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Das kostet ein Eigenheim

So viel Haus ist möglich

Am Anfang aller Wohnträume steht die Frage: „Was kann ich mir leisten?“ Um die Kosten für den Hauskauf realistisch zu planen, muss also die monatliche Belastbarkeit kalkuliert werden. Von riskanten Geschäften ist unbedingt abzuraten, stattdessen muss ein objektiver Finanzierungsplan erstellt werden.

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Was muss beim Hauskauf bedacht werden?

Die Voraussetzung für einen zumutbaren Hauskauf ist eine sichere Finanzierungsplanung, die auf einer realistischen und selbstkritischen Einschätzung der eigenen Möglichkeiten beruht. In der Regel werden Käufer nicht alle Kosten für den Hauskauf sofort bezahlen können. Deshalb benötigen Immobilienkäufer Wohnkredite.

Nachdem ein erster Überblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten erstellt wurde, sollte deshalb bereits in einem nächsten Schritt ein erstes Kreditgespräch mit der Bank geführt werden, in dem ein finanzieller Rahmen für die Immobiliensuche geschaffen wird. Wurde eine konkrete Immobilie gefunden, hat die Bank die Bonität des Käufers geprüft und wurden verschiedene Kreditangebote eingeholt, können die Kreditverhandlungen auf die Bedürfnisse des Käufers zugeschnitten werden.

Im Allgemeinen sind Banken verhandlungsbereit, sollte der Kreditnehmer aber mehrere Absagen erhalten, ist dies als Anzeichen zu werten, dass sein Kaufvorhaben nicht nur für die Bank, sondern auch für ihn selbst ein zu hohes Risiko darstellt.

Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?

Um diese Frage zu beantworten, sollten Bauherren und Käufer zunächst den Betrag ermitteln, den sie langfristig monatlich für eine Finanzierung aufbringen können. Für eine erste Einschätzung gilt es, die laufenden Einnahmen und Ausgaben genau gegenüberzustellen.

Wichtig ist: Auf der „Haben-Seite“ gehören nur regelmäßige Einkünfte wie das monatliche Haushaltsnettoeinkommen - Überstunden und Sonderzahlungen (z. B. Weihnachtsgeld) zählen nicht dazu.

Bei den Ausgaben ist ein realistischer Blick in die Zukunft gefragt. Lebensmittel und Versicherungen sind genauso zu berücksichtigen wie Vereinsbeiträge oder Reparaturen am Auto. Dazu kommen die Wohnnebenkosten, wie beispielsweise Heizung und Strom, denn diese sind auch im neuen Eigenheim zu zahlen.

Anschließend werden die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen. Das Ergebnis ergibt überschlagsmäßig den Betrag, der monatlich für die Finanzierung der eigenen vier Wände zur Verfügung steht. Am besten wird hierfür ein Haushaltsplan erstellt, in dem alle Punkte übersichtlich aufgelistet werden.

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Welche Zusatzkosten gehen mit dem Hauskauf einher?

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als den reinen Kaufpreis. Durch die Kreditaufnahme und den Kaufvertrag entstehen zusätzliche Kosten. Erst nach einer Auflistung aller Kostenfaktoren lässt sich abschätzen, wie viel die Wunschimmobilie tatsächlich kostet:

  • Provision für den Makler,
  • Notargebühren,
  • eine weitere Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie
  • die Grunderwerbsteuer

sind Nebenkosten, an denen kein Bauherr oder Hauskäufer vorbeikommt. Auch bei der Immobilienfinanzierung fallen – neben den Zinsen – zusätzliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise

  • Bankgebühren,
  • Provisionen sowie
  • eine besondere Bereitstellungsgebühr für den Kredit.

Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Kaufsumme und einigen weiteren Faktoren ab. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Hauskäufer mit etwa fünf bis zehn Prozent Zusatzkosten rechnen.

Bei einer Gebrauchtimmobilie sollten außerdem Modernisierungen eingeplant werden, bei einem Neubau entstehen oft weitere Begleitkosten, beispielsweise für die Erschließung. Erwerber sollten deshalb von vornherein ein finanzielles Polster von zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises einplanen.

Wenn Sie Sie vorab die Kosten beim Hauskauf mit einem Rechner ermitteln, behalten Sie den Überblick über die gesamten Nebenkosten und können so die Finanzierung präziser planen:

Kaufnebengebühren Betrag
Kaufpreis der Immobilie 200.000,00 €
Grunderwerbssteuer 7.000,00 €
Verbücherung 2.200,00 €
Vertragserrichtungskosten (ca.) 4.500,00 €
Maklerprovision 6.000,00 €
Pfandrecht (ca.) 3.500,00 €
Nebengebühren (gesamt) 23.200,00 €

Bei der Finanzierung des Eigenheims erhalten die Kaufnebengebühren selten die Beachtung, die sie erhalten sollten. Leider kommt es immer wieder vor, dass Häuselbauer die Nebenkosten in der Kalkulation vernachlässigen. Grundsätzlich gilt:

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie lieber höhere Kaufnebenkosten annehmen. Falls die tatsächlichen Kosten darunter liegen, bleibt Ihnen, beispielsweise für Sondertilgungen, ein gewisses finanzielles Polster.

Wieviel Eigenkapital ist für eine Immobilienfinanzierung notwendig?

Ein wichtiger Baustein für das eigene Haus ist das angesparte Vermögen. Baufinanzierungsexperten und Verbraucherschützer empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hauskauf über das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. Auch seriöse Banken machen dies zur Voraussetzung für einen Baukredit.

Allerdings gibt es inzwischen auch Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital: sogenannte Vollfinanzierungen. Sie können etwa durch einen Privatkredit ermöglicht werden. Hier muss der Kreditnehmer aber bedenken, dass er strengere Konditionen und höhere Zinssätze in Kauf nehmen muss.

Tipp von ImmobilienScout24:

Je höher das Eigenkapital ist, desto niedrigere Zinssätze erhalten Sie bei Kreditinstituten. Das macht die Finanzierung des Eigenheims nicht nur insgesamt kostengünstiger, sondern verkürzt zudem die Laufzeit der Tilgung.

Einnahmen und Ausgaben richtig kalkulieren

Zunächst sollten Sie festlegen, wie viel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können, ohne sich zu sehr einzuschränken. Generell gilt: Nur wer sich einen wirklichkeitsgetreuen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschafft hat, kann auch präzise einschätzen, welche monatlichen Ratenzahlungen für einen Kredit infrage kommen. Wer hier zu eng kalkuliert, kann im schlimmsten Fall später die monatlichen Raten nicht zahlen.

So helfen Kreditrechner und Finanzierungsberater bei der maßgeschneiderten Finanzierung

Für die Finanzierung der Kosten beim Hauskauf gibt es keine Lösung von der Stange. Die finanzielle Situation eines jeden Bauherren ist anders, außerdem spielt die persönliche Risikobereitschaft eine wichtige Rolle. Grundsätzlich jedoch sollte sich jeder Bauherr professionelle Hilfe an die Hand holen und gemeinsam mit dem Steuerberater, Bankberater, Familienmitgliedern sowie einer Schuldnerberatung einen verlässlichen Zahlungsplan ausarbeiten. Unbekannte Risiken sind bei solchen Summen unbedingt zu vermeiden, da sie schnell den Privatkonkurs bedeuten können.

So viel darf das Haus kosten

Wie viel das Haus tatsächlich kosten darf, lässt sich durch die Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit ermitteln. Diese Summe ergibt sich aus dem verfügbaren Eigenkapital und dem maximalen Kreditbetrag, den die Bank gewährt. Sie lässt sich mithilfe folgender Formel errechnen:

Das verfügbare Eigenkapital ist zum Ergebnis zu addieren. Von der errechneten Summe der maximalen Finanzierbarkeit sind dann die Nebenkosten für den Hauskauf oder Hausbau abzuziehen. Das Ergebnis stellt den ungefähren Betrag dar, der für den Hauskauf zur Verfügung steht. Es wird empfohlen, lediglich zwei Drittel vom Maximalbetrag für das Begleichen der Wohnkredite einzuplanen, und sich statt des vollen Ausschöpfens die Option auf Sondertilgungen offen zu lassen. Denn es kann immer sein, dass es zu unerwarteten Ereignissen kommt, etwa zum Verlust der Anstellung oder einer Erkrankung. Ein finanzielles Polster schützt die Hauskäufer und Hauskäuferinnen vor Zahlungsengpässen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? – Beispielrechnung

Berechnen Sie mit einem Budgetrechner, ob ein Hauskauf mit einer bestimmten Kaufsumme überhaupt finanzierbar ist. Die folgende Beispielrechnung soll verdeutlichen, wie der maximale Kaufpreis anhand verschiedener Daten ermittelt werden kann:

Jährlich zur Verfügung stehendes Geld 8.400,00 € (700,00 € x 12 Monate)
Gewünschte Sollzinsbildung 10 Jahre
Gewünschter Sollzinssatz (p.a.) 2,60 %
Gewünschte Tilgung (p.a.) 2,00 %

Der unter diesen Umständen mögliche Darlehensbetrag berechnet sich wie folgt:

(8.400,00 € / (2,60 % + 2,00 %)) x 100 = 182.608,70 €

Von diesem Betrag müssen letztlich noch die Kaufnebengebühren abgezogen werden:

  182.608,70 €
Sicherheitsabschlag -9.630,44 €
Maklerprovision -5.989,11 €
Notar- sowie Verbücherungskosten -3.355,24 €
Grunderwerbsteuer -5.871,68 €
Maximaler Kaufpreis 167.762,23 €

Nutzen Sie den Budgetrechner für Ihren Hauskauf! Je besser Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims planen, desto mehr Geld sparen Sie am Ende. Vor allem aber vermeiden Sie auf diese Weise böse Überraschungen, die Ihnen den Traum vom Eigenheim kosten könnten.

Wie Förderungen den Immobilienkauf erleichtern können

Die österreichischen Bundesländer bieten privaten Häuslbauern ein gutes Angebot an Wohnbauförderungen, insbesondere für Energiesparmaßnahmen und Jungfamilien. Diese müssen häufig vor Baubeginn beantragt werden, weshalb rechtzeitig an die geltenden Fristen und die möglichen Förderungen gedacht werden sollte. Der Bankberater ist hier für gewöhnlich ein verlässlicher Ansprechpartner. Aber auch bei der Arbeiterkammer können sich Interessenten sehr gut über die Wohnbauförderung in Österreich informieren.