für ein Darlehen für die Baufinanzierung anders bewertet wird, also andere Kriterien gelten, als bei einer Bewertung für einen kurzfristigen Kredit bei der Bank. Ein Grund dafür ist beispielsweise die geringere Laufzeit.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Hypothekendarlehen werden in zwei Arten eingegliedert:

1. Eine der Arten ist die Tilgungshypothek. Bei dieser Form der Hypothek werden bereits vor der Aufnahme jährliche Annuitäten festgelegt. Die Raten werden einzeln und monatlich zurückgezahlt, was dazu führt, dass die Zinsen mit der Zeit geringer ausfallen. Sie setzen sich aus den Zinsen und dem Tilgungsbetrag zusammen. Um die Raten jedoch insgesamt konstant zu halten, steigt der Tilgungsbetrag gleichzeitig um die gleiche Summe.

2. Bei der Festhypothek hingegen werden sowohl die Laufzeit als auch der Zinssatz festgelegt, um eine Planungssicherheit zu ermöglichen. Hierbei handelt es sich um einen variablen Zinssatz, der von der Entwicklung des Kapitalmarkts abhängt. Dadurch besteht aber auch ein größeres Risiko, dass der Zinssatz stark ansteigen kann.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Hypothekenkredit gegenüber anderen Finanzierungsformen?

Zu den Vorteilen gehört auf jeden Fall, dass die Zinsen deutlich geringer ausfallen, da die Vereinbarung in einem Grundbuch notiert wird und dadurch eine größere Sicherheit besteht.

Ein weiterer Vorteil, der sich ergibt, ist, dass der Kreditnehmer sich zwischen einer variablen oder fixen Verzinsung entscheiden kann.

Außerdem besteht die Möglichkeit, eine vorzeitige Sonderzahlung in Anspruch zu nehmen, was die Kosten für das Hypothekardarlehen reduzieren kann.

Jedoch hat ein Hypothekenkredit auch seine Nachteile.

Bei der Aufnahme einer Hypothek fallen einige Nebenkosten an, die den meisten nicht bewusst sind. Es entstehen Kosten durch die Eintragung ins Grundbuch oder durch die Inanspruchnahme eines Notars. Zudem kommt dann noch hinzu, dass die Immobilie, sei es eine Wohnung oder ein Haus, nicht weiterverkauft werden darf, solange die Kosten für die Hypothek nicht abbezahlt sind.

Was kostet ein Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen sind wahrscheinlich das Darlehen, welches bei der Baufinanzierung am häufigsten gewählt wird. Hypothekenzinsen fallen viel günstiger aus als beispielsweise bei einem üblichen Ratenkredit, da durch eine verliehene Immobilie Sicherheit geboten wird. Jedoch fallen bei einem Hypothekardarlehen andere Kosten an, die zum Beispiel bei einem Bausparvertrag nicht von Bedeutung sind.

Die Kosten für diese Art der Baufinanzierung setzen sich wie folgt zusammen:

  • Abgeld, auch Disagio genannt
  • Zinsen
  • Bereitstellungszinsen
  • Bearbeitungsgebühren der Bank
  • Kosten für Gutachten für den Wert der finanzierten Immobilie
  • Kosten für notarielle Beglaubigung und Bekundung des Hypothekenvertrages
  • Kosten für die Grundbucheintragung

Das Disagio sorgt dafür, dass der Besitzer der Immobilie einen geringeren Betrag bekommt, als im Grundbuch festgehalten wird. Und je geringer das Abgeld ausfällt, desto höher fallen dafür die Zinsen aus.

Welche Risiken können bei der Aufnahme einer Hypothek bestehen?

Folgende Faktoren sollten beachtet werden, wenn ein Hypothekenkredit aufgenommen wird:

Das Darlehen sollte nicht mehr als 70 Prozent des Gesamtwertes der Immobilie betragen. Das heißt der ideale Anteil an Eigenkapital beträgt 20 bis 30 Prozent. Beträgt die Summe des Eigenkapitals weniger, steigen das Risiko und der Zinssatz an.

Außerdem sollte im besten Fall der Vertrag in einem Zeitraum unterschrieben werden, in dem das Zinsniveau in einem niedrigen Bereich liegt. Wenn das Zinsniveau sehr hoch ist, kann auch eine variable Zinsbindung vorteilhaft sein. Wobei hierbei das Risiko steigt, dass die Zinsen wegen der allgemeinen Entwicklung am Kapitalmarkt plötzlich rasant ansteigen.

Die Finanzierung sollte nicht die Grenze von 30 oder 40 Jahren übersteigen. Hilfreich dabei ist eine mittlere bis hohe Tilgungsrate zu Beginn der Zahlungen, damit das Objekt bis zum Ruhestand abgedeckt ist.

Die Nebenkosten sollten nicht aus den Augen verloren werden, denn diese werden oftmals unterschätzt und sorgen für Überraschungen, wenn die Zahlungen fällig werden.

Wie können günstige Bedingungen für ein Hypothekardarlehen gefunden werden?

Grundsätzlich ist der Vergleich mehrerer Angebote sehr hilfreich. Abhängig vom derzeitigen Zinsniveau können die Zinsen dementsprechend besonders niedrig, aber auch ziemlich hoch ausfallen. Aus diesem Grund ist es sehr empfehlenswert, eine Niedrigzinsphase abzuwarten. Bei besonders hohen Summen, die beispielsweise mehr als 100.000 Euro betragen, kann der Zinssatz von großer Bedeutung sein.

Warum ist es so schwer, Immobilienkredite zu vergleichen?

Es ist sehr schwer, Konditionen miteinander zu vergleichen, da diese sich je nach Wunsch und Erwartung des Kreditnehmers unterscheiden können. Bei einem Vergleich sollte nicht nur auf den Sollzins oder auf den effektiven Jahreszins geachtet werden. Ebenso sollte auch die Höhe des Nettobetrags betrachtet werden und wie groß der Anteil der jeweiligen Beleihung ausgerichtet sein soll.

Einfache Tricks, um bei der Baufinanzierung zu sparen

Alles in allem hat der Vergleich von Angeboten eine große Bedeutung. Eine zusätzliche Erleichterung bringt eine hohe Tilgungsrate. Das kann weitere Kosten sparen. Wenn die Möglichkeit einer Sondertilgung besteht, sollte diese in Anspruch genommen werden. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die richtig abgeschätzte Laufzeit. Wenn auf diese Punkte geachtet wird, steht der ideal angepassten Baufinanzierung nichts mehr im Weg und Sie können viel Geld sparen.