Die Maklerprovision fällt beim Abschluss eines Kaufvertrages an. Hier erfährst du mehr zu den gesetzlichen Regelungen der Maklergebühren!
Ein Makler fungiert als Mittler bei Immobiliengeschäften und bringt Vermieter oder Verkäufer mit Miet- bzw. Kaufinteressenten zusammen. Im besten Fall sorgt er für einen erfolgreichen Vertragsabschluss, der ihm eine Maklerprovision einbringt. In der Regel beauftragt der Verkäufer den Makler oder er wirkt als Doppelmakler, indem er die Interessen des Verkäufers als auch die des Käufers vertritt. Dabei sollte er stets um einen Interessenausgleich bemüht sein, ohne eine Partei zu übervorteilen. Zu seinen Pflichten gehört es, alle für den Abschluss bedeutenden Informationen mitzuteilen, alle voraussichtlich entstehenden Kosten aufzudecken, die Höhe seiner Provision schriftlich darzulegen und seine Schweigepflicht zu wahren.
Im Gegensatz zu Deutschland arbeiten Makler nicht nach dem Bestellerprinzip, da sie überwiegend als Doppelmakler auftreten und beide Parteien vertreten. So wird der Betrag zu gleichen Teilen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufgeteilt. Nur in seltenen Fällen wird eine vollständige Innen-Provision angeboten, bei der die Kosten vom Verkäufer getragen werden und für den Käufer keine Maklerprovision anfällt.
Die Höchstprovision ist seit dem 1. September 2010 gesetzlich geregelt. Bei der Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als 3 Jahre befristeten Mietvertrages für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus liegt die Grenze bei zwei Bruttomonatsmieten. Bei einem bis 3 Jahre befristeten Mietvertrag oder wenn der Makler gleichzeitig der Verwalter ist, liegt sie bei einer Bruttomonatsmiete. Dasselbe gilt für die Untermiete einzelner Wohnräume.
Für den Verkauf einer Immobilie darf die Vermittlungsprovision bei einem Verkaufswert bis 36.336 Euro höchstens 4%, von diesem Betrag bis 48.448 Euro je 1.453 Euro und einem Wert darüber je 3% betragen. Dabei sollte in Evidenz gehalten werden, dass die gesetzliche Umsatzsteuer von 20% zusätzlich angerechnet wird. Wer sich einen ersten Überblick über die Kosten verschaffen will, kann einen Provisionsrechner nutzen, der auf Basis der entsprechenden Daten wie Mietdauer, Nettomiete und Befristung die Maklerprovision berechnet. So lässt es sich bei der Maklersuche vermeiden, in eine Kostenfalle zu tappen.
Erst wenn der Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen und rechtswirksam zustande gekommen ist, müssen die entstandenen Maklergebühren bezahlt werden. Der Makler darf keinen Vorschuss oder Anzahlungen verlangen. Im Maklervertrag sollte schriftlich festgehalten sein, wann und in welcher Form der Betrag fällig ist.
In der Maklerbranche ist es üblich, dass ein Immobilienmakler als Doppelmakler auftritt bzw. dass verschiedene Makler mit der Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses beauftragt werden. In solchen Fällen kann es sein, dass der Auftraggeber die vereinbarten Monatsmieten als Provision trotzdem zahlen muss. Für Eigentümer ist es deshalb wichtig zu prüfen, wie die Zahlung im Falle einer Kündigung geregelt ist.
In einigen Situationen ist es möglich, eine unrechtmäßig geleistete Maklerprovision zurückzufordern. Das gilt etwa dann, wenn der Immobilienmakler gleichzeitig Eigentümer des Hauses, also Vertragspartner ist, der Vertrag mit einem engen Angehörigen des Maklers abgeschlossen wurde, der Makler in einem familiären oder wirtschaftlichen Verhältnis mit dem Verkäufer oder Vermieter steht und den Interessenten nicht darauf hinweist oder wenn er gleichzeitig der Hausverwalter des Objektes ist und keine für den Vertragsabschluss förderlichen Maßnahmen einsetzt, wie etwa eine Inserataufgabe. Ebenso sind unverhältnismäßig hohe Maklergebühren laut OGH ein Grund für eine Rückforderung, insbesondere wenn sie als Ablöse betrachtet werden können oder ein eklatanter Verstoß gegen das Äquivalenzprinzip vorliegt. Binnen 10 Jahren können solche Zahlungen zurückgefordert werden. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, sich an die Mietervereinigung zu wenden. Sie bietet Mitgliedern eine günstige Rechtsberatung an.
Die Kosten für einen Immobilienmakler können nur dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn der Umzug aus beruflichen Gründen erfolgt und wenn die Immobilie gemietet wird. Bei Kaufobjekten ist kein Absetzen der Steuer möglich.
Bei einem Immobilienverkauf oder einer Vermietung ist kein Eigentümer dazu verpflichtet, einen Immobilienmakler mit dem Finden eines Käufers oder Mieters zu beauftragen. Allerdings ist das Hinzuziehen des Immobilienexperten sehr zu empfehlen. Er kennt die aktuellen Immobilienpreise und die Nachfrage und das Angebot auf dem Immobilienmarkt, weiß, wie die Immobilie am besten vermarktet werden kann, und wird einen guten Preis beim Wohnungsverkauf erzielen. Indem er einen realistischen Wert einschätzt, kann die Immobilie oftmals schneller als bei einem Privatverkauf an den Mann gebracht werden, da viele Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung – meist aus sentimentalen Gründen – zu hoch bewerten.
Ob auf den Makler verzichtet wird, ist eine individuelle Entscheidung. Hat der Vermieter oder Verkäufer einen Maklervertrag unterzeichnet, kann der Mieter bzw. Käufer nicht die Provision umgehen, sofern sie nicht ohnehin vom Auftraggeber übernommen wird.
Manch ein Vermieter oder Verkäufer hat schon versucht, die Maklerprovision zu umgehen, indem dem Makler nach einer erfolgreichen Suche und dem Zustandebringen des Kontaktes kurz vor der Vertragsunterzeichnung gekündigt wird. Das ist allerdings nicht rechtens. Meist gibt es bereits eine entsprechende Klausel im Maklervertrag, die besagt, dass für Rechtsgeschäfte, die der Makler zustande gebracht hat, auch nach der Kündigung zu zahlen ist.
Es scheint beinahe mehr Immobilienmakler als freie Immobilien zu geben. Da fällt die Wahl für den Verkäufer oder Vermieter schwer. Ein erster wichtiger Anhaltspunkt für die Wahl des richtigen Anbieters sollte die Homepage des Maklerbüros sein. Wer einen Blick auf die aktuell angebotenen Immobilien wirft, bekommt einen ersten guten Eindruck davon, ob die eigene Immobilie überhaupt zum Angebot passt. Bei einem ersten Beratungsgespräch sollte mit dem Makler auch gleich geklärt werden, welche Medien für die Vermittlung gewählt werden, ob Zeitungsannoncen inklusive sind, ob Mehrkosten für neue Fotos oder ein Home-Staging anfallen, wie hoch die Provision ist usw.
Die Maklerprovision ist zu zahlen, sobald ein Kaufgeschäft oder ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Der OGH hat in einem konkreten Fall entschieden, dass die Courtage nicht zurückverlangt werden kann, wenn der Interessent kurzfristig aufgrund einer Zahlungsunfähigkeit vom Vertrag zurücktritt.
Bietet ein Makler im Rahmen einer Besichtigung dem Interessenten die Suche nach einem anderen Angebot oder einer Alternative an und stimmt der Interessent zu, gilt das als mündlicher Maklervertrag.
