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Rendite

Wenn die Immobilie zur Kapitalanlage wird

Mit der steigenden Nachfrage nach Immobilien reagieren die Österreicher auf die Wirtschaftskrise: Die Inflation, die unsichere Lage vieler Banken mit historisch tiefem Leitzins, eine steigende Arbeitslosenrate und viele weitere negative Entwicklungen wecken das Bedürfnis nach etwas Handfestem.

Wann lohnt es sich mehr, ein Haus zu vermieten als zu verkaufen?

Eine Immobilie ist eine beliebte Kapitalanlage, die gerne zur Wertsteigerung weitervermietet wird. Obwohl die Österreicher als Häuslbauer gelten, sind mehr als 40 % davon Mieter. In Wien sind es sogar fast 80 %. Für einen Eigentümer ist das eine lukrative Entwicklung: In den Städten wird der Wohnraum rar, am Land steigt hingegen die Nachfrage nach mietbaren Einfamilienhäusern. Die Österreicher wollen flexibler bleiben und lassen sich diese Flexibilität gerne etwas kosten.

Wie kann die Rendite für eine Immobilie ermittelt werden?

Die Rechnung, um die Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage zu ermitteln, ist ganz einfach. Der Eigentümer kann den aktuellen Preis, den er für seine Immobilie erhalten würde, als Grundlage nehmen. Soll dafür nicht extra eine professionelle, kostenpflichtige Werteinschätzung erfolgen, können die Preise für vergleichbare Häuser hierfür herangezogen werden.

Anhand des Mietpreisspiegels, der in der zuständigen Gemeinde eingesehen werden kann, kann der Immobilienbesitzer herausfinden, wie hoch die durchschnittlichen monatlichen Mieten pro m² in der Region sind. Wenn der Gesamtwert durch diese Raten dividiert wird ergibt sich, in wie vielen Monaten der Preis allein durch Mieten eingenommen werden kann.

Für die Berechnung der Rendite gibt es eine einfache Formel: Die jährlich zu erwartende Kaltmiete wird mit 100 multipliziert und durch den aktuellen Kaufpreis der Immobilie dividiert. Der Wert, der sich daraus ergibt, ist die Rendite, die in Prozent angegeben wird.

Was ist bei der Renditenrechnung zu beachten?

Was bei der einfachen Rechnung nicht berücksichtigt wird, sind die Zusatzkosten, die auf den Eigentümer zukommen. Dazu gehören z.B. die Steuer auf die Mieterträge, aber auch die Instandhaltungskosten oder die Ausgaben für die Hausverwaltung. Die Instandhaltungskosten für eine 50 m² große Wohnung liegen in Österreich im Jahr zwischen 300 und 600 €, für die Hausverwaltung werden pro Jahr durchschnittlich 300 € fällig. Ausgaben in Höhe von mindestens einer Monatsmiete müssen von den Einnahmen somit schon abgezogen werden.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist ein möglicher Mietausfall. Kann der Mieter nicht bezahlen, darf ihm der Mietvertrag nicht sofort und fristlos gekündigt werden. Zwar kann die Kündigung nach dem Aussenden einer Mahnung und Nichtbezahlen erteilt werden, ist der Mieter aber nicht zahlungswillig oder -fähig, kann sich ein notwendiges gerichtliches Verfahren über viele Monate oder sogar Jahre hinwegziehen. Zeit, in der der Vermieter kein Geld bekommt und die Rendite der Immobilie somit gleich Null ist oder je nach Nebenkosten sogar darunter liegt.

Wann lohnt sich die Rendite?

In Österreich wurden heuer allein im ersten Halbjahr über 20.000 Wohnungen verkauft, was einem enormen Anstieg bei den Wohnungsverkäufen entspricht. Auch die Mieten sind stark gestiegen. Umgekehrt ist aber auch die Inflationsrate um fast 2 % gestiegen und die Instandhaltungskosten sind teurer geworden. Dass die Mieten höher sind bedeutet deshalb nicht, dass auch die Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage gestiegen ist. Nur die genaue Rechnung zeigt, wie die Realität aussieht.