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Immobilienmakler

Den richtigen Immobilienmakler finden

Der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie kann mit der Unterstützung eines professionellen Immobilienmaklers erheblich erleichtert werden. Er holt das Beste aus der Immobilie heraus und erzielt meist höhere Verkaufspreise als bei einem Privatverkauf.

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Wieso der Makler eine wichtige Hilfe ist

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses stellt für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens dar. Und der Veräußerungsprozess ist überaus komplex und nicht selten mit einer Reihe von Tücken verbunden, die im schlimmsten Fall nicht nur viel Zeit, sondern auch Geld kosten. Beachtet man einige Tipps steht einem erfolgreichen Geschäft mit einem Makler nichts im Wege und man legt seine Immobiliensuche in kompetente Hände. Erfahrung und Marktkenntnis sind ausschlaggebende Kriterien, um für den Kunden die Wunschimmobilie finden zu können.

Welche Leistungen erbringen Makler?

  • Vermittlung von Kauf, Verkauf und Tausch von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern und Unternehmen (sowie Unternehmensbeteiligungen)
  • Vermittlung von Bestandsverträgen (Miet- und Pachtverträge) an Immobilien und Unternehmen
  • Vermittlung von Rechten an Immobilien
  • Berechtigung zum Handel mit Immobilien sowie zur Vermittlung von Hypothekardarlehen
  • Wertermittlung
  • Marktanalyse
  • Erstellung aussagekräftiger Exposés
  • Bewerbung in Internetportalen und Printmedien
  • Bonitätsprüfungen
  • Durchführung von Kaufbesichtigungen

Ein schneller Verkauf durch den Immobilienmakler als wichtiger Verdienst

Eigentümer, die einen Makler mit der Immobilienvermittlung beauftragen, bringen das Wohnobjekt nachweislich schneller an den Mann als bei einem Privatverkauf. Das liegt nicht nur an der professionellen Vermarktung, sondern auch an der Seriosität, die Immobilienberater ausstrahlen. Erfolgt die Vermittlung beim Vermieten oder Verkaufen ohne Profi, sind die Käufer bezüglich des Vertrages skeptischer, besonders in Hinblick auf nachteilige Klauseln oder Schlupflöcher. Ein Makler garantiert hingegen, dass der Vertrag dem Mieterschutzgesetz entspricht. Auch für den Verkäufer ist das eine wichtige Sicherheit, da er in Streitfragen im Recht ist.

Die Pflichten eines Immobilienmaklers

Das Maklergesetz regelt die Rechte und Pflichten eines Maklers. Für Immobiliensuchende besonders wichtig ist die Aufklärungs- und Informationspflicht, der jeder Makler unterliegt. Das bedeutet: Der Immobilienmakler muss den Interessenten aktiv über alle Eigenschaften und Rahmenbedingungen in Kenntnis setzen, die Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Das können zum Beispiel anstehende Sanierungs- und Reparaturarbeiten am Gebäude sein. Das Verschweigen wichtiger Details ist tabu: Allfällige Mängel und Gebrechen, die zum Beispiel für die Unterzeichnung des Mietvertrages relevant sind, muss der Makler dem Interessenten mitteilen. Bei Vernachlässigung dieser Pflicht haftet der Makler mit seiner Provision.

Der Makler muss dem Wohnungsinteressenten eine Übersicht zukommen lassen, die eine Auflistung sämtlicher Kosten enthält, die durch den Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages entstehen (Kosten der Vergebührung, eventuell der Vertragserrichtung). Auch die Höhe der Vermittlungsprovision muss angegeben werden.

Apropos Maklerprovision

Die Maklerprovision fällt nur dann an, wenn es zu einem Vertragsabschluss (Kauf oder Miete) kommt. Mit dem Unterschreiben eines Besichtigungsscheines geht man keinerlei Verpflichtungen ein. Der Makler erhält lediglich eine Bestätigung, dass man die Wohnung oder das Haus besichtigt hat, um später bestimmt sagen zu können, wie viele Personen die Immobilie besichtigt haben, und um sich abzusichern, dass er bei einer Vermittlung tatsächlich die Provision bekommt.

Bei der Vermittlung von Mietverträgen darf sich die Provision des Maklers auf nicht mehr als drei Monatsmieten (brutto) belaufen, bei befristeten Verträgen (Befristung auf unter zwei Jahre) sogar nur auf eine Monatsmiete (brutto). Bei Kauf, Verkauf und Tausch von Liegenschaften wiederum gilt bis zu einem Wert von 36.336,42 Euro eine Vermittlungsprovision von 4 Prozent, bis 48.448,51 Euro sind zusätzlich 1.453,46 Euro zu bezahlen. Über dieser Grenze gilt eine Vermittlungsgebühr von 3 Prozent, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Keine Vermittlung bei einem bestehenden Näheverhältnis

Dem Makler steht hingegen gar keine Provision zu, wenn er selbst der Vermieter oder Verkäufer ist oder der Vertragsabschluss wirtschaftlich einem Eigentumsverhältnis gleichkommt. Ein Blick ins Grundbuch kann hier Aufschluss geben. Der Makler muss zudem bereits während der ersten Besichtigung auf ein potenzielles familiäres Verhältnis oder ein wirtschaftliches Näheverhältnis zum Vermieter oder Verkäufer hinweisen. Passiert das nicht, entfällt der Provisionsanspruch. Ein Blick ins Firmenbuch gibt über eventuell bestehende (Nähe-)Verhältnisse Auskunft.

Das Recht auf einen Vorschuss hat der Makler nicht. Mit dem Unterschreiben eines Besichtigungsscheins gehen Sie keinerlei Verpflichtungen ein. Diese Unterschrift dient lediglich als Nachweis, dass Ihnen das Objekt vom Makler gezeigt wurde.

Wie hoch ist das Gehalt von einem Immobilienmakler?

Ende 2010 ist eine Änderung der Immobilienmaklerverordnung in Kraft getreten. Diese führte dazu, dass es bei bestimmten Verträgen zu einer Reduktion der Provisionshöchstsätze gekommen ist. Im Folgenden haben wir aufgelistet, wie aktuell die Provisionen für Mietverträge aussehen. Die Abkürzung BMM bedeutet Bruttomonatsmiete (Haupt- oder Untermietzins) zuzüglich aller Betriebs- und Nebenkosten (ohne die auf diese Beträge zu entrichtende USt).

a) Vermittlung von Mietverträgen (Haupt- oder Untermiete) über Geschäftsräume:

  Mieter Vermieter
unbefristeter Vertrag 3 BMM 3 BMM
Befristung mehr als 3 Jahre 3 BMM 3 BMM
Befristung bis zu 3 Jahren 2 BMM 3 BMM
Befristung weniger als 2 Jahre 1 BMM 3 BMM

b) Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern:

  Mieter Vermieter
unbefristeter Vertrag 2 BMM 3 BMM
Befristung mehr als 3 Jahre 2 BMM 3 BMM
Befristung bis zu 3 Jahren 1 BMM 3 BMM

c) Vermittlung von Wohnungsmietverträgen durch Immobilienverwalter, wenn die Wohnung in einem Haus gelegen ist, mit dessen Verwaltung er betreut ist:

  Mieter Vermieter
unbefristeter Vertrag 1 BMM 2 BMM
Befristung mehr als 3 Jahre 1 BMM 2 BMM
Befristung bis zu 3 Jahren 1/2 BMM 2 BMM

Wenn der Makler für Sie tauscht

Wenn Sie einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen, er selbst aber kein passendes Objekt in seinem Portfolio hat, so kann er Ihnen trotzdem helfen. Makler haben die Möglichkeit, mit anderen Kanzleien so genannte Meta-Geschäfte abzuschließen. Das bedeutet, dass der Makler das Wunschobjekt möglicherweise über eine andere Kanzlei organisieren kann. Das Gute daran: Die Provision, die Sie bei erfolgreichem Geschäft an den Makler leisten, bleibt gleich.

Auf dem Immobilienmarkt ist es üblich, dass Auftraggeber ohnehin mehrere Maklerbüros gleichzeitig mit der Vermittlung der Immobilie beauftragen. So kann ein größeres Zielpublikum erreicht werden und im Idealfall erfolgt ein schneller Abschluss.

Welche Rechte hat der Auftraggeber?

Wer einen Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt, ist nicht dazu verpflichtet, den Käufer oder Mieter zu akzeptieren. Wird das Geschäft abgelehnt, entsteht auch kein Provisionsanspruch, wenn der Auftraggeber nachvollziehbare Gründe dafür angeben kann.

Wenn der Käufer nicht fristgerecht bezahlt, hat der Makler trotzdem einen Anspruch auf die Provision, sofern er nachweisen kann, dass er entsprechende Schritte unternommen hat, um den Käufer zum Zahlen zu animieren.

Den Vertrag mit dem Makler kündigen

Der Immobilienbesitzer hat die Wahl zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Vertrag mit dem Immobilienmakler. Der unbefristete Maklervertrag kann zu jeder Zeit von beiden Seiten gekündigt werden. Wenn der Makler eine Nachweistätigkeit beweisen kann, ist es möglich, dass die Provision fällig wird. Das ist z.B. dann der Fall, wenn er einen nachweislich interessierten Käufer oder Verkäufer gefunden hat. Wer gleich mehrere Immobilienmakler beauftragt hat, muss im schlimmsten Fall bei einem Verkauf mit anschließender Kündigung der Verträge mehrere Male den Provisionsansprüchen nachkommen.

Kann keine Nachweistätigkeit belegt werden, besteht kein Anspruch auf eine Maklerprovision. Wird hingegen ein befristeter Vertrag vorzeitig gekündigt und es können keine triftigen Gründe dafür genannt werden, muss die Provision ausgezahlt werden, sofern es vertraglich keine anderen Vereinbarungen gibt.

Auf einen Makler mit Ausbildung vertrauen

Es kann vorkommen, dass sich unter den Immobilienvermittlern auch unseriöse Anbieter befinden. Dies kann sich oftmals auch negativ auf die Reputation der Berufsgruppe der Makler ausüben. Wenn Makler auf Nummer sicher gehen möchten, können sie auf einen Service der Wirtschaftskammer Österreich zurückgreifen, die Immobiliencard: Gewerbeberechtigte Makler, Verwalter und Bauträger können bei der WKO für sich selbst und ihre qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ihre ganz persönliche Immobiliencard beantragen. Die Karte sagt dem Konsumenten, ob ihm ein Spezialist gegenübersteht, der entweder selbst die Gewerbeberechtigung hat oder aber ein bestens ausgebildeter Mitarbeiter eines solchen Unternehmens ist. Und das ist nicht nur für Immobilieninteressierte von Vorteil, sondern auch ein wesentlicher Schutz für alle Branchenmitglieder. Auch der Lebenslauf und Informationen über bereits vermittelte Immobilien können sehr aufschlussreich sein. Allgemein ist dem Interessenten zu empfehlen, sich über das aktuelle Angebot des Immobilienmaklers zu informieren. So kann er herausfinden, welche Preise für vergleichbare Immobilien erzielt werden und ob die eigene Immobilie überhaupt in das Angebot passt und damit die richtige Zielgruppe erreicht wird.

Checkliste: Das macht einen guten Immobilienmakler aus

  • Marktkenntnis: Aufgrund seiner Erfahrung und Marktkenntnis kann Sie der Makler über Preise, Mietzinse und die Marktentwicklung bestens informieren. Er kann Ihnen Referenzobjekte zeigen, aufgrund derer Sie sich ein Bild seiner bisherigen Arbeit machen können.
  • Reputation: Eine gute Immobilienkanzlei verfügt über einen ausgezeichneten Ruf, der sich auch ohne weiteres überprüfen lässt.  Der Makler wird Sie neben seinen fachlichen Qualifikationen durch sein seriöses Auftreten, seine Verlässlichkeit und Ehrlichkeit überzeugen.
  • Beratung: Der Makler wird sich für Sie Zeit nehmen, auf Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse eingehen und auch Ihre finanziellen Vorstellungen berücksichtigen. Er wird Ihnen auch mitteilen, wenn Ihre Vorstellungen mit den aktuellen Marktverhältnissen nicht übereinstimmen und Sie auf allfällige Risiken aufmerksam machen. Bei den Terminvereinbarungen wird er Ihnen so gut wie möglich entgegenkommen.
  • Kundenpflege: Wenn das erste besichtigte Objekt nicht das für Sie passende ist, wird Ihnen der Makler von sich aus aufgrund Ihrer Vorstellungen weitere Objekte anbieten, die ebenfalls für Sie von Interesse sein könnten. Darüberhinaus wird er Ihnen auch noch nach Vertragsabschluss für allfällig auftretende Fragen zur Verfügung stehen.
  • Schulungen: Der Immobilienmarkt ändert sich ständig. Der Makler bildet sich daher ständig weiter und kann Sie über die aktuellen Entwicklungen am laufenden halten.
  • Provision: Die Provision ist gesetzlich im Maklergesetz und in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. Der Makler wird diese schriftlich mit Ihnen vereinbaren.
  • Haftpflichtversicherung: Die Ausübung des Gewerbes eines Immobilientreuhänders verpflichtet zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung. Diese dient auch zu Ihrem Schutz.

So gestalten sich die Ausübungsregeln für einen Immobilienmakler

Ein guter Immobilienkaufmann zeichnet sich auch durch sein Einhalten der für das Maklergeschäft geltenden Standes- und Ausübungsregeln aus. Standeswidriges Verhalten ist z.B. die Vermittlung einer Immobilie ohne Einverständnis des Verfügungsberechtigten, ein Maklervertrag ohne schriftliche Vorlage, das Abwerben von Kunden, die direkte Kontaktaufnahme mit dem Auftraggeber, sofern ein Maklerbüro zwischengeschaltet ist, das Anbieten der Leistungen zu Schleuderpreisen usw.

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