Finanzierungsplan - Sicherheit beim Hausbau

Sie haben bereits Ihr Eigenkapital und den Maximalbetrag ermittelt, den sie monatlich zur Abbezahlung eines Kredites aufbringen können. Nun geht es daran, einen Finanzierungsplan für den Bau oder Kauf Ihres Traumhauses zu erstellen. Der Plan zeigt die Gesamtkosten Ihres neuen Heimes sowie die Zusammensetzung der notwendigen finanziellen Mittel auf – und dient als Grundlage für Ihren Kreditantrag bei der Bank.

Beim Erwerb einer Immobilie sind eine Menge Nebenkosten zu beachten die für den Wohnungs- oder Hausbesitzer in spe zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Ausgaben, mit denen man bei der Kalkulation unter Umständen nicht rechnet. Folgende Fragen muss sich jeder Käufer vor der Transaktion stellen:

• Welche Kosten fallen in Summe an? (Achtung: es gibt auch verdeckte Kosten.)
• Wie bzw. in welchem Zeitraum decke ich diese ab (Eigenmittel/Kredit)?
• Welche Nebenkosten sind zu entrichten? Der Kaufpreis und die Nebenkosten ergeben den Betrag, der insgesamt für den Kauf einer Immobilie erforderlich ist.
• Welche Kosten entstehen bei der Fremdfinanzierung? Auch bei der Fremdfinanzierung entstehen Nebenkosten, die zu den erforderlichen Fremdmitteln hinzugezählt werden sollten.

• Gesamtkostenaufstellung: Listen Sie alle Ausgaben auf, die mit dem Bau einer Immobilie verbunden sind. Dazu zählen die Kosten für Baugenehmigung, Grundstückserwerb, Erschließung und Vermessung des Grundes, Rohbau, Keller, Innenausbau, Grunderwerbsteuer, Gerichts- , Notar- und gegebenenfalls Maklergebühren und Finanzierungsnebenkosten wie die Wertermittlungsgebühr und die Bauzeitzinsen.
• Bauplan: Auf Grundlage des Gesamtkostenüberblicks kann ein Architekt einen provisorischen Bauplan inklusive Materialkosten und Arbeitsaufwand für die Handwerker erstellen. Der Bauplan inklusive Kostenvoranschläge ist auch für die Bank wichtig, um einen konkreten Kreditvertrag zu erstellen. Der zu erwartende Wert der Immobilie bestimmt nämlich auch, wie hoch die darauf lastende Hypothek sein kann.
• Einsatzmöglichkeiten von Förderdarlehen: Die Neuerrichtung von Immobilien wird häufig staatlich unterstützt – vor allem dann, wenn energiebewusst gebaut wird. Bewilligte Fördermittel gehören ebenfalls in den Finanzierungsplan.
• Persönlicher Kreditbedarf: Aus der Gegenüberstellung Ihres Eigenkapitals und den aufzubringenden Gesamtkosten ergibt sich Ihr persönlicher Kreditbedarf.
• Fremd- und Eigenkapital: Listen Sie auf, welche finanziellen Mittel Sie selbst beisteuern können – wie etwa Bankguthaben, Wertpapiere, eigene Baugrundstücke und Bausparguthaben. Demgegenüber stellen Sie die eingeplanten Fremdmittel. Dazu zählen Darlehen von Banken und Förderbanken, Bauspardarlehen und Arbeitgeberdarlehen.
• Zeitplan: Wenn ein Bausparvertrag zum Einsatz kommen soll, der noch nicht zugänglich ist, empfiehlt sich eine Zwischenfinanzierung durch den Kreditgeber. Führen Sie an, ob Sie diese Form der Finanzierung oder ein langfristig wirksames Darlehen benötigen.
• Sicherheiten: Der Kreditgeber möchte kein Risiko eingehen – daher fordert er Sicherheiten. Dazu zählen Immobilien, Grundstücke, Lebensversicherungen, Wertpapiere und Bürgschaften, die im Finanzierungsplan vermerkt werden.

Ist der Finanzierungsplan fertig, sollten Sie sich eine letzte Frage stellen: Können Sie die Gesamtsumme für Ihr neues Zuhause innerhalb von 20 bis 30 Jahren abbezahlen, ohne sich dabei in übertriebenem Maße einzuschränken? Es müssen noch genug Rücklagen vorhanden sein oder angespart werden können, um unerwartete größere Ausgaben, wie etwa den Neukauf eines PKWs, bezahlen zu können. Lautet die Antwort „Ja“, folgt der nächste Schritt in Richtung eigenes Haus. Dann geht es an die Suche nach einem Kreditgeber und der optimalen Darlehensform. Auch wenn es in Bezug auf die Zinsen teurer wird, empfiehlt sich im Zweifelsfall ein Darlehen mit längerer Laufzeit und der Möglichkeit einer Sondertilgung. So wird die monatliche Belastung nicht zu hoch.

Ein Finanzplan hält bei einem Hauskauf oder -bau drei Phasen fest: Das Ermitteln der finanziellen Möglichkeiten inklusive Kreditgespräch, die Bezahlung der am Bau beteiligten Firmen während des Baus und schließlich die Rückzahlung des Kredits.

Der Finanzierungsplan im Rahmen eines Hauskaufs oder -baus ist eine ernstzunehmende Sache. Die Planung erfolgt bereits lange vor der Bauplanung und kann einige Monate in Anspruch nehmen. Wer ein Haus bauen möchte, sollte deshalb schon zwei Jahre vor dem ersten Spatenstich die Finanzierung planen. Dazu kann es sehr hilfreich sein, einen Finanzierungsplan mittels Excel-Tabelle zu erstellen. Wie bei einem Terminkalender werden darin alle wichtigen Maßnahmen festgehalten. Der Planer sollte sich eine Woche fest vornehmen, in der er von der Arbeit Urlaub nimmt und sich komplett auf die Planung der Finanzierung fixiert. In dieser Zeit werden die Eigenmittel addiert und die möglichen monatlichen Raten ermittelt. Auch sollten bereits erste Gespräche mit Bankberatern geführt werden. Das Kreditgespräch wird dann zur Grundlage für weitere Planungen. Steht das Budget fest, kann ein Termin mit dem Architekten vereinbart werden, dann wird der Terminkalender allmählich enger: Termine mit Baufirmen sind frühzeitig zu vereinbaren, vor allem dann, wenn in einer beliebten Bauzeit gebaut werden soll.

Aus finanzieller Sicht sollte vermerkt werden, wann der Kredit aufgenommen wird bzw. wann es zur Auszahlung kommt und wann die ersten Arbeiten bezahlt werden müssen. Es sollte nie die komplette Summe im Voraus bezahlt werden, sondern in Form von Raten nach Leistungseingang. Auch hier müssen die geltenden Stichtage in der Tabelle farblich hervorgehoben werden.

Viele Menschen haben Bausparverträge, ohne dass sie davon wissen. Das liegt daran, dass die Eltern oder Großeltern sie für sie abgeschlossen haben und sie sie mit dem Erreichen der Volljährigkeit als Geschenk bekommen werden. Das Bausparen ist in Österreich deshalb so beliebt, weil es trotz der niedrigen Sparzinsen wenigstens noch eine staatliche Prämie von bis zu 1.200 Euro pro Jahr gibt. Die Förderung kann das Eigenkapital ordentlich aufpeppen, wenn die Laufzeit von sechs Jahren eingehalten wird. Obwohl es der Name vermuten lässt, muss das Gesparte nicht für den Hausbau verwendet werden. Auch der Kauf einer Wohnung oder Sanierungsarbeiten können finanziert werden. Wird kein Bauspardarlehen in Anspruch genommen, kann das Geld für andere Arten der Existenzgründung, wie z.B. eine Ausbildung oder die Versorgung der ersten eigenen Kinder, verwendet werden. Der Kauf oder Bau von Immobilien ist nur Voraussetzung für das Darlehen, nicht aber für das Bausparen.