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Fremdkapital

Die Immobilie finanzieren

Um einen Immobilienkauf oder Hausbau zu finanzieren, müssen die meisten Österreicher Fremdkapital aufnehmen. Je nach Vereinbarung kann diese Geldleihe mit hohen Kosten verbunden sein. Der Einsatz der geliehenen Mittel muss deshalb gut geplant sein.

Was wird unter Fremdkapital verstanden?

Der Begriff bezeichnet Geldmittel, welche sich der Schuldner von einem Gläubiger leiht. Die häufigste Form, in welcher dies zum Einsatz kommt, ist der Kredit. Je nach Höhe des Kredits kann das Kreditinstitut das Vorhandensein von Eigenkapital für die Kreditvergabe voraussetzen. Für einen Wohnbaukredit werden im Schnitt mindestens 20 Prozent Eigenkapital von der benötigten Gesamtsumme verlangt.

Für das Bereitstellen von Kapital verlangt die Bank Zinsen und Kreditgebühren, wie zum Beispiel Spesen für die Bearbeitung, die Bereitstellung des Kontos oder eventuelle Versicherungen.

Welche Auswirkungen hat die Aufnahme von Kapital auf die Bonität?

Die Kapitalaufnahme verringert die Bonität der Privatperson. Der Kredit wird beim KSV vermerkt, ebenso wie weitere bonitätsrelevante Informationen. Die Schuld wird bei einer vollständigen Zahlung nach fünf Jahren gelöscht, bei einer Zahlung auf andere Weise, etwa durch ein Schuldenregulierungsverfahren, nach sieben Jahren.

Je mehr Mittel der Schuldner in Anspruch nimmt, desto höher sind die Kreditzinsen und umso geringer sind die Chancen auf weitere Darlehen. Das betrifft vor allem das Hypothekendarlehen. Der Gläubiger mit dem größten Anspruch wird im Grundbuch zuerst gereiht, alle anderen werden je nach Zeitpunkt der Kreditaufnahme und Wichtigkeit gereiht. Für die nachrangig Genannten ist das Verlustrisiko größer, weshalb sie höhere Zinsen und strengere Konditionen fordern, wenn sie Kapital zur Verfügung stellen.

Welche Arten von Fremdkapital gibt es beim Hausbau?

Neben dem Kredit bei der Bank gibt es noch den Privatkredit. Er wird von einer Privatperson angeboten, die Bank tritt als Vermittler auf. Für die Privatperson besteht mit der Kreditvergabe die Chance auf einen Gewinn durch Zinsen. Für den Kreditnehmer hat der Privatkredit den Vorteil, dass häufig bessere Zinsen als bei einem Bankkredit gewährt werden und weniger Sicherheiten nachgewiesen werden müssen. Dadurch, dass der Kredit über eine Bank abgewickelt wird, ist die Aufnahme von Geldmitteln von privat dennoch mit einem geringen Risiko verbunden.

So ist eine ausschließlich fremdfinanzierte Immobilienfinanzierung möglich

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit der Vollfinanzierung durch eine Bank. Diese sollte aber gut überlegt sein. Die Bereitstellung des gesamten benötigten Kapitals hat ihren Preis. Insgesamt wird die Immobilie dadurch deutlich teurer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapitalanteil. Außerdem bieten nur wenige Banken eine Vollfinanzierung an.

Wie wird Fremdkapital bei der Baufinanzierung eingeplant?

Mindestens genauso wichtig wie die Bauplanung ist die Planung der Finanzierung. Ein Häuslbauer kann nicht davon ausgehen, dass das Kreditinstitut ihm die gewünschte Summe in voller Höhe zur Verfügung stellt. Deshalb sollte spätestens nach einer ersten Hochrechnung der zu erwartenden Kosten ein Termin mit dem Bankberater vereinbart werden. Dieser kann - basierend auf der finanziellen Situation des Antragsstellers - die Kreditwürdigkeit einschätzen und das Kreditlimit setzen. Wichtig dafür ist, dass der Kreditnehmer auf vorhandene Spareinlagen oder Fonds bei anderen Banken hinweist, die möglicherweise als Sicherheiten eingesetzt werden können.

Anhand dieser Budgeterstellung kann die Bauplanung konkret werden. Dabei sollten maximal 80 Prozent der zur Verfügung stehenden Summe für den Bau veranschlagt werden. Der Rest wird für die Grundbucheintragung, die Grunderwerbssteuer und sonstige Amtsvorgänge fällig. Auch sollten ausreichend Rücklagen für den Fall einer Bauverzögerung oder unerwarteter Mehrkosten zur Verfügung stehen.

Was tun, wenn zu viel Fremdkapital veranschlagt wurde?

Ist der Bau günstiger als erwartet, kann der Kreditnehmer mit Sondertilgungen den Kredit vorzeitig zurückzahlen. Pro Jahr fallen für bis zu 10.000 Euro keine Spesen an. Das Fremdkapital wird früher zurückgezahlt, die Hypothek kann früher aus dem Grundbuch gelöscht werden und der Hausherr ist dann alleiniger Eigentümer.