Viele Eigentümer beauftragen Immobilienmakler mit der Vermittlung ihrer Immobilie zum Kauf oder zur Miete. Ein ordnungsgemäßer Maklervertrag ist die Grundlage für ein faires Geschäft und sichert beide Seiten ab. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie beim Maklervertrag achten müssen, erhalten ein Maklervertrag-Muster und erfahren, wie Sie den Maklervertrag kündigen können.
Makler gibt es viele, doch nicht jeder arbeitet professionell. Als Eigentümer, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, sollte man sich bei der Maklersuche besser an ein renommiertes Maklerbüro wenden. Damit ist die bestmögliche Vermarktung garantiert, da sich auch Interessenten danach orientieren. Eine wichtige Anlaufstelle hierfür ist der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI. Der Makler beziehungsweise das Maklerbüro sollte ein Mitglied des Verbands sein.
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, in dem der Eigentümer dem Makler einen Vermittlungsauftrag erteilt. Wenn Sie für den Maklervertrag ein Muster aus dem Internet verwenden, beachten Sie bitte, dass der Maklervertrag im österreichischen Maklergesetz geregelt ist und es fixe Bestandteile für einen gültigen Vertrag gibt. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen die wichtigsten Vertragsbestandteile:
Der Maklervertrag sollte beiden Parteien Sicherheit und gültige Rahmenbedingungen bieten. Bevor Sie für Ihren Maklervertrag ein Muster aus dem Internet verwenden, sollten Sie also unter Umständen entsprechende Anpassungen an Ihre individuelle Situation vornehmen. Legen Sie die Pflichten des Maklers genau fest, um spätere Ungereimtheiten zu vermeiden und bei schlechten Leistungen den Maklervertrag kündigen zu können.
Für die Provisionszahlung gibt es eine Obergrenze. Bis zu vier Prozent sind möglich, die Höhe hängt neben dem Wert der Immobilie von den Leistungen des Maklers ab. Niedrigere Provisionsvereinbarungen sind selbstverständlich auch möglich, weshalb Sie durchaus Verhandlungen führen können.
| Immobilienpreis | Maklerprovision |
bis 36.336,42 Euro |
4 Prozent des Verkaufspreises |
Von 36.336,42 bis 48.448,51 Euro |
1.453,46 Euro |
Über 48.448,51 |
3 Prozent des Verkaufspreises |
Alle Preise gelten zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.
Vor allem Besitzer von Eigentumswohnungen entscheiden sich häufig gegen einen Makler, um sich die Provisionszahlung sparen zu können. Allerdings sollte dies gut überlegt sein. Neben der Vermittlungstätigkeit übernimmt der Immobilienmakler für Vermieter und Wohnungssuchende gleichermaßen eine beratende Funktion. Der Makler weiß genau über den Immobilienmarkt Bescheid, er kennt den aktuellen Mietspiegel und kann aus finanzieller Sicht das Beste aus der Wohnung herausholen. Der Maklerauftrag ist mit der Immobilienvermittlung noch nicht beendet. Der Immobilienexperte hilft auch bei der Abwicklung des Vertrags und informiert über alle notwendigen Schritte, wie z.B. die Aus- und Eintragung ins Grundbuch.
Der Immobilienmakler ist als Doppelmakler tätig und kann seine Provision daher von beiden Parteien einfordern. In Österreich wird sie jedoch meist vom Mieter allein übernommen. Bei der Vermarktung von Mietobjekten ist eine Provision von maximal zwei Bruttomonatsmieten erlaubt, plus 20 % Umsatzsteuer. In einem Mietanbot ist auf die anfallende Zahlung hinzuweisen.
Vom Vermieter darf der Makler eine Provision in Höhe von drei Bruttomonatsmieten für befristete und unbefristete Verträge fordern. Die vereinbarte Provision muss im Maklervertrag für Vermietung ausgewiesen sein.
Möchten Kunden den Maklervertrag kündigen, gibt es grundsätzlich zwei Ausgangspositionen:
Eigentümern ist zu empfehlen, einen Maklervertrag ohne Rücktrittsfrist beziehungsweise ohne Mindestdauer abzuschließen. Dieser kann jederzeit ohne Nennung von Gründen fristlos gekündigt werden, und zwar von beiden Seiten.
Gilt der Vertrag über einen festgesetzten Zeitraum, wird die Kündigung des Maklervertrags schwieriger. Die Folge eines sogenannten Alleinvermittlungsauftrages bei einer vorzeitigen, grundlosen Kündigung kann sein, dass die Provision trotzdem gezahlt werden muss. Wer einen befristeten Vertrag wünscht, sollte darauf achten, dass der gewählte Zeitraum nicht zu lang ist und dass es eine Ausstiegsklausel gibt, falls die Immobilie über andere Plattformen oder privat vermittelt werden konnte.
Wenn Sie den Maklervertrag kündigen möchten, muss also ein entsprechend wichtiger Grund vorliegen. Dazu gehört beispielsweise eine grobe Pflichtverletzung des Maklers wie fehlende Vermarktung, nicht abgesprochene Preissenkungen oder keine Durchführung von Besichtigungen.
Nach Paragraph §12.2 Maklergesetz muss ein wichtiger Grund vorliegen, um einen Maklervertrag außerordentlich zu kündigen. Benennen Sie die Gründe ganz konkret im Kündigungsschreiben und versenden Sie dieses als Einschreiben. Die Formulierung Ihres Schreibens könnte folgendermaßen lauten:
Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich (Name, Anschrift) den zwischen Ihnen und mir am (Datum) abgeschlossenen Maklervertrag. Gegenstand des Vertrags war die Vermarktung der Immobilie (Adresse).
Einen nach §12.2 MaklerG wichtigen Grund sehe ich in der Verletzung vertraglich vereinbarter Pflichten ihrerseits. Leider musste ich feststellen, dass die folgenden Pflichten verletzt wurden: (Aufzählung der Vertragsverletzungen).
Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung schriftlich.
(Unterschrift)
Wann erfülle ich als Makler meine Pflichten im Sinne des § 6 Maklergesetz? Wann wurde ich verdienstlich und wie weit reicht die bloße Namhaftmachung aus? Dazu hat der OGH in seinem Urteil zu 9 Ob 57/04 d Stellung genommen.
Ein Immobilienmaklerbüro erfährt, dass V seine Liegenschaft verkaufen möchte und wendet sich an selbige, um mitzuteilen, dass es einen Interessenten dafür hätte. In der Folge schließen die späteren Streitteile einen Maklervertrag. Per Fax übermittelt das Maklerbüro eine Liste mit von ihr akquirierten Kunden, denen die Liegenschaft angeboten wurde. In weiterer Folge klagte die Immobilienmaklerin die vereinbarte Provision ein, mit dem Argument, sie sei verdienstlich geworden. Der Beklagte bestritt und wandte ein, die Klägerin sei nicht verdienstlich geworden. Der OGH erkannte dazu: Voraussetzung für den behaupteten Provisionsanspruch der Klägerin sei der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit.
Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrages entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw. diese zum Vertragsabschluss zu bewegen, wobei im Immobilienmaklergewerbe die Namhaftmachung des Geschäftspartners ausreicht. Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass die Übersendung einer Namensliste nur dann als Namhaftmachung gewertet werden könne, wenn in der Liste tatsächlich ausschließlich Interessenten enthalten seien, die konkretes Interesse zeigen würden. Der OGH erwog, dass diese Rechtsauffassung zu weit führe: Vielmehr reiche es aus, dass der Makler dem Geschäftsherrn Interessenten bekannt gebe, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründender, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann.
Die Bekanntgabe einer Mehrheit von Personen sei dann als Namhaftmachung zu werten, wenn jedenfalls auch Personen namhaft gemacht werden, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann, und wenn dadurch der Kreis der abstrakt-möglichen Interessenten so erheblich eingeengt wird, dass von einer wesentlichen Erweiterung der Kenntnisse des Auftraggebers gesprochen werden kann. Für den vorliegenden Fall bedeute dies, dass die Übermittlung einer Liste, auf der unter anderem der spätere Geschäftspartner des Beklagten angeführt war, allein für die Bejahung der der verdienstlichen Namhaftmachung, nicht ausreiche.
Fazit: Von Namhaftmachung kann nur gesprochen werden, wenn der Makler von einer Abschlussgelegenheit Kenntnis verschafft. Es geht zu weit, nur die Namhaftmachung von Personen als ausreichend zu erachten, die bereits konkretes Interesse gezeigt haben. Vielmehr reicht es aus, dass der Makler dem Geschäftsherrn Interessenten bekannt gibt, mit denen ein Vertragsschluss der gewünschten Art mit hinreichend begründeter, positiver Erfolgsaussicht versucht werden kann. Die Bekanntgabe einer Mehrheit von Personen ist dann als Namhaftmachung zu werten, wenn darüber hinaus der Kreis der abstrakt möglichen Interessenten so erheblich eingeengt wird, dass von einer wesentlichen Erweiterung der Kenntnisse des Auftraggebers- und insofern von einer wesentlichen Förderung seiner Zwecke- gesprochen werden kann. Ob dies der Fall ist, kann immer nur Anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.
