Immer wieder werden die Höchstgerichte in Sachen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung angerufen. Vor kurzem hat der OGH in zwei Fällen die Sachlage weiter präzisiert.
Im Mietrechtsgesetz ist die Sache eigentlich klar geregelt. Trotzdem landen immer wieder Fälle mit Rückforderungen vor dem Obersten Gerichtshof (OGH). Warum ist das so?
Wer bei einer Mietzinsüberschreitung Geld zurück möchte, sollte das laut § 16 Abs 8 Satz 3 MRG innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug geltend machen. Hier endet die Frist frühestens.
Aber Achtung! Es gibt natürlich Spezialfälle. Zwei davon wollen wir uns näher ansehen. Der erste Fall betraf ein bis 30.11.2013 befristetes Mietverhältnis. Der Vermieter gewährte einen Räumungsaufschub. Bis zum 31.3.2014 sollte die Wohnung aber endgültig geräumt übergeben werden. Festgehalten wurde ausdrücklich, dass dieser Räumungsaufschub keine Verlängerung des Mietverhältnisses darstellt. Das Objekt wurde wie vereinbart fristgerecht zurückgestellt. Am 30.9.2014 dann reichte die ehemalige Mieterin vor der Schlichtungsstelle einen Antrag zur Mietzinsüberprüfung ein.
Die Unwirksamkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung muss binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei einem befristeten Hauptmietverhältnis endet die Frist schon frühestens sechs Monate nach dem Auszug. Der Mieter wird damit weniger unter Druck gesetzt und das Bestandsverhältnis wird trotz Rückforderungsanspruchs nicht beeinflusst.
In diesem Fall wurde der Antrag als verfristet angesehen, da das Mietverhältnis mit dem Beendigungstermin zum 30. November 2013 geendet hatte und nicht verlängert worden war. Der Räumungsaufschub bis 31.3.2014 änderte nichts an der Befristung des Mietverhältnisses und daran, dass es zum Endtermin nicht fortgesetzt werden sollte.
Im zweiten Fall stritten sich Vermieter und Mieter um eine bei der Vertragsverlängerung abgegebene Erklärung. In dieser stand, dass der Mieter keine Forderungen an den Hausinhaber bzw. Hausverwalter stellt und stellen wird. Unklar war, ob damit auch der Verzicht auf einen Rückforderungsanspruch abgegeben wurde. Nach Ablauf des einmalig verlängerten Mietverhältnisses legte die Mieterin fristgerecht Widerspruch gegen die Höhe des bezahlten Mietzinses ein. Die Mieterin bekam Recht und der Vermieter musste den zu viel bezahlten Zins zurückzahlen.